Hypothèques: combien coûte une résiliation anticipée?

Vers le calculateur hypothécaire: résiliation anticipée

Dans un environnement où les intérêts augmentent, les preneurs d’hypothèques se réjouissent d’une hypothèque fixe. Dans le cas d’un environnement où les intérêts sont bas, de nombreux preneurs de crédits s’énervent d’avoir conclu leur hypothèque fixe il y a des années à un taux d’intérêt significativement plus élevé.

Quand la durée s’étend justement à plus d’une année, de nombreuses personnes se posent la question de savoir s’il est judicieux de se débarasser de l’hypothèque fixe existante et, le cas échéant, comment le faire et de quelle manière la remplacer par un nouveau crédit d’hypothèque ayant de meilleures conditions d’intérêts.

Lors de coups du sort comme la survenue d'une grave maladie, d'une invalidité, d'un divorce ou la faillite du preneur d’hypothèque, une dissolution anticipée peut même être la seule et unique variante restante.

Pénalité en cas de dissolution anticipée

Une hypothèque fixe garantit par le biais d’un contrat hypothécaire un taux d’intérêt fixe pour une durée définie. Dans le cas d’une hypothèque fixe, le contrat ne peut cependant être résilié par le preneur d’hypothèque que contre une pénalité (la soi-disant indemnité de résiliation ou «penalty» en anglais). Il en va de même dans une plus faible mesure pour les hypothèques fixes indexées sur le Libor.

Le cas contraire, c’est-à-dire lorsqu’un preneur d’hypothèque désire résilier l’hypothèque en cas d’intérêts à la hausse est plus rare. Dans ce cas-là, il peut même recevoir une indemnité de la banque si un tel dédommagement a été fixé contractuellement.

Dans les deux cas, les clauses du contrat d’hypothèque sont déterminantes. Il vaut donc la peine de lire attentivement celui-ci avant la conclusion d’une hypothèque. Faites-vous donc expliquer la formule de calcul de l’indemnité de résiliation si celle-ci ne vous est pas claire.

Montant de l’indemnité de résiliation

L’indemnité de résiliation est généralement fixée à un montant tellement élevé qu’une résiliation de l’hypothèque fixe est affligeante, même dans le cas d’un environnement d’intérêts plus attrayant. Elle dépend entre autres du taux d’intérêt et de la durée résiduelle de l’hypothèque fixe.

La banque calcule combien elle aurait gagné pour la durée résiduelle grâce aux paiements des intérêts hypothécaires . Le preneur d’hypothèque doit donc payer les impôts qui lui sont encore échus selon le contrat pour la durée résiduelle.

L’intérêt de réinvestissement est déduit de ce montant, c’est-à-dire l’intérêt que la banque pourrait gagner en investissant la somme d’hypothèque remboursée dans le marché des capitaux.

A cela s’ajoutent des frais de traitement variables selon la banque. Au total, la pénalité peut rapidement s’élever à plusieurs dizaines de milliers de francs et pour des biens immobiliers plus grands jusqu’à plus de cent mille francs. L’indemnité de résiliation est généralement encore plus élevée pour les clients désirant passer à la concurrence pour la nouvelle hypothèque.

Exemple d’un calcul pour une hypothèque fixe de 500 000 francs d’une durée de huit ans: dans le cas d’un taux d’intérêt fixe de 3 pour cent par année, d’une durée résiduelle de 2 ans et d’un intérêt de réinvestissement de 1 pour cent par année, vous devez payer la différence d’intérêts de 2 pour cent par année dans le cas d’une résiliation, soit au total un dédommagement de résiliation de 20 000 francs.

Indemnité de résiliation lors d’intérêts négatifs

Dans un environnement d’intérêts négatifs, une résiliation anticipée peut comporter un problème supplémentaire. Ainsi, certaines banques suisses telles que la Banque cantonale de Zurich ou PostFinance considèrent qu’elles peuvent accepter un intérêt de réinvestissement «négatif» et le faire payer dans l’environnement d’intérêts négatifs actuel.  D’autres banques suisses calculent actuellement avec un intérêt de réinvestissement de 0%.

Exemple d’un calcul pour une hypothèque fixe de 500 000 francs d’une durée de 8 ans, en supposant un environnement du taux du marché négatif: dans le cas d’un taux d’intérêt fixe de 3 pour cent par année, d’une durée résiduelle de 2 ans et d’un intérêt de réinvestissement de -0,7 pour cent par année, vous devez régler la facture suivante dans le cas d’une résiliation: 15 000 francs par année (3 pour cent d’intérêts hypothécaires) plus 3500 francs par année (-0,75 pour cent d’intérêt de réinvestissement), ce qui correspondrait à quelque 37 000 francs substantiels pour la durée résiduelle de 2 ans.

La pratique de la transmission de ces intérêts négatifs hypothétiques est cependant controversée et ne devrait pas avoir de chance d'aboutir devant le tribunal. Finalement, la banque pourrait investir l’argent non seulement auprès de la Banque nationale suisse, mais aussi ailleurs.

Quand une résiliation d’hypothèque en vaut-elle la peine?

Une dissolution anticipée en vaut la peine lorsque le potentiel d’économie est plus important lors de la conclusion anticipée d’une nouvelle hypothèque que l’indemnité de résiliation. Le potentiel d’économie se calcule à partir de la différence d’intérêts entre la nouvelle hypothèque et celle à remplacer pour la durée résiduelle. Dans le calcul doit aussi être pris en compte le fait que l’indemnité de résiliation peut être déduite des impôts dans de nombreux cantons.

Lorsque vous calculez à l’avenir avec des intérêts à la hausse, vous pouvez en plus prendre en considération des avantages d’intérêts éventuels pour les années après la durée résiduelle.

Une règle d’or stipule qu’une résiliation précoce de l’hypothèque fixe peut en valoir la peine quand la différence entre le taux d’intérêt de l’hypothèque existante et le taux du marché actuel s’élève au minimum à 1,5 pour cent et la durée résiduelle atteint au minimum une année.

Obtenir des offres de résiliation

Le plus approprié est d’interroger votre banque pour savoir à quel montant s’élèverait l’indemnité de résiliation dans votre cas particulier. Veuillez noter que vous ne pouvez pas seulement négocier le taux d’intérêt d’une nouvelle hypothèque mais aussi le montant de la pénalité. Obtenez donc une offre de résiliation.

Lorsque vous pensez que l’indemnité de résiliation est encore trop élevée après avoir négocié, faire appel à un expert indépendant ou à un médiateur de banque est une option faisant office de conciliation.

Alternatives à la pénalité

Dans le cas où vous vendez une propriété immobilière, la transmission de l’hypothèque existante à l’acheteur est une option supplémentaire. Des différences éventuelles d’intérêts par rapport aux hypothèques actuelles du marché peuvent aussi être équilibrées par le biais d’un prix avantageux du bien immobilier. Veuillez noter également que l’acheteur peut déduire dans ce cas un montant de la créance plus élevé sur le plan des impôts et vous, en tant que vendeur, devez payer moins d’impôts sur le bénéfice de parcelle.

Dans le cas où vous désirez acquérir une nouvelle propriété immobilière suite à la vente d’un appartement ou d’une maison, vous pouvez aussi discuter avec la banque de la transmission de l’hypothèque existante vers le nouvel objet immobilier.

Votre rédaction Moneyland

Pour plus d'information:
Calculateur hypothécaire: résiliation anticipée
Comparatif des hypothèques