Vaut-il la peine de souscrire à une hypothèque d’une caisse de pension suisse? Dans l’article de conseil suivant de moneyland.ch, vous découvrirez tout ce que vous devez savoir à propos des hypothèques proposées par des institutions de prévoyance helvétiques.
En matière d’hypothèques, les Suissesses et les Suisses pensent en premier lieu d’abord à se rendre auprès d’une banque. La plupart des hypothèques en Suisse sont d’ailleurs toujours conclues auprès d’un établissement bancaire.
Beaucoup de clientes et de clients ne sont pas au courant que des hypothèques sont aussi proposées par des caisses de pension. L’importance des caisses de pension sur le marché hypothécaire suisse a augmenté étant donné que les institutions de prévoyance octroient davantage d’hypothèques à des clients qui ne sont pas assurés chez elles.
moneyland.ch répond aux questions les plus importantes que vous vous posez au sujet des hypothèques octroyées par des caisses de pension.
Quelles caisses de pension suisses octroient des hypothèques?
De nombreuses caisses de pension suisses octroient des hypothèques à des personnes privées. Parmi les institutions de prévoyance qui divulguent publiquement leurs taux indicatifs, on trouve les caisses de pension suivantes:
Est-ce que les caisses de pension accordent des hypothèques uniquement à leurs propres assurés?
Dans le contexte actuel des taux d’intérêt négatifs, plusieurs caisses de pension, comme la Caisse de pension argovienne (APK) et la Caisse de pensions CFF, ont décidé en 2015 de rendre accessibles leurs hypothèques aussi aux personnes qui ne sont pas assurées auprès de ces institutions de prévoyance.
D’autres grandes caisses de pension telles que la Caisse de prévoyance du canton de Zurich (BVK) proposent depuis longtemps des hypothèques à des clients dans l’ensemble de la Suisse – indépendamment du fait que ceux-ci soient affiliés ou non auprès d’une caisse de pension, ni de laquelle il s’agit. Etant donné que les caisses de pension sont encore peu connues en tant que créanciers hypothécaires, ces institutions de prévoyance dépendent encore souvent d’intermédiaires pour acquérir de nouveaux clients.
De nombreuses caisses de pension continuent toutefois d’octroyer des hypothèques uniquement à leurs propres assurés.
Parmi les caisses de pension qui financent des logements à usage propre pour des personnes qui ne sont pas assurées auprès d’elles, il y a les institutions de prévoyance suivantes:
Y a-t-il des restrictions sur le plan géographique?
Oui. Et ces restrictions sont plus strictes que celles qui sont appliquées par des grandes banques ou des assurances. Ainsi, la Caisse de pension argovienne (APK), la Caisse de prévoyance du canton de Zurich (BVK) ainsi que la Caisse de pension de Saint-Gall ne financent que des objets immobiliers situés en Suisse alémanique.
La Caisse de prévoyance de la ville de Berne ainsi que la Caisse de pension de Lucerne ne financent, elles, que des objets situés dans le canton de Berne, respectivement dans celui de Lucerne.
Pourquoi les caisses de pension proposent-elles des hypothèques au demeurant?
Les hypothèques constituent une classe d’actifs intéressantes pour les caisses de pension. Elles sont aussi utilisées comme un substitut aux obligations car les hypothèques – au contraire des emprunts d’Etat - génèrent un rendement positif également en période de taux négatifs. En outre, une grande part des avoirs des caisses de pension sont bloqués pendant une longue période et ils ne sont retirés au plus tôt qu’au moment de la retraite, tandis que les banques, elles, doivent souvent refinancer leurs hypothèques à l’aide de dépôts de la clientèle déposés à relativement court terme.
Quels modèles hypothécaires sont proposés par les caisses de pension?
Les caisses de pension se concentrent sur les hypothèques fixes mais beaucoup d’entre elles offrent toutefois aussi des hypothèques variables.
Certaines caisses de pension proposent aussi des hypothèques à terme d’une durée allant jusqu’à 24 mois. En font partie:
Quels objets immobiliers sont financés par les caisses de pension?
Les caisses de pension helvétiques financent avant tout des logements à usage propre. Certaines caisses de pension proposent en outre aussi des financements d’autres objets tels que des logements de vacances ou des immeubles de rendement.
Quelles prescriptions s’appliquent concernant le taux d’avance?
Tout comme c’est le cas chez des banques et des compagnies d’assurance, beaucoup de caisses de pension appliquent aussi un taux d’avance maximal de 80%. Chez certaines caisses de pension, le taux d’endettement maximal autorisé se situe à 75%.
De manière générale, les caisses de pension sont un peu plus restrictives concernant le financement de la deuxième hypothèque (hypothèques avec un taux d’avance dépassant les 66%): alors que certaines caisses de pension n’octroient même pas du tout d’hypothèques de second rang, d’autres le font uniquement en cas de mise en gage d’avoirs issus du deuxième ou du troisième pilier.
Enfin, il y a aussi des caisses de pension qui ne proposent une hypothèque de deuxième rang qu’à des clients qui sont assurés auprès d’elles, alors que les clients non assurés auprès de ces institutions de prévoyance n’obtiennent, eux, que des hypothèques de premier rang.
Quelles prescriptions y a-t-il concernant le taux d’endettement?
Comme c’est le cas chez les banques et les assurances, le taux d’endettement autorisé par les caisses de pension se situe aux environs de 33%. La charge totale des intérêts, des amortissements et des coûts annexes devrait atteindre au maximum un tiers du revenu.
Quelles échéances sont proposées par les caisses de pension?
La plupart des caisses de pension octroient des hypothèques fixes avec des durées comprises entre 2 et 10 ans. Quelques caisses de pension accordent en outre aussi des hypothèques dont l’échéance s’étend jusqu’à 15 ans.
Quels sont les montants hypothécaires minimaux et maximaux?
Comme c’est le cas chez les banques et les assurances, quelques caisses de pension exigent une somme minimale située entre 100'000 et 200'000 francs, respectivement un montant maximal atteignant 1, 1,5 ou 2 millions de francs.
Est-ce que les caisses de pension offrent la possibilité de faire des amortissements indirects?
Si une caisse de pension propose une hypothèque de second rang, celle-ci doit alors être amortie dans un délai maximal de 15 ans (et au plus tard jusqu’à l’âge de la retraite). Cet amortissement peut être effectué de manière directe ou indirecte. A la différence d’un amortissement direct, où les versements effectués sont directement déduits de l’hypothèque, on procède différemment lorsqu’il s’agit d’un amortissement indirect, l’argent étant versé ici sur un compte du pilier 3a qui bénéficie d’avantages fiscaux.
Certains prestataires permettent un amortissement indirect, comme le propose par exemple la Caisse de pension argovienne (APK) via un versement effectué sur un compte de pilier 3a auprès de la Banque cantonale d’Argovie (AKB).
Les hypothèques des caisses de pension sont-elles meilleur marché que celles proposées par d’autres prestataires?
En moyenne, on peut affirmer que c'est le cas. Les hypothèques proposées par les caisses de pension d'une échéance à 10 ans analysées par moneyland.ch étaient en moyenne inférieures d'environ 0,2% à celles des assurances et des banques pour la même durée. La différence est encore plus significative pour les hypothèques à taux fixe de courte durée: les hypothèques à taux fixe d’une durée de 2 ans des caisses de pension sont inférieure de 0,33% par rapport à celles du reste du marché.
De même, les hypothèques à taux variables proposées par les caisses de pension sont en moyenne meilleur marché qu’ailleurs: les taux d'intérêt hypothécaires pour les hypothèques variables de premier rang sont 0,48% moins chères en moyenne.
Toutefois, il peut très bien aussi arriver que des prêts hypothécaires accordés par des banques et des compagnies d’assurance offrent des taux d'intérêt encore plus attrayants que ceux proposés par des caisses de pension.
Il faut aussi relever que, contrairement aux autres prestataires, les taux d'intérêt proposés par les caisses de pension sont souvent non négociables. Ainsi, alors que les taux d'intérêt des banques et des assurances analysées par moneyland.ch sont des taux indicatifs qui peuvent tout à fait être négociés à la baisse, les taux d'intérêt publiés par les caisses de pension ne constituent généralement pas des prix de vitrine mais il s’agit de taux d'intérêt effectifs.
Les caisses de pension offrent-elles des rabais spéciaux?
Contrairement aux banques, les caisses de pension ne proposent généralement pas de réductions spéciales telles que les rabais pour familles ou ceux liés au label Minergie. En outre, les taux d'intérêt ne peuvent généralement pas être négociés.
Les caisses de pension proposent-elles également des hypothèques en ligne?
De nombreuses caisses de pension ne permettent pas encore de contracter des emprunts hypothécaires en ligne. Il existe toutefois des exceptions.
Quels sont les avantages des hypothèques proposées par les caisses de pension?
Leur principal avantage concerne le faible niveau des taux d'intérêt: les hypothèques proposées par des caisses de pension sont souvent relativement bon marché. En outre, il ne faut en général pas payer des intérêts plus élevés pour les hypothèques de second rang.
Quels sont les inconvénients des hypothèques des caisses de pension?
Contrairement aux hypothèques commercialisées par les banques suisses, de nombreuses caisses de pension offrent un choix plus limité de modèles dans le domaine hypothécaire. Par exemple, les hypothèques basées sur le Saron, les crédits de construction ou des formes de financement plus complexes ne sont que rarement proposés. Certaines caisses de pension sont également plus restrictives en ce qui concerne le type de propriétés et elles ne financent pas les immeubles de rendement ou les appartements de vacances, par exemple.
En outre, les caisses de pension sont souvent un peu plus restrictives au sujet de l’évaluation de la solvabilité des emprunteurs et concernant le taux d’avance – ce qui n'est toutefois pas un inconvénient pour les preneurs d’hypothèques qui disposent d’une bonne solvabilité.
Par ailleurs, les caisses de pension ont généralement moins d'expérience dans le domaine du conseil que les banques. Certaines caisses de pension indiquent même qu'il faut compter avec un temps d'attente plus long lors de demandes de conseils.
Conclusion: les hypothèques des caisses de pension sont-elles à recommander?
Les caisses de pension se démarquent souvent grâce aux taux d’intérêt hypothécaires avantageux qu’elles proposent. Il vaut dès lors dans tous les cas la peine de jeter un coup d’œil à ces nouvelles offres. Le mieux est que vous vous renseigniez brièvement auprès de la caisse de pension souhaitée en lui demandant si l’octroi d’une hypothèque peut entrer ou non en ligne de compte dans votre situation.
En fin de compte, il sera décisif de comparer les conditions offertes par les caisses de pension avec les offres les meilleur marché – après négociation – qui sont proposées par des banques ou des assureurs.
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