Hypotheken: wie viel kostet eine vorzeitige Kündigung?

Wann lohnt sich eine frühzeitige Kündigung einer Festhypothek? Wie hoch sind die Ausstiegskosten? Lesen Sie die praktischen Infos der Moneyland-Redaktion.

Bei einem Umfeld mit steigenden Zinsen freuen sich die Hypothekarnehmer mit einer Festhypothek. Bei niedrigem Zinsumfeld ärgern sich viele Kreditnehmer, dass sie ihre Festhypothek vor Jahren zu einem deutlich höheren Zinssatz abgeschlossen hatten.

Gerade wenn die Laufzeit noch mehr als ein Jahr dauert fragen sich viele, ob und wie sie die bestehende Festhypothek loswerden und diese durch einen neuen Hypo-Kredit mit besseren Zinskonditionen ersetzen können.

Bei Schicksalsfällen wie schwerer Krankheit, Invalidität, Scheidung oder Pleite des Hypothekarnehmers kann ein frühzeitiger Ausstieg schlimmstenfalls sogar die einzige mögliche Variante sein.

Strafzahlung für frühzeitige Auflösung

Eine Festhypothek garantiert per Hypothekarvertrag einen festen Zinssatz für die definierte Laufzeit. Im Fall einer Festhypothek kann der Vertrag durch den Hypothekarnehmer allerdings nur gegen eine Strafzahlung – die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung oder neudeutsch Penalty – gekündigt werden. Dasselbe gilt in einem schwächeren Mass auch für fest vereinbarte Liborhypotheken.

Der umgekehrte Fall, dass ein Hypothekarnehmer bei steigenden Zinsen aus der Hypothek aussteigen möchte, ist seltener. In diesem Fall kann er von der Bank sogar eine Entschädigung erhalten – sofern eine solche Entschädigung vertraglich festgehalten worden ist.

Entscheidend ist in beiden Fällen, was im Hypothekarvertrag festgehalten ist. Es lohnt sich also, den Vertrag vor dem Abschluss einer Hypothek sorgfältig durchzulesen. Lassen Sie sich bei Unklarheiten auch die Berechnungsformel für die Vorfälligkeitsentschädigung erklären.

Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird in der Regel so teuer angesetzt, dass ein Ausstieg aus der Festhypothek auch bei attraktiverem Zinsumfeld schmerzt. Sie hängt unter anderem vom Zinssatz und der Restdauer der Festhypothek ab.

Die Bank rechnet aus, wie viel sie dank den Hypothekarzins-Zahlungen für die Restlaufzeit verdient hätte. Der Hypothekarnehmer muss also die Zinsen zahlen, die er gemäss Vertrag für die Restlaufzeit noch schuldet.

Von diesem Betrag wird der Wiederanlagezins abgezogen, also der Zins, den die Bank durch Anlegen der zurückbezahlten Hypothekarsumme am Kapitalmarkt verdienen könnte.

Dazu kommen Bearbeitungsgebühren, die je nach Bank variieren können. Insgesamt kann die Strafzahlung schnell einmal mehrere zehntausend Franken und für grössere Immobilien bis zu über hunderttausend Franken betragen. Für Kunden, die für die neue Hypothek zur Konkurrenz wechseln möchten, wird die Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel noch höher angesetzt.

Beispiel einer Rechnung für eine 8-jährige Festhypothek von 500'000 Franken: Bei einem festen Zinssatz von 3 Prozent pro Jahr, einer Restlaufzeit von 2 Jahren und einem Wiederanlagezins von 1 Prozent pro Jahr müssen Sie im Fall eines Ausstiegs die Zinsdifferenz von 2 Prozent pro Jahr bezahlen, total also eine Ausstiegsentschädigung von 20'000 Franken.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Negativzinsen

In einem Negativzinsumfeld kann ein frühzeitiger Ausstieg einen weiteren Haken haben. So stellen sich gewisse Schweizer Banken wie die Zürcher Kantonalbank oder die PostFinance auf den Standpunkt, dass sie im derzeitigen Negativzinsumfeld einen «negativen» Wiederanlagezins annehmen und in Rechnung stellen dürfen. Andere Schweizer Banken rechnen zurzeit mit einem Wiederanlagezins von 0%.

Beispiel einer Rechnung für eine 8-jährige Festhypothek von 500'000 Franken unter der Annahme eines negativen Marktzinsumfelds: Bei einem festen Zinssatz von 3 Prozent pro Jahr, einer Restlaufzeit von 2 Jahren und einem Wiederanlagezins von -0.7 Prozent pro Jahr müssten Sie im Fall eines Ausstiegs die folgende Rechnung begleichen: 15'000 Franken pro Jahr (3 Prozent Hypothekarzins) plus 3'500 Franken pro Jahr (-0.7 Prozent Wiederanlagezins), das wären für die Restlaufzeit von 2 Jahren stolze 37'000 Franken.

Die Praxis der Weitergabe dieser hypothetischen Negativzinsen ist allerdings umstritten und dürfte vor Gericht wohl keine Chance haben. Schliesslich könnte die Bank das Geld nicht nur bei der Schweizerischen Nationalbank, sondern auch anderweitig anlegen.

Wann lohnt sich ein Hypotheken-Ausstieg?

Wenn das Sparpotenzial beim frühzeitigen Abschluss einer neuen Hypothek grösser ist als die Vorfälligkeitsentschädigung, lohnt sich eine vorzeitige Auflösung. Das Sparpotenzial berechnet sich dabei aus der Zinsdifferenz der neuen gegenüber der abzulösenden Hypothek für deren Restlaufzeit. In die Rechnung muss auch einbezogen werden, dass die Vorfälligkeitsentschädigung in vielen Kantonen von den Steuern abgezogen werden kann.

Wenn Sie zukünftig mit steigenden Zinsen rechnen, können Sie zusätzlich mögliche Zinsvorteile für die Jahre nach der Restlaufzeit in Betracht ziehen.

Eine Faustregel besagt, dass sich ein vorzeitiger Ausstieg aus der Festhypothek dann lohnen kann, wenn der Unterschied zwischen dem Zinssatz der bestehenden Hypothek und dem aktuellen Marktzins mindestens 1.5 Prozent und die Restlaufzeit mindestens ein Jahr beträgt.

Ausstiegsofferten einholen

Am besten fragen Sie Ihre Bank, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrem persönlichen Fall wäre. Beachten Sie dabei, dass Sie nicht nur den Zinssatz einer neuen Hypothek, sondern auch die Höhe der Strafzahlung verhandeln können. Holen Sie also eine Ausstiegsofferte ein.

Wenn Sie der Meinung sind, dass die Vorfälligkeitsentschädigung auch nach der Verhandlung noch unverhältnismässig hoch ist, ist der Gang zu einem unabhängigen Experten oder Banken-Ombudsmann als Schlichtungsstelle eine Option.

Alternativen zur Strafzahlung

Falls Sie eine Immobilie verkaufen, ist die Weitergabe der bestehenden Hypothek an den Käufer eine weitere Option. Allfällige Zinsdifferenzen zu marktaktuellen Hypotheken können auch über einen vergünstigten Immobilienpreis ausgeglichen werden. Beachten Sie auch, dass der Käufer in diesem Fall einen höheren Schuldbetrag bei den Steuern in Abzug bringen kann und Sie als Verkäufer geringere Grundstück-Gewinnsteuern zahlen müssen.

Falls Sie nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses wieder eine neue Immobilie erwerben, können Sie mit der Bank auch über den Übertrag der bestehenden Hypothek auf das neue Wohnobjekt sprechen.

Weiterführende Informationen:
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