Airbnb Schweiz: Fehler, die Vermieter vermeiden sollten

Das Internet bietet zahlreiche Möglichkeiten für einen Nebenjob. Mit Online-Plattformen wie Airbnb kann man mit relativ geringem Aufwand Zimmer und Ferienhäuser weiter vermieten. Neben Airbnb gibt es weitere Plattformen wie Wimdu oder HouseTrip (von Tripadvisor), die allerdings etwas weniger populär sind.

Wer sich naiv ins Unternehmen stürzt, kann im schlimmsten Fall aber seine Wohnung verlieren. moneyland.ch stellt die grössten Fehler vor, die Sie vermeiden sollten.

1. Fehler: Gesetzliche Anforderungen nicht erfüllen

Die rechtlichen Anforderungen für Airbnb können sich je nach Gemeinde und Kanton unterscheiden. Einige Gemeinden (zum Beispiel die Stadt Bern) verlangen, dass Sie sich als Gastgewerbeunternehmen registrieren lassen, bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung via solche Plattformen vermieten oder untervermieten.

Komplizierter wird es dann, wenn Sie Ihren Gästen auch Verpflegung anbieten. Je nach Kanton und Angebot (Stichwort Alkohol) müssen Sie eine Gastronomie-Bewilligung erwerben. In einigen Kantonen sind regelmässige Hygienekontrollen durch ein anerkanntes Labor obligatorisch. Gilt Ihr Angebot auf Airbnb als Gästehaus oder Speiselokal, müssten Sie auch das Bundegesetz zum Schutz vor Passivrauchen beachten.

Es ist darum wichtig, dass Sie sich im Vorfeld über die genauen Vorschriften in Ihrem Wohnort informieren. Die Nichteinhaltung der gesetzlichen Bestimmungen kann zu hohen Geldstrafen oder sogar zu strafrechtlicher Verfolgung führen.

2. Fehler: Den Vermieter nicht informieren

Sie benötigen die schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters zur Untervermietung. Teilen Sie Ihrem Vermieter auch mit, dass Sie mit der Untervermietung keinen Gewinn anstreben. Ein Aufschlag von 20% auf den von Ihnen gezahlten Mietzins ist zulässig, wenn Sie Ihre Mietwohnung entsprechend möbliert haben.

Wenn Sie Ihre Wohnung nicht korrekt untervermieten, kann das für Ihren Vermieter ein Grund sein, Ihnen zu kündigen. Manche Verwaltungen und Wohngenossenschaften stöbern aktiv auf Home-Sharing-Plattformen herum und ahnden nicht bewilligte Untervermietungen.

3. Fehler: Überrissene Mieten verlangen

Auch Hausbesitzer müssen sich bei Airbnb-Angeboten an gewisse Gesetze halten. Artikel 269 des Obligationenrechts verbietet die Vermietung zu überrissenen Konditionen.

Als Massstab gelten die Durchschnittsmieten innerhalb Ihres Wohnorts oder Quartiers. Es gibt aber einige Ausnahmen von dieser Regel: Einfamilienhäuser mit mehr als sechs Schlafzimmern und Luxuswohnungen sind von dieser Regel ausgenommen. Vermieter dürfen ausserdem auch überdurchschnittliche Mieten verlangen, wenn Sie dies mit Verweis auf die höheren Kosten begründen können.

Hohe Mieten können auch dann zulässig sein, wenn sie zum Ausgleich des Investitionsrisikos erforderlich sind oder wenn sie den Standards der Hausbesitzer- und Mietervereinigungen entsprechen.

4. Fehler: Nicht versichert sein

Als Airbnb-Betreiber wissen Sie im Vorhinein nicht, wie Ihre Wohnung nach der Abreise der Gäste aussieht. Schliessen Sie darum eine Haftpflichtversicherung ab, die auch Schäden durch Gäste abdeckt.

Einige Portale bieten eine Art Kaution oder Garantie zur Deckung möglicher Schäden an. HouseTrip hält zum Beispiel eine Kaution des Gasts bis 7 Tage nach Mietende zurück, damit Sie Zeit haben, Ansprüche geltend zu machen. Airbnb bietet eine «Garantie» gegen Schäden.

Die meisten Hausratversicherungen decken zwar den Diebstahl von Gästeeigentum in Ihrem Haus ab, beschränken aber die Deckung für Bargeld, Kreditkarten und andere Wertgegenstände.

Wenn Sie regelmässig Ihre Wohnung vermieten wollen, empfiehlt sich der Abschluss einer geeigneten Rechtsschutzversicherung. Diese kann Sie vor Klagen unzufriedener Gäste schützen. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie bei ausländischen Gästen achten, dass sie über eine angemessene Krankenversicherung verfügen. In einem medizinischen Notfall geraten Sie sonst in eine unangenehme Lage.

5. Fehler: Steuerumgehung

Die Einnahmen auf Airbnb unterliegen der Einkommenssteuer.

Dazu kommen unter Umständen Kurtaxen. In der Stadt Bern zum Beispiel müssen Sie als Airbnb-Betreiber 4.30 Franken Kurtaxe pro Gast und Nacht bezahlen. In manchen Kantonen wie Basel-Landschaft werden die Kurtaxen allerdings automatisch von Airbnb beglichen.

Informieren Sie sich auch über Steuern in Ihrer Gemeinde oder in Ihrem Kanton.

6. Fehler: Nebenkosten vergessen

Vermietungsportalen wie Airbnb müssen Sie in der Regel eine Gebühr von rund 3% der Mieteinnahmen zahlen – was verhältnismässig wenig ist.

Als Airbnb-Betreiber fallen aber noch Versicherungsprämien, Steuern sowie höhere Wartungs- und Betriebskosten an, die Sie ebenfalls in Ihre Rechnung mit einfliessen lassen müssen.

Auch gehen Kosten wie zum Beispiel Ihre Fahrkosten schnell vergessen, wenn Sie Ihre Gäste empfangen oder verabschieden. Ins Gewicht fallen auch Reinigungskosten und der bürokratische Aufwand für die Wohnungsvermittlung. Das alles sollte in Ihre Preiskalkulation einfliessen.

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