Hypotheken im Alter: Albtraum Hausverkauf

Für viele Eigenheimbesitzer ist das eigene Wohnobjekt auch eine wichtige Altersvorsorge. Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung ist nicht nur eine potentiell profitable Kapitalanlage. Im Fall von günstigen Finanzierungskosten kann ein Eigenheim mit Berücksichtigung der Steuerersparnis im Vergleich zu Mietobjekten sogar verhältnismässig günstig sein.

Doch die Fremdfinanzierung der eigenen vier Wände kann auch ihre Tücken haben. Das zeigt sich seit einigen Jahren vermehrt bei Hypothekarkunden, die pensioniert sind oder in den kommenden Jahren in die Rente gehen. Gerade bei älteren Hypothekarkunden drehen nämlich Schweizer Banken bei Hypothekarverlängerungen und neuen Hypotheken die Schraube an.

Die Schweizerische Nationalbank und die FINMA warnen schon seit Jahren vor einer drohenden Immobilien- und Hypothekarblase. Als Gegensteuer werden von Schweizer Banken bereits einige Verschärfungen bei der Hypothekenvergabe umgesetzt. Dazu gehören neue Eigenkapitalvorschriften, neue Amortisationsregelungen und die konsequente Umsetzung des Niederstwertprinzips. Der Bundesrat erachtet weitere mögliche Verschärfungen als möglich, sollten die bisherigen Vorschriften nicht greifen.

Hypotheken für Senioren: Strengere Tragbarkeitsprüfungen

Auch vor dem Hintergrund der verschärften Ausgangslage sind Schweizer Banken dazu übergegangen, etwas konservativere Tragbarkeitsrechnungen durchzuführen. Es gilt die folgende Faustregel – manchmal auch goldene Finanzierungsregel genannt: Die Hypothekarzinsen plus Nebenkosten dürfen in der Summe maximal einen Drittel des Einkommens betragen. Dabei rechnen die Banken nicht mit den gegenwärtigen Hypothekarzinsen, sondern mit einem hypothetischen höheren kalkulatorischen Zinssatz von üblicherweise 5 Prozent. Für die Nebenkosten wird im Allgemeinen 1 Prozent des Immobilienwerts veranschlagt.

Beispiel: Bei einem Immobilienwert von 1 Million Franken und einer Hypothek in der Höhe von 600'000 Franken muss der Hypothekarnehmer über ein Einkommen von 120'000 Franken pro Jahr verfügen, was dem jährlichen Dreifachen von 10'000 Franken plus 30'000 Franken entspricht.

Die Krux: Im Schweizer Durchschnitt liegt das Einkommen als Pensionär inklusive AHV und Pensionskassengelder gut einen Drittel unter dem Haushaltseinkommen vor der Pensionierung. Nicht wenige Pensionäre können so – zumindest gemäss der obigen Formel – ihre Hypothek nicht mehr tragen beziehungsweise die Voraussetzungen ihres Hypothekenvertrages nicht mehr erfüllen. Dazu beitragen kann auch eine Wertsteigerung des Eigenheims, da die veranschlagten Nebenkosten von 1 Prozent dann ebenfalls höher sind.

Eigenheim im Alter: Aus der Traum?

Das führt im schlimmsten Fall zur Aufforderung der Bank, dass eigene Haus zu verkaufen. Die Betroffenen sind schockiert und müssen um ihre eigenen vier Wände bangen, wo sie doch ihr Leben lang auf einen ruhigen Lebensabend hin gespart, regelmässig die Hypothekarzinsen und Amortisationskosten bezahlt haben.

Schweizer Banken zeigen sich da immer öfters unflexibel – unabhängig von den tatsächlichen Lebensunterhaltskosten und dem übrigen Vermögen der Pensionäre. Sogar wenn Hypothekarnehmer glaubhaft darlegen können, dass für sie in Zukunft sogar Hypothekarzinsen in der Höhe von 5 Prozent kein Problem darstellen, bleiben manche Banken stur.

Alternativen zum Hausverkauf

Immerhin schlagen einige neben dem Verkauf weitere Alternativen wie eine Mitschuldnerschaft von Familienmitgliedern oder eine Verpfändung eines Teils des Vermögens vor. Eine Vermögensverpfändung bedingt dann natürlich, dass alle entsprechenden Gelder oder Wertschriften zur Hypothekarbank transferiert werden – was vor allem auch im Geschäftsinteresse der Bank liegen dürfte. Eine weitere Alternative besteht darin, das Haus an die Kinder zu verkaufen, die es dann an die Eltern wieder weitervermieten.

Hypotheken für Senioren: Umkehr-Hypotheken

Eine weitere Möglichkeit, den Hausverkauf abzuwenden und trotzdem die Hypothek zu verlängern oder aufzustocken, können so genannte Immobilienrenten darstellen. Die auch Senioren- oder Umkehr-Hypotheken genannten Finanzierungen sind zusätzliche Hypotheken, die Personen im Alter zur Verfügung gestellt werden. Die anfallenden Zinszahlungen für die Laufzeit der Hypothek werden gleich zu Beginn auf ein Sperrkonto einbezahlt. Der Rest der Hypothek steht als steuerfreie Rente zur Verfügung.

Beispiel: Eine zusätzliche Hypothek in der Höhe von 500’000 Franken zu einem Zinssatz von 2,5 Prozent für 15 Jahre, wobei 187’500 Franken sofort bezahlt werden, um die Hypothekarzinsen zu bezahlen. Die übrigen 312'500 Franken stehen den Hypothekarnehmern zur Verfügung, um die monatliche Rente aufzustocken. Dabei handelt es sich um einen so genannten Kapitalverzehr, der sich durch Steuerfreiheit auszeichnet.

Solche Immobilienrenten werden allerdings nur von wenigen Banken angeboten, so von der Bank Zimmerberg unter dem Namen Pauschalhypothek, der Bezirks-Sparkasse Dielsdorf als Seniorenhypothek, der Bank Sparhafen Zürich unter dem Namen Finanzierung 50+ und dem Vermögenszentrum mit ihrer Immo-Rente.

Bedingung der Senioren-Hypotheken sind neben einem Alter von mindestens 65 Jahren in der Regel ein Mindestwert der Liegenschaft (zum Beispiel 1 Million Franken) sowie eine Belehnung von maximal 30 Prozent – die auf maximal 65 Prozent des Verkehrswerts erhöht werden kann. Es handelt sich häufig um eine Festhypothek mit einer langen Laufzeit von mindestens 10 Jahren. Achtung: Wer das Haus möglicherweise in den kommenden Jahren verkaufen oder einmal vererben möchte, sollte generell keine solche Umkehrhypothek abschliessen.

Tipp: frühzeitige Vorsorge

Um im Alter am besten nie auf eine Speziallösung angewiesen zu sein, lohnt sich eine frühzeitige Abklärung der eigenen Hypotheken-Situation im Alter. Schon mit 45 Jahren kann sich eine entsprechende vorausschauende Planung empfehlen. Falls Sie zum Schluss kommen, dass Ihre Einkommenssituation nach der Pensionierung einer konservativen Tragbarkeitsrechnung eventuell nicht standhalten könnte, haben Sie noch die Möglichkeit, Massnahmen zu ergreifen. Dazu gehören die Möglichkeiten, vermehrt in die dritte Säule einzuzahlen oder mögliche Lücken in der Pensionskasse zu stopfen.

Ihre Moneyland-Redaktion

Weiterführende Informationen:
Hypotheken Schweiz im unabhängigen Vergleich