Immobilien-Crowdfunding in der Schweiz

Immobilien-Crowdfunding ermöglicht es Ihnen, in Immobilien zu investieren und damit Mieteinnahmen zu erzielen. Hier erklärt moneyland.ch die Vorteile und Risiken von Immobilien-Crowdfunding mit dem Standard-Miteigentümer-Modell in der Schweiz.

Wie funktioniert Immobilien-Crowdfunding normalerweise?

In der Schweiz können Immobilien in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden. So kann ein Objekt mehrere Miteigentümerinnen und -eigentümer haben. Wenn solche Immobilien vermietet werden, kann das damit verbundene Einkommen zwischen den verschiedenen Miteigentümerinnen und -eigentümern verteilt werden. Wie viel eine einzelne Person erhält, ist abhängig davon, wie hoch ihre Wertquote als Miteigentümerin oder -eigentümer ist und welche weiteren Vereinbarungen es gibt.

In letzter Zeit sind mehrere spezialisierte Dienstleister auf dem Markt erschienen, die es Ihnen erleichtern, Anteile an Immobilien zu kaufen und damit Mieteinnahmen zu verdienen.

Welche Dienstleistungen erhalte ich auf Immobilien-Crowdfunding-Plattformen?

Auf Immobilien-Crowdfunding-Plattformen werden die Dienstleistungen von Immobilien-Maklern, Hausverwaltern und Vermögensverwaltern kombiniert.

Welche Dienstleistungen Sie genau erhalten, ist von der jeweiligen Plattform abhängig. Aber folgende Services können dazugehören:

• Marktforschung zu regionalen Immobilienmärkten und Belegungsraten
• Suche nach geeigneten Anlageobjekten
• Verhandlungen mit Immobilienverkäufern und Baufirmen
• Treuhanddienst (um sicherzustellen, dass der Verkäufer Ihr Geld nur erhält, wenn alle Bedingungen erfüllt sind)
• Verwaltung des Kaufprozesses und der damit verbundenen Formalitäten
• Verhandlungen zu Hypotheken und Verwaltung von Zinszahlungen
• Verwaltung der Immobilien beziehungsweise Beauftragung eines externen Verwalters
• Mietverwaltung einschliesslich Werbung sowie Suche nach möglichen Mieterinnen und Mietern
• Instandhaltung und Renovation einschliesslich Einrichtung und Verwaltung von Erneuerungsfonds
• Einzug der Miete und Verteilung des Einkommens auf die Miteigentümerinnen und -eigentümer (nach Abzug der Kosten)
• Verwaltung von Eigentümerversammlungen
• Vertretungsdienst für Anlegerinnen und Anleger, die nicht an Versammlungen teilnehmen können
• Unterstützung beim Verkauf von Miteigentumsanteilen
• Unterstützung beim Verkauf der Immobilie am Ende der Investitionsdauer

Welche Immobilien-Crowdfunding-Plattformen gibt es in der Schweiz?

Derzeit gibt es in der Schweiz drei Anbieter, die sich auf Immobilien-Crowdfunding spezialisiert haben und das Standard-Miteigentümer-Modell anbieten: Crowdhouse, Crowdli und foxstone.

Welche Kosten fallen bei Immobilien-Crowdfunding an?

Crowdfunding-Plattformen verrechnen Gebühren. Manche davon fallen nur einmalig an, andere werden laufend verrechnet. Das sind die wichtigsten Gebühren, auf die Sie achten sollten, bevor Sie investieren:

• Verkaufskommissionen: Jedesmal, wenn Sie ein Objekt kaufen, verlangen Crowdfunding-Plattformen ähnlich wie Immobilienmakler eine einmalige Kommission. Sie basiert normalerweise auf einem Prozentsatz des Betrags, den Sie für den Miteigentumsanteil zahlen.
• Verwaltungsgebühren: Manche Plattformen verrechnen laufend Gebühren für die Verwaltung des mit dem Objekt verbundenen Geschäfts. Diese Gebühr kann ein Prozentsatz des Objektpreises oder der Mieteinnahmen sein.
• Bewirtschaftungsgebühren: Plattformen können für die Bewirtschaftung eine Partnerschaft mit anderen Anbietern eingehen oder diesen Service selbst anbieten. Die Gebühren sind in der Regel ein Prozentsatz der Mieteinnahmen.

Zusätzlich zu den Gebühren, die Sie den Crowdfunding-Plattformen zahlen, gibt es weitere Kosten, die von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden:

• Hypothekarzins: Plattformen gehen in der Regel mit einer bestimmten Bank eine Partnerschaft ein und schliessen dort ihre Hypotheken ab. Wie viel Zins Sie zahlen, ist darum direkt davon abhängig, welche Plattform Sie nutzen.
• Erneuerungsfonds: Ein Prozentsatz der Mieteinnahmen wird in den gemeinsamen Erneuerungsfonds des Gebäudes eingezahlt. Das Geld wird für wiederkehrende Instandhaltungsarbeiten verwendet. Manche Anbieter (wie Crowdhouse) verbinden den Erneuerungsfonds mit einem Puffer. Falls das Objekt eine Zeit lang nicht vermietet wird, können mit diesem Puffer trotzdem weiterhin Erträge ausgezahlt werden.
• Unterhalt: Reparaturen und Unterhalt werden entweder direkt von der Crowdfunding-Plattform übernommen oder ein auswärtiger Hausverwalter wird beauftragt. Die Kosten gehen zulasten aller Miteigentümerinnen und -eigentümer.

Wie viel Geld muss ich investieren?

Je nach Plattform gilt ein anderer Mindestbetrag für die Investition in Immobilien. Die genauen Beträge sehen Sie in der Tabelle unten.

In jedem Fall wird eine erste Hypothek als Hebel für die Anlage genutzt. Sie sowie ihre Miteigentümerinnen und -eigentümer müssen lediglich genügend Kapital aufbringen, um den Rest des Kaufpreises zu decken.

Was passiert, wenn nicht genügend Investorinnen und Investoren das Objekt kaufen wollen?

Immobilien-Crowdfunding-Plattformen nutzen Treuhanddienste von unbeteiligten Banken. Falls die Plattform genügend Investorinnen und Investoren findet, um ein Objekt zu kaufen, wird die Transaktion ausgeführt. Falls nicht, erhalten Interessentinnen und Interessenten ihr Geld zurück.

Welche Pflichten haben Miteigentümerinnen und -eigentümer?

Immobilien-Crowdfunding ist keine komplett passive Anlagemethode. Da Investorinnen und Investoren die rechtlichen Eigentümer des Objekts sind, müssen sie an Eigentümerversammlungen teilnehmen (normalerweise einmal pro Jahr). Bei manchen Crowdfunding-Anbietern gibt es die Möglichkeit, eine Vertretung zu schicken. Womöglich müssen Sie auch aktiv werden, falls grössere Kosten anfallen oder falls es rechtliche Probleme geben sollte.

Was geschieht am Ende der Investitionsdauer?

Plattformen kaufen in der Regel Immobilien mit dem Ziel, sie am Ende einer vorab bestimmten Investitionsdauer zu verkaufen. Meistens sind das sieben bis zehn Jahre. Falls das Objekt bis zum Ende der Investitionsdauer an Wert gewonnen hat, erzielen Sie im besten Fall einen Kapitalgewinn, wenn es verkauft wird (zusätzlich zu möglichen Mieteinnahmen während der Investitionsdauer). Ob Sie effektiv einen Gewinn machen, hängt aber von der Höhe der Gesamtkosten ab.

Immobilien-Crowdfunding-Plattformen kümmern sich in der Regel für Sie um den Verkauf des Objekts. Der Anbieter kann Sie aber nicht dazu zwingen, eine Immobilie zu verkaufen. Miteigentümerinnen und -eigentümer können gemäss Gesetz abstimmen, ob sie verkaufen wollen.

Welche Risiken gibt es bei Immobilien-Crowdfunding?

• Verlustrisiko: Es gibt keine Garantie, dass Sie etwas an Ihrer Investition verdienen. Je nachdem, wie sich der Wert des Objekts und die Kosten entwickeln, könnten Sie auch Verlust machen.
• Ungenügende Mietauslastung: Die erwarteten Erträge basieren in der Regel auf der Annahme, dass das Objekt komplett vermietet sein wird. Falls es stattdessen nur während eines Teils der Investitionsdauer oder gar nicht vermietet werden kann, verdienen Sie keine oder weniger Dividenden. Dieses Risiko lässt sich etwas reduzieren, wenn Sie Ihre Investition auf verschiedene Objekte an unterschiedlichen Orten verteilen.
• Kosten: Immobilien zu besitzen, kostet Geld. Die Kosten der Instandhaltung, Renovation und Verwaltung entstehen unabhängig davon, ob das Objekt vermietet werden kann. Immobilien-Crowdfunding-Investitionen sind mit Hypotheken gehebelt. Die Hypothekarzinsen müssen Sie unabhängig von der Mietauslastung zahlen. Sie müssen auch unerwartete Kosten tragen können (zum Beispiel unversicherte Rechtskosten, Haftpflichtansprüche, Schäden und Zerfälle). Wer eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform nutzt, muss zudem die Gebühren des Anbieters zahlen. Eine Übersicht dazu sehen Sie in der Tabelle unten.
• Haftung für die Hypothek: Miteigentümerinnen und -eigentümer haften normalerweise gemeinsam für die Hypothek. Falls eine oder einer von ihnen nicht zahlt, haften die anderen Miteigentümerinnen und -eigentümer für die Schuld. Es gibt jedoch Ausnahmen: Bei Crowdhouse beispielsweise haften Sie nur für Ihren Anteil an der Hypothek.
• Abhängigkeit: Auch wenn Sie rechtlich gesehen Miteigentümerin oder -eigentümer eines Objekts sind, ist die starke Abhängigkeit vom Crowdfunding-Anbieter ein gewisses Risiko. Sollte er beispielsweise konkurs gehen, könnte das Ihren Anlageprozess massiv durcheinanderbringen. Wie riskant die Investition ist, hängt unter anderem davon ab, wie sie strukturiert ist und welche Bedingungen beim jeweiligen Anbieter gelten. Es ist zum Beispiel wichtig zu wissen, ob die Crowdfunding-Firma selbst ebenfalls Miteigentümer ist und ob sie allenfalls eine Mehrheitsbeteiligung hat. Sie sollten auch wissen, ob Miteigentümerinnen und -eigentümer entscheiden können, dass sie die Dienste der Crowdfunding-Firma nicht mehr nutzen wollen und wie sich das auf die Investition auswirken würde. Die Konsultation eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalts kann helfen, die möglichen Risiken bei konkreten Crowdfunding-Anbietern zu verstehen.

Was sollte ich bei Immobilien-Crowdfunding-Plattformen berücksichtigen?

Als erstes sollten Sie unabhängige Informationen über die Anbieter von zuverlässigen Quellen sammeln. Nehmen Sie sich ausserdem Zeit, die Nutzungsbedingungen der einzelnen Dienstleister sorgfältig zu prüfen, bevor Sie sich für einen entscheiden.

Ein wichtiger Faktor ist der Mindestbetrag für die Investition in ein Objekt. Ein niedriges Minimum ermöglicht es Ihnen, sich über mehrere Objekte zu diversifizieren, selbst wenn Ihnen kein sehr grosses Kapital zur Verfügung steht.

Die zu erwartenden Renditen sollten bei der Wahl der Plattform nicht Ihr Hauptfokus sein, weil Sie nie sicher sein können, dass diese Ziele tatsächlich erfüllt werden.

Wichtig ist es hingegen, dass Sie die Gesamtkosten vergleichen. Das kann schwierig sein, weil die Gebührenmodelle je nach Plattform unterschiedlich sind. Diese Tabelle gibt Ihnen eine Übersicht zu den grössten Unterschieden bei Schweizer Immobilien-Crowdfunding-Plattformen:

Wie unterscheidet sich das Standard-Crowdfunding von Immobilien-Fonds?

Mit Immobilien-Fonds in den Schweizer Immobilienmarkt zu investieren, ist eine seit langem etablierte Anlagemethode. Im Gegensatz zu Crowdfunding besitzen Sie bei Fonds selbst gar keine Immobilien. Stattdessen kaufen Sie Anteile an einem Fonds, der in Immobilien investiert. Falls der Fonds mit seinen Anlagen eine Rendite erzielt, können Fonds-Besitzerinnen und -Besitzer eine Dividende erhalten. Der Wert Ihrer Fondsanteile kann zudem steigen, sodass Sie allenfalls einen Kapitalgewinn erzielen, wenn Sie Ihre Anteile verkaufen.

Sie können bei günstigen Schweizer Online-Brokern unkompliziert Anteile in Schweizer Immobilien-ETFs kaufen. Es gibt auch Indexfonds und aktiv verwaltete Anlagefonds.

Immobilien-Fonds statt Crowdfunding zu verwenden, hat folgende Hauptvorteile:

• Liquidität: Sie können schnell und einfach Ihre Anteile für Geld verkaufen. Im Gegensatz dazu müssen Sie im Fall von Immobilien-Crowdfunding eine Interessentin oder einen Interessenten für Ihren Miteigentumsanteil finden, bevor Sie sich das Kapital auszahlen lassen können.
• Diversifikation: Da Immobilien-Fonds normalerweise in Hunderte oder sogar Tausende von Objekten investieren, sind sie nicht davon abhängig, ob ein oder ein paar Einzelimmobilien vermietet werden können.
• Bequemlichkeit: Als Besitzerin oder Besitzer von Fonds-Anteilen müssen Sie keine Eigentumsurkunden unterschreiben oder Entscheidungen über die Verwaltung von Immobilien treffen.
• Sicherheit: Wenn Sie Miteigentümerin oder Miteigentümer eines Objekts sind, tragen Sie das Risiko, dass Sie womöglich Geld für laufende Kosten aufbringen müssen, die nicht durch das Mieteinkommen gedeckt sind. Zudem können unerwartet Kosten entstehen. Im Gegensatz dazu fallen bei Immobilien-Fonds normalerweise keine unerwarteten Zahlungen an.

Zwar waren die Dividenden von Immobilien-Fonds historisch niedriger als die erwarteten jährlichen Erträge von Crowdfunding-Plattformen. Aber auch die Kosten waren generell niedriger. Seien Sie sich zudem bewusst, dass das Investieren mit solchen Crowdfunding-Plattformen noch relativ neu ist. Darum gibt es noch nicht genügend historische Daten, um zu wissen, ob die angepeilten Renditen effektiv erreicht werden.

Die durchschnittliche Total Expense Ratio (TER) beträgt bei Schweizer Immobilien-Fonds um die 0.75 Prozent – aber die effektive TER variiert je nach Fonds. Aufgepasst: Bei Schweizer Immobilien-Fonds gibt es neben der TER in der Regel zusätzlich noch eine jährliche Verwaltungspauschale. Diese zusätzlichen Gebühren können die laufenden Kosten merklich steigern. Darum ist es wichtig, dass Sie diese bei Ihren Berechnungen mit einbeziehen. In vielen Fällen können die jährlichen Gesamtkosten 1 Prozent der Investition oder mehr betragen.

Ein möglicher Nachteil von Immobilien-Fonds ist, dass Sie damit nicht direkt Immobilien und damit keinen materiellen Vermögenswert besitzen. Die Entwicklung Ihrer Investition hängt stark davon ab, wie gut der Fonds verwaltet wird.

Alternative Crowdfunding-Modelle

Zusätzlich zur Standard-Miteigentümerschaft gibt es noch einige andere Immobilien-Crowdfunding-Modelle. Crowdfunding-Firmen bieten teils mehrere Modelle an.

• Gemeinsame Investition: Die Crowdfunding-Firma investiert selbst einen Teil des Gelds und einer oder mehrere andere Investoren stellen das restliche Kapital. In diesem Fall teilen Sie die Eigentümerschaft mit der Crowdfunding-Firma.
• Anleihebasiertes Crowdfunding: In diesem Modell gibt die Crowdfunding-Firma Anleihen aus. Das damit aufgenommene Kapital wird dann in Immobilien investiert. Diese Objekte sind im Besitz der Firma – sie nutzt einen Teil des Einkommens aus den Immobilien, um Zinsen auf die Schuldverschreibung zu zahlen. Es handelt sich dabei in der Regel um Gewinnbeteiligungs-Anleihen, mit denen Sie zusätzlich zu den fixen Zinsen leistungsbasierte Dividenden erhalten können.
• Bau-Crowdfunding: Anlegerinnen und Anleger beteiligen sich an einem neuen Bauprojekt, indem sie ein Bauträger-Darlehen oder Risikokapital zur Verfügung stellen. Wenn die Immobilie verkauft wird, erhalten die Investorinnen und Investoren einen Teil des Ertrags.

Manche Immobilien-Crowdfunding-Plattformen (zum Beispiel immozins und das Liechtensteiner Unternehmen Crowdlitoken) bieten eines oder mehrere dieser Modelle, aber nicht das Standard-Miteigentümer-Modell.

Diese alternativen Modelle haben ihre eigenen Risiken und Eigenschaften, die allerdings nicht Thema dieses Ratgeber-Artikels sind.

Weitere Informationen:
Hypotheken im Vergleich
Schweizer Online-Broker jetzt vergleichen