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Kredite & Hypotheken

So erfahren Sie den Wert Ihrer Immobilie

20. Januar 2023 - Raphael Knecht

In diesem Ratgeber-Artikel erfahren Sie, was eine Immobilien-Schätzung ist, welche Methoden es gibt und wie viel eine solche Bewertung kostet.

Planen Sie, ein Eigenheim zu kaufen? Haben Sie eine Immobilie geerbt? Oder möchten Sie einfach wissen, was Ihr Haus wert ist? Mit einer Immobilien-Schätzung können Sie den Wert einer Immobilie bestimmen. Aber wie zuverlässig sind solche Bewertungen? Welche Arten gibt es? Und was kosten sie? Der Online-Vergleichsdienst moneyland.ch beantwortet die wichtigsten Fragen rund um Immobilien-Schätzungen.

Was ist eine Immobilien-Schätzung?

Eine Immobilien-Schätzung oder -bewertung besagt, welchen Verkehrswert ein Objekt hat. Im Rahmen einer solchen Schätzung werden normalerweise der Bodenwert und der Gebäudewert ermittelt. Schätzerinnen und Schätzer berücksichtigen dabei eine Vielzahl von verschiedenen Faktoren. Auf was Sie selbst achten sollten, wenn Sie eine Immobilie suchen, erfahren Sie in diesem Artikel.

  • Bodenwert

Der Bodenwert ist bei den meisten Wohnimmobilien der wichtigste preisbestimmende Faktor. Er wird beispielsweise durch die Region und die Erschliessung (Lage) sowie die Grösse der Fläche beeinflusst. Es handelt sich dabei um den Wert des Grundstücks, wenn sich darauf keinerlei Bauwerke befinden würden.

Tendenziell steigen die Bodenpreise in der Schweiz. Grund dafür ist die anhaltende Nachfrage. Sie sorgte in den vergangenen Jahrzehnten dafür, dass Schweizer Immobilien auch für Anlegerinnen und Anleger attraktiv waren.

  • Gebäudewert

Der Gebäudewert beschreibt, was sämtliche Bauten auf einem Grundstück wert sind. Dabei spielen Faktoren wie der Ausbaustandard und der Zeitwert des Gebäudes eine Rolle. Bauwerke verlieren in der Regel an Wert, ausser sie werden regelmässig saniert, ausgebaut oder erneuert.

Brauche ich eine Immobilien-Schätzung?

Da Immobilien zu den teuersten Vermögensgütern gehören, ist es sinnvoll deren Wert zu kennen, bevor Sie damit handeln. Allerdings ist die Bewertung sehr anspruchsvoll, weil kein Objekt 1:1 mit einem anderen vergleichbar ist. Darum ist es in bestimmten Situationen zu empfehlen oder sogar notwendig, eine Immobilien-Schätzung zu veranlassen. Zu diesen Situationen gehören:

  • Verkauf: Das typische Szenario ist, dass eine Verkäuferin oder ein Verkäufer die Verhandlungsgrundlage für den Verkaufspreis der Immobilie benötigt. Die Schätzung gibt einen Anhaltspunkt, welchen Preis das Objekt erzielen könnte. Zudem hilft diese Bewertung Besitzerinnen und Besitzern, die womöglich eine emotionale Verbindung zur Immobilie haben, eine realistische Preisspanne zu finden.
  • Kauf: Wenn Sie als Käuferin oder Käufer nicht sicher sind, ob der Preis eines Objekts angemessen ist (zum Beispiel weil der Verkäufer sich auf eine relativ alte Schätzung stützt), kann es sinnvoll sein, das Objekt für eine Zweitmeinung selbst schätzen zu lassen.
  • Erbschaft: Um zu ermitteln, wie hoch die Steuern auf eine geerbte Immobilie sind, müssen Sie deren Verkehrswert kennen. Er ist auch nützlich, wenn eine Erbschaft unter mehreren Erbinnen und Erben aufgeteilt wird.
  • Scheidung: Wenn ein Wohnobjekt beiden Ehepartnern gehört und diese sich scheiden lassen, muss oft der Wert der Immobilie bestimmt werden – etwa wenn eine Person die andere für deren Eigentumsanteil auszahlen will. Bei einer Scheidung ist es in der Regel ratsam, eine Expertenbewertung (statt einer Onlineschätzung) in Auftrag zu geben – für den Fall, dass es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt.
  • Versteuerung: Wenn Sie glauben, dass die Steuerveranlagung von einem zu hohen Verkehrswert Ihrer Liegenschaft ausgeht, kann es sinnvoll sein, eine Zweitmeinung einzuholen.
  • Sanierung: Mit einer Sanierung kann der Wert des Gebäudes gesteigert oder dessen Wertverlust kompensiert werden. Ob dieses Unterfangen erfolgreich war, erfahren Sie aber erst, wenn Sie die Immobilie von einer Fachperson schätzen lassen.
  • Bilanz: Wenn Sie Liegenschaften als Vermögenswerte besitzen und wissen wollen, wie sich diese entwickelt haben, ist eine neue Bewertung nötig.

Wie komme ich zu einer guten Immobilien-Bewertung?

Sie können Ihre Immobilie sowohl online als auch von einer Expertin oder einem Experten vor Ort schätzen lassen.

  • Onlineschätzung

Bei der Onlineschätzung geben Sie in einem Formular eine Reihe von Kennzahlen an – das Baujahr, die Wohnfläche und viele andere. Daraufhin erhalten Sie Informationen zum geschätzten Verkehrswert Ihrer Immobilie.

Für Onlineschätzungen gibt es zahlreiche Anbieter, die Sie beispielsweise per Google finden können. Viele von ihnen führen die Bewertung allerdings nicht selbst durch, sondern stützen sich auf Datenbanken von grossen Immobilien-Dienstleistern wie etwa IAZI und Wüest Partner.

  • Expertenschätzung

Individuelle Schätzungen durch Expertinnen oder Experten sind in der Regel aufwendiger und beinhalten typischerweise Besichtigungen des Objekts. Bei der schätzenden Person handelt es sich meistens um einen Architekten oder eine Architektin mit einer Zusatzausbildung.

Auch für Expertenschätzungen gibt es eine Vielzahl von Anbietern. Neben grossen, teils international tätigen Dienstleistern (zum Beispiel IAZI und Wüest Partner) können Sie solche Gutachten auch bei lokalen Firmen in Auftrag geben (zum Beispiel Immobilienmakler). Für einen lokalen Anbieter spricht, dass diese Schätzerinnen und Schätzer die Region womöglich besser kennen als Personen, die schweizweit Schätzungen durchführen.

Es lohnt sich, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen. Einerseits ist wichtig, dass Sie einen Anbieter wählen, dem Sie vertrauen. Andererseits gibt es auch Preisunterschiede.

Wie funktioniert die Schätzung?

Es gibt eine Reihe von Ansätzen, wie Schätzerinnen und Schätzer zu einer Immobilienbewertung kommen. Je nachdem, ob Sie eine Online- oder Expertenschätzung benötigen und zu welchem Zweck Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, sind unterschiedliche Methoden geeignet. Viele grosse Immobilien-Firmen bieten mehrere oder alle diese Methoden an. Hier eine Übersicht:

  • Realwertmethode

Die Grundlage für die Realwertmethode ist simpel: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, wollen Sie nicht mehr dafür zahlen als Sie für das Land und den Bau des Gebäudes gezahlt hätten. Der sogenannte Realwert der Immobilie entspricht also der Summe aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes.

Zur Ermittlung dieser Werte werden neben vielen anderen Faktoren etwa Bodenpreise, Bauweise und Erschliessungskosten berücksichtigt. Oft verwenden Schätzerinnen und Schätzer eigene Modelle, um diese Werte zu berechnen, weswegen es durchaus Unterschiede zwischen verschiedenen Schätzungen geben kann – obwohl diese Methode den substanziellen Wert des Objekts wiedergeben soll.

Die Realwertmethode wird vor allem für Immobilien angewendet, die nicht in erster Linie zu Renditezwecken erworben werden. Darum eignet sie sich beispielsweise, wenn Sie ein Eigenheim suchen.

  • Hedonische Methode

Die hedonische Verkehrswertermittlung basiert auf Vergleichen Ihres Objekts mit anderen Transaktionen. Das heisst: Der Anbieter prüft, zu welchem Preis vergleichbare Objekte an ähnlicher Lage zuletzt verkauft wurden. Berücksichtigt werden dabei nur effektive Handänderungen – zu welchem Preis die Immobilien ausgeschrieben werden, ist irrelevant.

Diese Schätzung basiert auf statistischen Daten und setzt darum voraus, dass der Anbieter Zugang zu grossen Datensätzen über vergangene Handänderungen hat. Oft werden Tausende vergleichbare Immobilienverkäufe berücksichtigt. Die Methode wird bei sehr vielen Arten von Objekten angewendet. Auch viele Banken ermitteln bei der Hypothekenvergabe den Wert von Immobilien auf diese Weise. In der Regel werden Onlinebewertungen nach dieser Methode ermittelt.

Der Vorteil der hedonischen Methode ist, dass sie relativ kostengünstig ist. Eine solche Onlinebewertung für ein Einfamilienhaus kostet in der Regel zwischen 300 und 400 Franken.

Der Nachteil: Da für diese Art von Schätzung die individuelle Immobilie gar nicht besucht wird, ist die Methode vergleichsweise ungenau. Laut dem Hauseigentümerverband Zürich kann die hedonische Bewertung bis zu 20 Prozent über oder unter dem Verkehrswert liegen. Bei Objekten mit untypischen Eigenschaften (zum Beispiel spezielle Nutzungsrechte) kann die hedonische Methode noch unsicherer sein, weil es weniger Daten zu vergleichbaren Immobilien gibt.

  • Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode kommt vor allem bei Renditeobjekten zum Einsatz. Eine Immobilie wird gemäss des damit erzielbaren Einkommens bewertet. Der sogenannte Ertragswert ergibt sich dabei aus mehreren Faktoren. Dazu gehören der Liegenschaftszins, ortsübliche Mieten, zu erwartende Mietauslastung, Unterhaltskosten, die Restnutzungsdauer des Objekts und mögliche Mieterhöhungen.

Die Ertragswertmethode richtet sich an Personen und Investoren wie etwa Banken, die wissen möchten, wie viel Rendite sie mit einer Immobilie erzielen können. Wenn Sie also auf der Suche nach Wohneigentum für sich selbst sind, ist diese Bewertungsmethode meist nicht geeignet.

  • DCF-Methode

Discounted Cashflow (DCF), teils auch Barwertmethode genannt, kommt vor allem bei Renditeobjekten und gewerblichen Immobilien zum Einsatz. Der Begriff bezeichnet die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme. Das heisst: Die DCF-Methode berechnet den Zeitwert der zu erwartenden Einnahmen (zum Beispiel aus Mietzahlungen) des Objekts. Die grundlegende Annahme ist, dass die Immobilie so viel Geld wert ist, wie sie ihren Besitzerinnen und Besitzern künftig einbringen kann.

Für die DCF-Methode werden einerseits die freien Zahlungsströme (englisch: «Free Cash Flow») und andererseits der für das Objekt und die Lage zutreffende Diskontsatz ermittelt. Der Diskontsatz ist an das mit Investitionen verbundene Risiko angepasst (zum Beispiel unsichere Finanzmärkte). Die beiden Hauptfaktoren für die Bewertung sind somit die möglichen Einnahmen und die vorhandenen Risiken, unter Berücksichtigung des Zeitwerts des Gelds.

Für DCF gilt das Gleiche wie bei der Ertragswertmethode: Falls Sie lediglich auf der Suche nach einem Eigenheim für sich selbst sind, dürfte die DCF-Methode eher nicht in Frage kommen. Denn Sie rechnen in diesem Fall normalerweise nicht mit Einnahmen. Gemäss IAZI wird diese Art der Schätzung am häufigsten bei Mehrfamilienhäusern, Büroimmobilien und Detailhandelsliegenschaften angewendet.

Was kostet eine Immobilien-Bewertung?

Grundsätzlich gilt, dass Onlineschätzungen wesentlich günstiger sind als individuelle Expertenschätzungen. Die Onlineschätzung eines Einfamilienhauses nach der hedonischen Methode kostet meist zwischen 300 und 400 Franken. Bei Expertenschätzungen zahlen Sie hingegen ab 800 Franken – die Kosten können aber wesentlich höher sein (zum Beispiel 3000 Franken). Wie viel Sie für eine Expertenschätzung zahlen, hängt von der Methode, Komplexität des Objekts und der Anzahl benötigten Besuche vor Ort ab.

Die Kosten für eine Immobilien-Bewertung fallen in vielen Fällen aber kaum ins Gewicht. Denn die Preise für Immobilien sind tendenziell so hoch, dass Sie nur einen winzigen Bruchteil Ihrer Mittel für die Schätzung ausgeben müssen. Beispiel: Sie lassen ein Einfamilienhaus für 1000 Franken bewerten. Danach kaufen Sie die Liegenschaft für 1’000’000 Franken. Die Kosten für die Bewertung betragen in diesem Fall lediglich 0.1 Prozent des Kaufpreises. Dieser Anteil erhöht sich natürlich, wenn Sie bei der Suche nach dem perfekten Haus mehrere Objekte bewerten lassen.

Falls Sie für den Kauf oder Verkauf einen Immobilienmakler beauftragt haben, müssen Sie in der Regel nicht einzeln für eine Bewertung zahlen. Denn diese Kosten sind normalerweise in der Maklerprovision enthalten.

Wenn eine Bank im Rahmen der Hypothekenvergabe ein Objekt schätzen lässt, geschieht dies in der Regel mit der hedonischen Methode und die Schätzung ist für die Kundin oder den Kunden kostenlos. In bestimmten Fällen, zum Beispiel, wenn eine aufwendigere Methode nötig ist, kann es sein, dass Hypothekarnehmerinnen oder Hypothekarnehmer einen Teil der Kosten mittragen müssen.

Gibt es keine Gratis-Schätzung?

Doch, es gibt online einige Anbieter von Gratis-Schätzungen wie etwa Agent Selly und Houzy. Auf deren Websites oder mit deren Apps können Sie einige Informationen zu Ihrer Wohnung angeben und erhalten dann kostenlos eine Schätzung. Es handelt sich in der Regel um eine vereinfachte, hedonische Bewertung anhand der Datenbank eines Rating-Anbieters (zum Beispiel IAZI).

Die Spannbreite dieser Schätzungen ist teils sehr weit. Es kann beispielsweise sein, dass ein Portal Ihnen einen Preisbereich für die Immobilie angibt, dessen Maximalwert mehr als ein Drittel über dem Minimalwert liegt (zum Beispiel: 900’000 bis 1’250’000 Franken). Möglicherweise ist es bei einer solchen Spannbreite sinnvoll, eine präzisere Schätzung in Auftrag zu geben, selbst wenn Sie dafür zahlen müssen.

Bei kostenpflichtigen Angeboten werden zudem in der Regel mehr Daten erfasst. Dadurch können auch die Ergebnisse verlässlicher sein.

 

Welche Methode sollte ich wählen?

Eine Gratis-Schätzung ist meist zu ungenau – und die Anbieter wissen das. Es handelt sich darum oft lediglich um eine Methode, an Ihre Kontaktdaten zu kommen, um Ihnen dann kostenpflichtige (und wohl auch nützlichere) Dienste anzubieten. Solche Gratis-Bewertungen dienen darum höchstens als Vorabklärung – zum Beispiel, wenn Sie sich für ein Objekt interessieren und noch keine engere Auswahl getroffen haben. Wenn es Ihnen mit dem Kauf oder Verkauf ernst ist, sollten Sie hingegen eine bezahlte Schätzung in Betracht ziehen.

Bei den meisten herkömmlichen Immobilien dürfte eine Onlineschätzung mit der hedonischen Methode ausreichen und auch noch günstiger sein. Weist Ihre Immobilie jedoch spezielle Eigenschaften auf – zum Beispiel ein Luxusobjekt oder ein Bauernhof – ist trotz der höheren Kosten eine individuelle Schätzung zu empfehlen.

Falls absehbar ist, dass Sie die Immobilienbewertung im Zusammenhang mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung benötigen könnten (zum Beispiel bei einer Scheidung), ist zu empfehlen, dass eine Expertin oder ein Experte das entsprechende Gutachten ausstellt. Wenn Sie lediglich eine Onlineschätzung veranlassen, müssen Sie womöglich nachträglich noch zusätzlich für eine Expertenschätzung zahlen.

Wie zuverlässig sind Schätzungen?

In der Regel können Sie davon ausgehen, dass teure Schätzungen ein genaueres oder zumindest besser auf Ihr konkretes Objekt bezogenes Ergebnis bieten. Aber selbst Schätzerinnen und Schätzer, die Ihre Immobilie vor Ort im Detail begutachten, können Ihnen nicht mit absoluter Genauigkeit sagen, zu welchem Preis Sie das Objekt verkaufen werden können – denn Ihre Immobilie hat keinen absoluten Wert, nach dem sich ein potenzieller Käufer richten wird. Der Verkehrswert ist lediglich die Grundlage für Preisverhandlungen.

Sie müssen damit rechnen, dass selbst die besten (und teuersten) Schätzungen circa 10 Prozent ober- oder unterhalb des effektiven Verkehrswerts liegen. Bei der hedonischen Methode liegt die Fehler-Bandbreite sowohl nach oben als auch nach unten gar bei 20 Prozent.

Wie lange ist die Bewertung gültig?

Normalerweise gilt ein ermittelter Verkehrswert für den Verkauf eines Objekts innerhalb eines Jahres. Sollte beispielsweise der Verkaufsprozess länger als ein Jahr dauern, kann es sinnvoll sein, eine erneute Schätzung in Auftrag zu geben, um eine aktuelle Verhandlungsgrundlage zu erhalten.

Aber bei jeder Schätzung wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass es weder am Objekt noch an den Marktbedingungen massgebliche, unerwartete Änderungen gibt. Denn die Bewertung einer Immobilie bezieht sich zwangsläufig auf den Verkehrswert des Objekts zum Zeitpunkt der Schätzung. Wenn sich etwas ändern sollte – zum Beispiel weil die Verkehrsanbindung des Quartiers verbessert wird – ist das nicht in der Bewertung reflektiert, es sei denn, die Veränderung war zum Zeitpunkt der Schätzung bereits absehbar. Bei solchen Veränderungen wäre zur Ermittlung des Verkehrswerts eine neue Schätzung notwendig.

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Redaktor Raphael Knecht
Raphael Knecht war bis Ende Februar 2023 Analyst und Fachredaktor bei moneyland.ch. Seither unterstützt er die Redaktion gelegentlich als Freelancer.
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