Libor-Swap-Hypotheken unter der Lupe

Einige Schweizer Hypothekarnehmer haben die Rechnung ohne die Negativzinsen gemacht. Wer Zins-Swap-Verträge eingegangen ist, wird nun zur Kasse gebeten. Einige Genossenschaften müssen deshalb sogar ihre Mietzinsen erhöhen.

Ein viel genutztes Hypothekarmodell ist der Libor-Hypothekarvertrag. Hier sind die Zinsen variabel und werden laufend dem gewählten Libor-Zinssatz angepasst.

Der Hypothekarnehmer mit einer Libor-Hypothek profitiert also von einem sinkenden Zinsniveau und muss mehr bezahlen, wenn das Zinsniveau steigt. Um sich vor dem Risiko steigender Zinsen zu schützen, kann ein sogenannter Zins-Swap gekauft werden.

Bei einem so genannten Payer Swap zahlt der Hypothekarnehmer der Bank einen fixen Kostenzinssatz und erhält dafür einen variablen Zinssatz – zum Beispiel einen Libor-Zinssatz – zurückerstattet. Die Bank ist in diesem Fall der so genannte «Receiver» (weitere Erklärungen zu Zinsswaps finden sich hier).

Bei einem positiven Libor-Zinssatz könnte ein Szenario zum Beispiel wie folgt aussehen:

Kosten einer Libor-Hypothek:
0.05% (Libor) + 0.5% (Aufpreis durch die Bank) = 0.55%
Kosten eines Zins-Swaps (Payer Swap):
1% (Fixzins-Kosten) – 0.05% (Libor) = 0.95%
Effektive Kosten für den Hypothekarnehmer mit Libor-Hypothek und Zins-Swap:
0.55% + 0.95% bzw. 1% + 0.5% = 1.5%

Grundsätzlich gilt also: Je höher der Libor-Zinssatz, desto eher lohnt sich ein Zinsswap mit variabler Libor-Vergütung. Falls der variable Zinssatz des Zins-Swap-Produkts genau dem Libor entspricht, bleiben die Kosten über die Laufzeit konstant, wie es auch bei einer Festhypothek der Fall wäre.

Gegenüber von Festhypotheken hat sich die Kombination von Libor-Hypothek und Zins-Swap-Produkt lange Zeit gelohnt, da die Zinssätze häufig tiefer ausfielen. Swap-Hypotheken bieten weitere Möglichkeiten wie die Möglichkeit sehr langer Laufzeiten (auch von mehr als 30 Jahren) sowie gegenüber Festhypotheken niedrigere Kosten einer vorzeitigen Auflösung.

Schweizer Libor-Hypotheken bei Negativzinsen

Nun aber hat die Schweizer Nationalbank Negativzinsen eingeführt. So wird auch ein dreimonatiger CHF-Libor zwischen -1.25 und -0.25 angezielt. Tatsächlich ist der Libor für den Schweizer Franken zurzeit für alle Laufzeiten markant im Minus.

Viele Hypothekarnehmer haben allerdings nicht mit Negativzinsen gerechnet oder übersehen, dass bei Schweizer Libor-Hypothekar-Verträgen Negativzinsen nicht an den Hypothekarnehmer weitergegeben werden. Der Zinssatz wird vielmehr im tiefsten Fall auf 0 Prozent beschränkt. Dazu addiert die Bank zusätzlich einen Aufpreis, also ihre Marge.

Hypothekarnehmer erhalten also kein Geld dafür, dass sie bei der Bank eine Libor-Hypothek erhalten haben, sondern müssen weiterhin Zinssätze – die momentan der Marge entsprechen – zahlen.

Libor-Hypothek mit Zinsswap bei Negativzinsen

Bei negativem Libor-Zinssatz hat das Libor-Modell mit Zinsswap nun eine unangenehme Folge. Die Banken verrechnen nämlich weiterhin dieselben Fixkosten für den Zinsswap und verlangen von den Kunden den negativen Libor-Zins. Gleichzeitig werden die Negativzinsen aber im Rahmen der Libor-Hypothek nicht weitergegeben.

Ein Beispiel mit einem negativen Libor-Zinssatz kann das derzeitige Szenario verdeutlichen:

Kosten einer Libor-Hypothek:
0% (Zinssatz-Beschränkung) + 0.5% (Aufpreis durch die Bank) = 0.5%
Kosten eines Zins-Swaps (Payer Swap):
1% (Fixzins-Kosten) + 0.8% (minus Libor von – 0.8%) = 1.8%
Effektive Kosten für den Hypothekarnehmer mit Libor-Hypothek und Zins-Swap:
0.5% + 1.8% = 2.3%

Libor-Swap-Hypotheken sind momentan also markant teurer geworden. Die betroffenen Kunden sind vor allem grössere institutionelle Hypothekarnehmer wie Besitzer von grösseren Immobilien und Genossenschaften mit Hypothekar-Beträgen von mindestens einigen Millionen Franken.

Die erhöhten Kosten können aber indirekt auch die «einfachen» Mieter treffen. Da viele Genossenschaften Libor-Swap-Hypotheken erworben haben, müssen einige die neuen Kosten im Rahmen von erhöhten Mietzinsen auf die Mieter überwälzen. Da derzeit keine Erholung des Zinsumfelds in Sicht ist, könnte diese Situation noch einige Jahre Bestand haben.

Weiterführende Informationen:
Libor-Hypotheken in der Schweiz
Hypotheken: neutraler Zinsvergleich
Was ist ein Libor?
Was ist eine Libor-Hypothek?
Was ist ein Zinsswap?
Negativzinsen in der Schweiz

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