Dommages dans un appartement loué – qui paie?

Des tâches sur le tapis, une fissure dans l’évier ou des gribouillages faits par les enfants sur les parois: les dommages locatifs comme on les appelle sont vite arrivés. Lorsqu’une réparation est nécessaire ou quand vous quittez votre appartement, la question va inévitablement se poser de savoir qui doit payer le dommage.

Quels coûts sont pris en charge par l’assurance et quand est-ce que les locataires sont-ils tenus de payer pour les dommages survenus? Et, dans le pire des cas, allez-vous perdre la caution que vous avez déposée? Le guide suivant de moneyland.ch vous fournit les informations les plus importantes au sujet des dommages locatifs.

Assurance responsabilité civile

Les dommages locatifs sont généralement couverts par votre assurance responsabilité civile, pour autant que vous en ayez une. Signalez les éventuels dommages à votre assurance aussitôt que possible. Cela s'applique également aux réclamations faites par votre propriétaire pour lesquelles vous estimez que vous n'êtes pas du tout responsable du dommage. Une partie de l'assurance responsabilité civile est une protection juridique passive – l'assurance rejette en effet des demandes injustifiées faites à votre encontre.

L’assurance responsabilité civile ne prend pas seulement en charge les dommages causés par les locataires à la fin de la période de location. Même si vous devez payer une réparation ou un remplacement pendant la période de location, l'assurance responsabilité civile couvrira également ces coûts, selon les conditions de la police.

Du côté de l’assurance, on va exiger les informations les plus précises possibles au sujet des dommages. Chez la plupart des prestataires, cela inclut:

• des informations concernant les dommages survenus, y compris des photos de l'objet endommagé,
• des informations sur la façon et le moment où le dommage s'est produit et au sujet des personnes impliquées,
• le décompte de votre propriétaire qui indique quel est le coût de la réparation et quelle est la part de ce montant qui vous est attribuable en tant que locataire.

La déclaration de sinistre peut en général s’effectuer également en ligne ou par téléphone. Vous trouverez les détails à ce sujet sur le site web de votre assurance.

Franchise

Même si votre assurance responsabilité civile prend en charge les coûts des dommages survenus, vous devez, le plus souvent, payer vous-même une partie de ces coûts, ce que l’on appelle la franchise. Celle-ci atteint généralement 200 ou 500 francs. Toutefois, la franchise peut aussi être beaucoup plus élevée en fonction de l'assurance et de la police dont il s’agit. Plus la franchise est basse, plus les primes que vous devez payer pour une même police sont élevées.

Négligence grave

Il se peut que des dommages aient été causés dans votre appartement de location parce que vous avez fait preuve de négligence grave – c’est le cas, par exemple, si vous avez laissé une bougie sans surveillance et que cela a provoqué des traces de brûlures sur le tapis. Dans ce cas, il se peut que votre assurance réduise les prestations versées en raison de la négligence dont vous avez fait preuve. Vous devrez alors payer vous-même une partie des frais de réparation.

En général, les assurances proposent toutefois aussi ce que l'on appelle une «clause de renonciation en cas de faute grave». Si vous choisissez cette option supplémentaire, vous paierez certes des primes d'assurance plus élevées. En revanche, il n’y aura pas de réduction des prestations même si vous avez causé des dommages par négligence grave.

Dommages à long terme

La plupart des polices d'assurance responsabilité civile ne couvrent que les dommages soudains et excluent les dommages que vous avez vous-même causés durant une longue période. Cela peut être par exemple le cas si vous n’aérez pas suffisamment votre appartement pendant une longue période et que des moisissures se forment sur un mur. De même, la plupart des assurances ne paient pas non plus l'élimination des dépôts de nicotine et la décoloration des surfaces de papier peint qui auraient été causés par le fait de fumer régulièrement.

Les dommages à long terme ne doivent toutefois pas être confondus avec ce que l’on appelle «l'usure normale» (voir ci-dessous). En tant que locataire, vous êtes responsable des dommages survenus par votre faute (par exemple, si vous fumez dans l'appartement). L'usure qui survient de toute façon sur une longue durée (par exemple, que vous fumiez ou non) relève, elle, de la responsabilité du propriétaire.

Garantie de loyer

Si vous n'avez pas d'assurance responsabilité civile ou si celle-ci ne couvre pas le dommage dont vous êtes responsable, vous devrez alors payer vous-même le montant nécessaire. Si vous avez versé une caution au début du contrat de location, le propriétaire peut la réclamer après que vous lui ayez remis l'appartement à la fin de la durée de location. Pour obtenir cette caution, le bailleur doit présenter un décompte définitif. La banque ne vous versera l'argent déposé sur un compte bloqué que si l'une des conditions suivantes est remplie:

• Aussi bien vous que votre bailleur êtes d'accord sur les exigences formulées de part et d’autre. Obtenir l'accord du propriétaire est également nécessaire, même lorsqu’il n'y a pas de dommage et que le locataire récupère l'intégralité de la caution.
• Il existe un ordre de paiement juridiquement contraignant ou une décision de justice exécutoire qui ordonne à la banque de verser le montant de la garantie de loyer conformément aux différentes exigences formulées par les parties.
• Malgré des demandes de dommages et intérêts, le propriétaire n'a pas fait valoir sur le plan légal une demande à l'encontre du locataire dans un délai d’un an suivant la résiliation du contrat de bail. Dans ce cas, vous pouvez exiger un remboursement complet de la caution, même sans l’accord du propriétaire.

Les dispositions susmentionnées du Code des obligations suisse s'appliquent à l'échelle nationale mais les cantons peuvent édicter d'autres dispositions.

Assurance caution de loyer

Si, au lieu d’un compte de garantie de loyer, vous avez conclu une assurance caution de loyer, les mêmes règles s'appliquent généralement pour le versement de la caution comme dans le cas d’un compte de dépôt classique. Cela signifie que l’assurance paiera les factures au propriétaire seulement si ce dernier et vous êtes d'accord à propos des demandes d'indemnisation - ou si un ordre de paiement, respectivement un jugement du tribunal, existe à ce sujet.

Attention cependant: l'assurance caution de loyer règle certes les prétentions que le loueur fait valoir à votre encontre. Toutefois, il ne s'agit pas pour autant ici d'une assurance responsabilité civile et vous devez toujours cet argent, non plus au propriétaire mais à l’assurance.

L'assurance caution de loyer ne couvre que le montant convenu en tant que caution dans la police d’assurance. Si les dommages causés à l'appartement dépassent ce montant, le propriétaire doit alors vous réclamer le reste de la somme directement.

Les prestataires d'assurance caution de loyer en Suisse permettent à leurs clients de rembourser les montants demandés en plusieurs tranches. Le montant de ces différentes tranches peut varier en fonction de chaque cas particulier. Dans la plupart des cas, aucun intérêt supplémentaire n'est facturé lors de paiements échelonnés - sauf si vous avez des retards de paiement. En fonction du prestataire et de la situation dont il s’agit, des frais administratifs peuvent également s'appliquer.

Si vous ne versez pas les montants exigés ou les paiements par tranche à temps, vous recevrez un rappel de l’assurance. Et si vous ne payez toujours pas, vous serez mis aux poursuites. Tous les prestataires facturent des intérêts dans ce cas.

Valeur résiduelle

Si certaines parties d'un appartement, par exemple un tapis ou un évier, doivent être remplacées, les propriétaires ne sont généralement pas tenus de payer la totalité de la valeur à neuf - même s'ils sont responsables des dommages. Tout comme c’est le cas pour les voitures, on calcule aussi pour les appartements et les maisons ce que l’on appelle une valeur résiduelle. Celle-ci se base sur le tableau paritaire des amortissements que l'association suisse des locataires («Mieterinnen- und Mieterverband», MV) a établi avec l'association suisse des propriétaires («Hauseigentümerverband», HEV). Vous pouvez en consulter des extraits sur les sites web des associations concernées.

Par exemple, on peut supposer qu'une couche de peinture blanche appliquée sur une paroi durera huit ans lors d'une utilisation normale d'un appartement avant que le mur n’ait besoin d’être repeint. Si, en raison d'une usure excessive, une nouvelle couche de peinture est nécessaire après seulement six ans après la dernière qui a été appliquée, la valeur résiduelle que vous devez payer, en tant que locataire, ne correspond plus qu’à 25 % du coût des travaux de peinture, à savoir seulement un quart du coût total.

Ainsi, si votre enfant barbouille un mur qui n'avait plus été repeint depuis huit ans, vous ne devez pas payer les travaux de peinture. La valeur résiduelle de la peinture précédente est de zéro.

Moins-value

Dans certains cas, il se peut que les dommages causés par les locataires ne soient pas réparés du tout lorsque vous quitter l’appartement. Par exemple, il est disproportionné de remplacer l'ensemble du lavabo si vous provoquez une fente dans le nouveau lavabo, qui n'est peut-être pas jolie à avoir mais qui n'affecte pas la fonction de l'installation. Si la valeur résiduelle du lavabo demeure encore relativement élevée, il se peut que le propriétaire exige de votre part un dédommagement pour la perte de valeur subie par l’objet mais qu’il continue de louer l'appartement, sans avoir effectué de réparations ni remplacé le lavabo. Le montant de cette indemnisation ne doit toutefois pas être supérieur à la valeur résiduelle de l’objet ou au coût d’une réparation.

Usure normale

Ce que l'on appelle «l'usure normale» n'est pas considéré comme un dommage attribuable au locataire et elle relève de la responsabilité du propriétaire. Cela inclut, par exemple, les différences de couleur observées sur une paroi devant laquelle une armoire est longtemps restée placée. Les trous dus à des chevilles sur les parois sont également considérés comme une usure normale, pour autant qu'ils ne soient pas trop nombreux et que vous les rebouchiez avant de rendre l'appartement.

Tant que vous vivez dans un appartement, les réparations dues à l'usure normale devraient être rares. En effet, en cas d’usure normale, on peut s'attendre à ce que toutes les pièces d'un appartement durent au moins aussi longtemps que ce qui est indiqué dans le tableau paritaire des amortissements établi par les associations de bailleurs et de locataires.

Même si un objet est déjà entièrement amorti, il se peut qu'il ne soit pas nécessaire de le remplacer avant des années. Ce n'est pas parce que la durée de vie a été dépassée que vous pouvez exiger un remplacement de la part de votre propriétaire.

Petits travaux d’entretien

Ce que l'on appelle les «petits travaux d'entretien» effectués pendant la durée de location sont toujours à la charge du locataire, indépendamment de qui en porte la responsabilité et de l'ancienneté de la partie endommagée de l'appartement.
Parmi les petits travaux d’entretien, on entend par exemple les réparations et les travaux de maintenance que vous pouvez effectuer vous-même sans l'aide d'un spécialiste et sans trop d'efforts. Vous devez également payer vous-mêmes les pièces de rechange usuelles, par exemple des fusibles ou des ampoules. L'assurance responsabilité civile ne prend pas en charge ces coûts.

Parfois, le contrat de location indique jusqu'à quel montant vous devez prendre en charge vous-même les petits travaux d'entretien. Il n'y a pas de limite supérieure prescrite par la loi, mais il doit s'agir d'une dépense modeste. En règle générale, cela signifie que vous ne devez payer que les pièces de rechange qui ne coûtent pas plus de 150 francs. Les travaux qui nécessitent l'intervention d'un spécialiste ne doivent être payés par les locataires que s'ils sont eux-mêmes responsables du dommage.

Informations supplémentaires:
Les comptes d’épargne loyer en comparaison
Les assurances caution de loyer en comparaison
Dépôt de garantie de loyer ou assurance caution de loyer?
Louer ou acheter?