Schaden in der Mietwohnung – wer zahlt?

Flecken auf dem Teppich, ein Sprung im Waschbecken oder Kinderkritzeleien auf den Wänden: Sogenannte Mieterschäden können schnell passieren. Wenn eine Reparatur nötig wird oder wenn Sie aus einer Mietwohnung ausziehen, stellt sich die Frage, wer für den Schaden aufkommen muss.

Welche Kosten sind versichert und wann müssen Mieterinnen und Mieter überhaupt zahlen? Und verlieren sie schlimmstenfalls die Kaution? In diesem Ratgeber-Artikel von moneyland.ch erhalten Sie die wichtigsten Informationen rund um Mieterschäden.

Haftpflichtversicherung

Mieterschäden werden in der Regel von der Haftpflichtversicherung übernommen, sofern Sie eine solche haben. Melden Sie Schäden so bald wie möglich Ihrer Versicherung. Das gilt auch für Forderungen Ihres Vermieters, bei denen Sie der Meinung sind, dass Sie gar nicht für den Schaden verantwortlich sind. Teil der Haftpflichtversicherung ist nämlich ein passiver Rechtsschutz – die Versicherung wehrt ungerechtfertigte Ansprüche Ihnen gegenüber ab.

Die Haftpflichtversicherung zahlt dabei nicht nur für Mieterschäden am Ende der Mietdauer. Auch wenn Sie Kosten für eine Reparatur oder einen Ersatz während der Mietdauer bezahlen müssen, trägt die Haftpflichtversicherung je nach Police diese Kosten.

Seitens der Versicherung werden möglichst genaue Informationen zum Schaden verlangt. Bei den meisten Anbietern gehören dazu:

• Informationen darüber, was beschädigt wurde, inklusive Bilder des beschädigten Gegenstands,
• Informationen dazu, wie und wann es zur Beschädigung kam sowie wer daran beteiligt war,
• Die Abrechnung Ihres Vermieters, aus der ersichtlich ist, was die Reparatur kostet und für welchen Teil des Betrags Sie als Mieterin oder Mieter haften.

Die Schadenmeldung erfolgt in der Regel online oder per Telefon. Details dazu finden Sie auf der Website Ihrer Versicherung.

Selbstbehalt

Auch wenn die Haftpflichtversicherung die Kosten für den Schaden übernimmt, müssen Sie meistens einen Selbstbehalt tragen. In der Regel sind das 200 oder 500 Franken, der Selbstbehalt kann aber je nach Versicherung und Police auch wesentlich höher sein. Je niedriger der Selbstbehalt ist, umso höher sind die Prämien, die Sie für die gleiche Police bezahlen müssen.

Grobfahrlässigkeit

Möglicherweise entstand ein Schaden in Ihrer Mietwohnung, weil Sie grob fahrlässig gehandelt haben – zum Beispiel wenn Sie eine Kerze unbeaufsichtigt liessen und dadurch Brandflecken im Teppich entstanden. Dann kann es sein, dass Ihre Versicherung Ihnen wegen fahrlässiger Handlung die Leistung kürzt. Sie müssen dann einen Teil der Reparaturkosten selbst tragen.

In der Regel bieten Versicherungen allerdings einen sogenannten «Grobfahrlässigkeitsverzicht» an. Wenn Sie diese Zusatzoption wählen, zahlen Sie zwar höhere Versicherungsprämien. Dafür gibt es keine Leistungskürzungen, wenn Sie aus Grobfahrlässigkeit einen Schaden verursachen.

Langfristige Beschädigungen

Die meisten Haftpflichtversicherungen decken nur plötzliche Schäden und schliessen Beschädigungen aus, die Sie selbst über längere Zeit verursacht haben. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie langfristig zu wenig lüften und sich dadurch an einer Wand Schimmel bildet. Auch für die Entfernung von Nikotineinlagerungen und Verfärbungen des Tapetenanstrichs, die auf regelmässiges Rauchen zurückzuführen sind, bezahlen die meisten Versicherungen nicht.

Langfristige Beschädigungen sind nicht zu verwechseln mit «normaler Abnutzung» (siehe unten). Sie haften als Mieterin oder Mieter für Schäden, die wegen Ihnen passiert sind (wenn Sie beispielsweise in der Wohnung rauchen). Abnützungen, die über lange Zeit in jedem Fall geschehen (zum Beispiel unabhängig davon, ob Sie rauchen oder nicht) gehen zulasten des Vermieters.

Mietkaution

Wenn Sie keine Haftpflichtversicherung haben oder diese einen Schaden, für den Sie haften, nicht übernimmt, müssen Sie selbst zahlen. Falls Sie zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution hinterlegt haben, kann der Vermieter diese nach der Wohnungsübergabe am Ende der Mietdauer einfordern. Dazu muss er eine Schlussabrechnung vorlegen. Die Bank zahlt das Geld auf dem Sperrkonto nur aus, wenn eine der folgenden Bedingungen gegeben ist:

• Sowohl Sie als auch Ihr Vermieter sind sich darüber einig, wer welche Ansprüche hat. Das Einverständnis des Vermieters ist auch erforderlich, wenn keine Schäden bestehen und die Mieterin oder der Mieter die gesamte Kaution zurückerhält.
• Es liegt ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil vor, das die Bank anweist, die Kaution den verschiedenen Ansprüchen entsprechend auszuzahlen.
• Der Vermieter hat trotz Schadensforderungen innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber der Mieterin oder dem Mieter rechtlich geltend gemacht. In diesem Fall können Sie auch ohne Einverständnis des Vermieters die vollständige Rückerstattung verlangen.

Die obigen Bestimmungen aus dem Schweizerischen Obligationenrecht gelten landesweit, wobei Kantone weitere Bestimmungen erlassen können.

Mietkautionsversicherung

Wenn Sie statt eines Mietkautionskontos eine Mietkautionsversicherung haben, gelten für die Auszahlung der Bürgschaft normalerweise die gleichen Regeln wie bei einem klassischen Depot. Das heisst: Die Versicherung zahlt dem Vermieter die Rechnungen nur, wenn er und Sie sich einig sind, welche Ansprüche vorhanden sind – oder wenn ein Zahlungsbefehl beziehungsweise Gerichtsurteil vorliegt.

Aber Achtung: Die Mietkautionsversicherung begleicht zwar Ansprüche, die der Vermieter Ihnen gegenüber geltend macht. Allerdings handelt es sich nicht um eine Haftpflichtversicherung und Sie sind dieses Geld dann weiterhin schuldig – nun einfach nicht mehr dem Vermieter, sondern der Versicherung.

Eine Mietkautionsversicherung deckt nur den in der Police als Kaution vereinbarten Betrag. Wenn die Schäden an der Wohnung diesen Betrag übersteigen, muss der Vermieter den Rest des Gelds direkt von Ihnen verlangen.

Die Schweizer Anbieter von Mietkautionsversicherungen ermöglichen es ihren Kundinnen und Kunden, geforderte Beträge in Raten zurückzuzahlen. Die Grösse der Raten kann vom konkreten Fall abhängig sein. Meistens fallen bei der Ratenzahlung keine zusätzliche Zinsen an – es sei denn, Sie geraten in Verzug. Je nach Anbieter und Situation kommen ausserdem Verwaltungsgebühren dazu.

Falls Sie die Forderungen beziehungsweise Raten nicht fristgemäss begleichen, werden Sie von der Versicherung gemahnt. Bezahlen Sie weiterhin nicht, folgt letztendlich die Betreibung. Sämtliche Anbieter erheben in diesem Fall Zinsen.

Restwert

Wenn Teile einer Wohnung, beispielsweise ein Teppich oder ein Spülbecken, ersetzt werden müssen, müssen Vermieterinnen und Vermieter in der Regel nicht für den gesamten Neuwert aufkommen – auch wenn sie für den Schaden verantwortlich sind. Ähnlich wie bei Autos wird für Wohnungen und Häuser ein sogenannter Rest- oder Zeitwert berechnet. Als Grundlage dafür dient die Lebensdauertabelle, die der Mieterinnen- und Mieterverband mit dem Schweizerischen Hauseigentümerverband erstellt hat. Sie können einen Auszug davon auf den Websites der Verbände abrufen.

So ist beispielsweise davon auszugehen, dass ein weisser Anstrich einer Wand bei normaler Nutzung einer Wohnung acht Jahre anhält, bevor die Wand neu gestrichen werden muss. Falls nun wegen übermässiger Abnutzung bereits nach sechs Jahren seit dem letzten Anstrich ein neuer nötig wird, beträgt der Zeitwert, den Sie als Mieterin oder Mieter bezahlen müssen, noch 25 Prozent der Kosten der Malerarbeiten – also lediglich ein Viertel der Gesamtkosten.

Falls Ihr Kind eine Wand verschmiert, die bereits seit acht Jahren nicht mehr gestrichen wurde, müssen Sie die Kosten für den Anstrich hingegen nicht tragen. Der Restwert des vorherigen Anstrichs beträgt 0 Franken.

Minderwert

In bestimmten Fällen kann es sein, dass ein Mieterschaden beim Auszug gar nicht behoben wird. So ist es beispielsweise unverhältnismässig, das ganze Lavabo zu ersetzen, wenn Sie einen Sprung im neuen Waschbecken verursachen, der zwar nicht schön aussieht, aber die Funktion der Anlage nicht beeinträchtigt. Wenn der Restwert des Lavabos noch relativ hoch ist, verlangt der Vermieter von Ihnen womöglich eine Minderwertentschädigung und vermietet die Wohnung weiter, ohne Reparatur oder Ersatz. Die Höhe dieses Betrags darf nicht grösser sein als der Restwert des Gegenstands oder die Kosten für eine Reparatur.

Normale Abnutzung

Sogenannte «normale Abnutzung» gilt nicht als Mieterschaden und geht zulasten des Vermieters. Dazu gehören beispielsweise Farbunterschiede auf einer Wand, vor der lange Zeit ein Schrank stand. Auch Dübellöcher an Wänden gelten als normale Abnutzung, solange es nicht übermässig viele sind und Sie sie vor der Wohnungsabgabe zuspachteln.

Während Sie in einer Wohnung leben, dürfte es eher selten zu Reparaturen aufgrund von normaler Abnutzung kommen. Denn bei normaler Abnutzung ist davon auszugehen, dass sämtliche Teile einer Wohnung mindestens so lange halten, wie in der Lebensdauertabelle angegeben.

Selbst wenn ein Gegenstand bereits vollständig amortisiert ist, kann es sein, dass weiterhin jahrelang kein Ersatz nötig sein wird. Nur weil die Lebensdauer überschritten ist, können Sie nicht von Ihrem Vermieter einen Ersatz verlangen.

Kleiner Unterhalt

Der sogenannte «kleine Unterhalt» während des Mietverhältnisses geht immer zulasten der Mieterinnen und Mieter, unabhängig davon, wer die Schuld trägt und wie alt der beschädigte Wohnungsteil ist. Zum kleinen Unterhalt gehören Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten, die Sie ohne eine Fachperson oder viel Aufwand selbst erledigen können. Dabei müssen Sie auch für Ersatzteile aufkommen, zum Beispiel Sicherungen oder Glühbirnen. Die Haftpflichtversicherung übernimmt diese Kosten nicht.

Manchmal steht im Mietvertrag, bis zu welchem Betrag Sie für den kleinen Unterhalt selbst bezahlen müssen. Eine gesetzlich vorgeschriebene Obergrenze gibt es nicht, aber es muss sich um einen kleinen Aufwand handeln. In der Regel bedeutet das, dass Sie nur für Ersatzteile zahlen müssen, die nicht mehr als 150 Franken kosten. Arbeiten, für die eine Fachperson nötig ist, müssen Mieterinnen und Mieter nur bezahlen, falls sie für die Beschädigung verantwortlich sind.

Weitere Informationen:
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