Immobilien als Renditeobjekte sind im derzeitigen Niederzinsumfeld eine begehrte Anlageform für vermögende Investoren.
Eine gute Nettorendite setzt dabei zum einen ein attraktives Renditeobjekt voraus (erfahren Sie hier mehr dazu). Neben der Suche nach dem idealen Anlageobjekt ist allerdings auch die richtige Hypothek entscheidend für eine attraktive Rendite.
Je günstiger die Hypothek, desto besser die Nettorendite. Neben einem tiefen Hypothekarzinssatz sind viele Investoren interessiert daran, eine möglichst hohe Belehnung zu erhalten. Je nach Anbieter, Hypothek und Tragbarkeit gibt es hier jedoch Einschränkungen.
Gegenüber «gewöhnlichen» Hypotheken für selbstgenutztes Wohneigentum gilt es denn auch, einige Besonderheiten zu beachten. Ziehen Sie im Zweifelsfall eine Fachperson hinzu. Im folgenden erfahren Sie bereits einige praktische Hinweise, die Sie vor dem Erwerb einer Hypothek für ein Renditeobjekt beachten sollten.
- Belehnung: Beachten Sie, dass viel Eigenkapital notwendig ist. Zum einen sind Schweizer Renditeobjekte – das heisst in erster Linie Mehrfamilienhäuser – eine teure Sache. Zum anderen müssen für Renditeobjekt-Hypotheken in der Regel mindestens zwanzig Prozent aus eigenen Mitteln aufgebracht werden. Sie können also im Idealfall bis zu 80 Prozent als Hypothek aufnehmen. Je nach Risiko gemäss Einschätzung des Hypothekargebers fällt die mögliche Belehnungshöhe allerdings tiefer aus. Häufig müssen Sie als Besitzer des Mietobjekts mehr als 20 Prozent Eigenkapital aufbringen.
- Beachten Sie das Zinsänderungsrisiko. Die Hypothekarzinssätze sind zwar momentan sehr tief. Das kann sich allerdings in der Zukunft ändern. Um die Tragbarkeit zu ermitteln, wird deshalb bei vielen Banken und Versicherungen mit einem höheren kalkulatorischen Zinssatz von durchschnittlich 5 Prozent gerechnet.
- Tragbarkeit: Der Hypothekaranbieter prüft die Tragbarkeit einer Hypothek anhand der Eigenschaften des Renditeobjekts und Ihrer finanziellen Möglichkeiten. In die Tragbarkeitsrechnung fliessen neben den Nettomieterträgen alle anfallenden Kosten ein, dazu die Hypothekarzinskosten (mit einem kalkulatorischen Zinssatz von beispielsweise 5 Prozent), Nebenkosten und Amortisationskosten. Die jährlichen Nettomieterträge abzüglich der anfallenden Kosten sollten dabei einen möglichst hohen Überschuss ergeben. Je höher dieser ausfällt, desto besser sind die Chancen auf eine Bewilligung der Hypothek. Falls der Überschuss zu klein ist, gilt die Hypothek als nicht tragbar.
- Ein weiteres mögliches Tragbarkeits-Kriterium betrifft die Bruttorendite der Immobilie, die möglichst hoch sein sollte. Je nach Anbieter, Kanton und auch Standort des Renditeobjekts definiert jede Bank eine Minimum-Bruttorendite als Grundsatz für die Hypothek.
- Beachten Sie, dass Vermögen aus der zweiten und dritten Säule im Fall von Renditeobjekten in der Regel nicht für die Finanzierung der Hypothek benutzt werden dürfen. Ausnahme: Sie wohnen selbst in Ihrem Renditeobjekt. In diesem Fall kann eine anteilige Finanzierung durch Ihre Vorsorgegelder möglich sein.
- Online-Hypotheken stehen für Rendite-Objekte in der Regel nicht zur Verfügung.
- Auch Spezialrabatte wie Familien-Bonus oder Vergünstigungen für ökologische Hypotheken sind häufig auf selbstbewohntes Wohneigentum beschränkt.
- Libor-Hypotheken werden in der Regel für Renditeobjekte nicht verwendet. Bevorzugt werden Hypotheken mit langen Laufzeiten, die eine langfristige Planung ermöglichen.
- Vergessen Sie nicht, Hypotheken nicht nur von Banken, sondern auch von Versicherungen in Betracht zu ziehen.
- Gerade für grössere Hypothekarbeträge können komplexere Hypothekarformen wie Swap-Hypotheken die günstigste Lösung sein.
- Holen Sie mehrere Offerten von verschiedenen Anbietern ein. Ein Vergleich lohnt sich, da die Unterschiede zwischen den Anbietern markant sind und je nach Hypothekarbetrag Zehntausende von Franken pro Jahr ausmachen können. Im unabhängigen Hypothekar-Vergleich von moneyland.ch können Sie sich alle Anbieter anzeigen lassen, die Rendite-Objekte für das gewünschte Hypothekarmodell finanzieren.
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Weiterführende Informationen:
Hypotheken-Zins-Vergleich
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