Eigenmietwert

In der Schweiz ist der Eigenmietwert ein fiktives Mieteinkommen. Er gehört zum steuerbaren Einkommen von Immobilienbesitzern, die ihr eigenes Objekt bewohnen.

Wenn Sie in der Schweiz ein Haus oder eine Wohnung besitzen und darin wohnen, rechnet das Steueramt einen zusätzlichen Betrag an Ihr steuerbares Einkommen an. Je nach Kanton entspricht dieser Betrag zwischen 60 und 70 Prozent des Einkommens, das Sie erzielen würden, wenn Sie das Objekt vermieten würden, statt darin zu wohnen.

In anderen Worten: Der Eigenmietwert ist ein Teil des Einkommens, das Sie theoretisch ausgeben würden, wenn Sie Ihr Wohnobjekt mieten statt besitzen würden.

Die Idee hinter dem Eigenmietwert ist, dass er Steuergleichheit schafft zwischen Personen, die ihr Heim besitzen und solchen, die es mieten. Mieterinnen und Mieter können den bezahlten Mietzins nicht von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Das könnte dazu führen, dass sie höhere Einkommensteuern zahlen als Besitzer von Wohnobjekten. Denn Eigenheim-Besitzer können Zinszahlungen auf Hypotheken und viele Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Mit dem Eigenmietwert zahlen Eigenheim-Besitzer ähnlich hohe Einkommensteuern wie Mieterinnen und Mieter.

Die Prozesse für die Ermittlung des Eigenmietwerts sind kompliziert und unterscheiden sich je nach Kanton. Steuerbehörden ermitteln in der Regel zuerst den Marktmietwert der Immobilie und wenden darauf einen Rabatt an, um den Eigenmietwert zu berechnen.

In diesen Kantonen wird der Eigenmietwert anhand von individuellen Immobilienbewertungen ermittelt:

  • Aargau
  • Appenzell Ausserrhoden
  • Bern
  • Freiburg
  • Genf
  • Jura
  • Luzern (mit Ausnahmen)
  • Nidwalden
  • Schaffhausen
  • Schwyz
  • Solothurn (für Objekte, die 240’000 Franken oder mehr wert sind)
  • Tessin
  • Thurgau
  • Uri
  • Waadt

In diesen Kantonen wird der Eigenmietwert anhand von kantonalen Immobilienwert-Schätzungen ermittelt:

  • Appenzell Innerrhoden
  • Basel-Landschaft
  • Basel-Stadt (ausser wenn Sie in einer Wohnung innerhalb eines Wohngebäudes wohnen, das Sie selbst besitzen)
  • Glarus
  • Neuenburg
  • Obwalden
  • Solothurn (für Objekte, die weniger als 240’000 Franken wert sind)
  • St. Gallen

In diesen Kantonen wird der Eigenmietwert anhand von tatsächlichen Mieten bei vergleichbaren Objekten ermittelt:

  • Basel-Stadt (wenn Sie in einer Wohnung innerhalb eines Wohngebäudes wohnen, das Sie selbst besitzen, basiert der Eigenmietwert auf den Mieten für andere Wohnungen im selben Gebäude)
  • Graubünden
  • Wallis
  • Zug
  • Zürich (Bei Stockwerkeigentum basiert der Eigenmietwert auf den Mieten für andere Wohnungen im selben Gebäude)

Dieser Kanton ermittelt den Eigenmietwert anhand der Landpreise und des Marktwerts des Gebäudes:

  • Zürich (für Ein- und Mehrfamilienhäuser)

Bundeseinkommensteuer

Auch der Bund erhebt Einkommensteuern auf den Eigenmietwert. Der Betrag, der zu Ihrem steuerbaren Einkommen hinzugefügt wird, entspricht mindestens 70 Prozent des gängigen Mietwerts Ihrer Immobilie.

Kontroverse

Die Besteuerung des Eigenmietwerts hat zu bis heute anhaltenden Gesetzes-Diskussionen geführt. Es gab bereits viele Versuche, den Eigenmietwert abzuschaffen.

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Redaktor Daniel Dreier
Daniel Dreier ist Redaktor und Experte für Geldthemen bei moneyland.ch.