Amortisationsrechnung Schweiz

Ich habe eine Frage zu der Berechnung der Belastung pro Jahr, die ich zahlen muss, um die Hypotheken rückzuzahlen.

Hier unten steht ein Beispiel mit meinen Werten (in CHF):

Verkehrswert: 700'000
Eigenkapital: 200'000
Hypothek: 500'000
Hypothekarzins/Jahr: 1.05% (PostFinance) x Hypothek = 5250
Bruttolohn/Jahr: 116'000
Amortisationszeit: 15 Jahre
Nebenkosten/Jahr: 1% x Verkehrswert = 7000

Total Liegenschaftsaufwand/Jahr: Hypothekarzins pro Jahr + Amortisation pro Jahr + Nebenkosten pro Jahr

Können Sie mir bitte detailliert zeigen, wie man die Amortisation pro Jahr berechnet in diesem Beispiel? 

Gemäss PostFinance beträgt die Amortisation pro Jahr CHF 2077 mit diesen Daten. Wieso ist dieser Betrag so gering im Vergleich mit der Anfangshypothek von 500'000 ?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Guten Tag

Der Amortisationsbetrag  - auch zweite Hypothek genannt - ist derjenige Betrag, den Sie zurückzahlen, oder eben amortisieren müssen. Weitere Informationen zur zweiten Hypothek finden Sie hier.

Eine Hypothek müssen Sie innerhalb von 15 Jahren bis zu 2/3 des Belehnungswerts (also Kaufpreis oder Marktwert) amortisieren.

Der insgesamt zu zahlende direkte Amortisationsbetrag (zweite Hypothek) wird in der Regel so berechnet:

Zweite Hypothek = Totale Hypothek - (erste Hypothek) oder 
Zweite Hypothek = Totale Hypothek - (Belehnungswert * 2/3) 

Manche Banken rechnen hier aber statt mit exakt 2/3 mit 66%, andere wiederum mit 67% des Belehnungswerts. Im Hypotheken-Rechner von moneyland.ch wird mit 66% gerechnet.

Der Amortisationsbetrag im Rahmen der direkten Amortisation wird linear verteilt über die Laufzeit der zweiten Hypothek abbezahlt. Um den jährlich zu zahlenden Amortisationsbetrag zu berechnen, müssen Sie also die zweite Hypothek durch die Laufzeit teilen.

Jährliche Amortisationszahlung = Zweite Hypothek / Laufzeit 2. Hypothek

Die PostFinance rechnet in Ihrem Fall mit ca. 67%. Daher ergibt sich folgende Rechnung:

(CHF 500000-(CHF 700000*0.67) ) / 15 Jahre = CHF 2067 pro Jahr.

Beste Grüsse vom Moneyguru

Weitere Informationen:
Hypotheken-Vergleich
Hypotheken-Rechner

Unsere Eigentumswohnung ist mit zwei Hypotheken finanziert: 360' + 200'.

Die 200'er läuft Ende September aus. Meine Frau hat nach Arbeitsende 50 % PK bezogen (400' (Rest wird als Rente ausbezahlt). Weiter stehen ab nächstem Jahr Vorsorgegelder (3a) über ca. 100' zur Verfügung. Die Liegenschaft ist zur Zeit ca. 800' wert. Macht es Sinn die 200'er Hypothek jetzt zu amortisieren, da die Zinsen nach wie vor sehr tief sind? Oder wäre es rentabler die Hypothek mit günstigem Zins weiterzuführen und das Geld (oder einen Teil) defensiv zu investerien?

Besten Dank für jeden Rat!

Hi mars.elbow

Bei einem Immobilienwert von CHF 800‘000 und zwei Hypotheken von insgesamt CHF 560‘000 beträgt Ihr Belehnungsgrad 0.7 (= 560‘/800‘).

Gemäss Swiss-Banking-Richtlinien von 2014 gelten folgende Mindestanforderungen bezüglich Amortisation:

• Eine Hypothek muss bis auf 2/3 (also ungefähr 66%) des Belehnungswertes zurückbezahlt werden. Weiter gehende Amortisationszahlungen sind freiwillig.
• Diese Amortisation muss innert maximal 15 Jahren stattfinden.

Zusätzlich verlangen Hypothekengeber in aller Regel, dass die Hypothek vor dem 65. Altersjahr (ordentliches Rentenalter) auf 2/3 oder weniger amortisiert wurde.

Da Sie, wie es scheint, auf die Pensionierung zulaufen, müssen Sie also gemäss Mindestanforderung nur CHF 32‘000 amortisieren. Wenn Sie diese von der Hypothek über CHF 200‘000 amortisieren, beträgt Ihre Belehnung neu 0.66 (= (168‘+360‘)/800‘).

Ob sich eine weitere Amortisation in Ihrem Fall lohnt, hängt natürlich von vielen Faktoren ab (erwartete Rendite auf dem nicht amortisierten Vorsorgevermögen, individueller Hypothekarzinssatz, steuerliche Aspekte, …). Spontan würde ich aber eher dazu tendieren, nicht weiter zu amortisieren und das freie Geld anzulegen (beispielsweise in Aktien, ETF), denn die Zinskosten sind momentan wie gesagt sehr tief und falls die Zinsen steigen, können Sie immer noch amortisieren.

Beachten müssen Sie jedoch auch noch die Tragbarkeit: Die Hypothekengeber verlangen, dass der kalkulatorische Hypothekarzins (meist 4.5 oder 5 Prozent) + Nebenkosten nicht mehr als ein Drittel Ihres Gesamteinkommens ausmachen (bezogen auf ein Jahr). Dies muss auch nach der Pensionierung gelten.

Beste Grüsse

Sebi

Vielen Dank Sebi für die hilfreiche Einschätzung!

Beste Grüsse

Mars