Immobilien-Crowdfunding in der Schweiz

Immobilien-Crowdfunding ermöglicht es Ihnen, in Immobilien zu investieren und damit Mieteinnahmen zu erzielen. Hier erklärt moneyland.ch die Vorteile und Risiken von Immobilien-Crowdfunding mit dem Standard-Miteigentümer-Modell in der Schweiz.

Wie funktioniert Immobilien-Crowdfunding normalerweise?

In der Schweiz können Immobilien in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden. So kann ein Objekt mehrere Miteigentümerinnen und -eigentümer haben. Wenn solche Immobilien vermietet werden, kann das damit verbundene Einkommen zwischen den verschiedenen Miteigentümerinnen und -eigentümern verteilt werden. Wie viel eine einzelne Person erhält, ist abhängig davon, wie hoch ihre Wertquote als Miteigentümerin oder -eigentümer ist und welche weiteren Vereinbarungen es gibt.

In letzter Zeit sind mehrere spezialisierte Dienstleister auf dem Markt erschienen, die es Ihnen erleichtern, Anteile an Immobilien zu kaufen und damit Mieteinnahmen zu verdienen.

Welche Dienstleistungen erhalte ich auf Immobilien-Crowdfunding-Plattformen?

Auf Immobilien-Crowdfunding-Plattformen werden die Dienstleistungen von Immobilien-Maklern, Hausverwaltern und Vermögensverwaltern kombiniert.

Welche Dienstleistungen Sie genau erhalten, ist von der jeweiligen Plattform abhängig. Aber folgende Services können dazugehören:

Welche Immobilien-Crowdfunding-Plattformen gibt es in der Schweiz?

Derzeit gibt es in der Schweiz drei Anbieter, die sich auf Immobilien-Crowdfunding spezialisiert haben und das Standard-Miteigentümer-Modell anbieten: Crowdhouse, Crowdli und Foxstone.

Welche Kosten fallen bei Immobilien-Crowdfunding an?

Crowdfunding-Plattformen verrechnen Gebühren. Manche davon fallen nur einmalig an, andere werden laufend verrechnet. Das sind die wichtigsten Gebühren, auf die Sie achten sollten, bevor Sie investieren:

Zusätzlich zu den Gebühren, die Sie den Crowdfunding-Plattformen zahlen, gibt es weitere Kosten, die von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden:

Wie viel Geld muss ich investieren?

Je nach Plattform gilt ein anderer Mindestbetrag für die Investition in Immobilien. Die genauen Beträge sehen Sie in der Tabelle unten.

In jedem Fall wird eine erste Hypothek als Hebel für die Anlage genutzt. Sie sowie ihre Miteigentümerinnen und -eigentümer müssen lediglich genügend Kapital aufbringen, um den Rest des Kaufpreises zu decken.

Was passiert, wenn nicht genügend Investorinnen und Investoren das Objekt kaufen wollen?

Immobilien-Crowdfunding-Plattformen nutzen Treuhanddienste von unbeteiligten Banken. Falls die Plattform genügend Investorinnen und Investoren findet, um ein Objekt zu kaufen, wird die Transaktion ausgeführt. Falls nicht, erhalten Interessentinnen und Interessenten ihr Geld zurück.

Welche Pflichten haben Miteigentümerinnen und -eigentümer?

Immobilien-Crowdfunding ist keine komplett passive Anlagemethode. Da Investorinnen und Investoren die rechtlichen Eigentümer des Objekts sind, müssen sie an Eigentümerversammlungen teilnehmen (normalerweise einmal pro Jahr). Bei manchen Crowdfunding-Anbietern gibt es die Möglichkeit, eine Vertretung zu schicken. Womöglich müssen Sie auch aktiv werden, falls grössere Kosten anfallen oder falls es rechtliche Probleme geben sollte.

Was geschieht am Ende der Investitionsdauer?

Plattformen kaufen in der Regel Immobilien mit dem Ziel, sie am Ende einer vorab bestimmten Investitionsdauer zu verkaufen. Meistens sind das sieben bis zehn Jahre. Falls das Objekt bis zum Ende der Investitionsdauer an Wert gewonnen hat, erzielen Sie im besten Fall einen Kapitalgewinn, wenn es verkauft wird (zusätzlich zu möglichen Mieteinnahmen während der Investitionsdauer). Ob Sie effektiv einen Gewinn machen, hängt aber von der Höhe der Gesamtkosten ab.

Immobilien-Crowdfunding-Plattformen kümmern sich in der Regel für Sie um den Verkauf des Objekts. Der Anbieter kann Sie aber nicht dazu zwingen, eine Immobilie zu verkaufen. Miteigentümerinnen und -eigentümer können gemäss Gesetz abstimmen, ob sie verkaufen wollen.

Welche Risiken gibt es bei Immobilien-Crowdfunding?

Was sollte ich bei Immobilien-Crowdfunding-Plattformen berücksichtigen?

Als erstes sollten Sie unabhängige Informationen über die Anbieter von zuverlässigen Quellen sammeln. Nehmen Sie sich ausserdem Zeit, die Nutzungsbedingungen der einzelnen Dienstleister sorgfältig zu prüfen, bevor Sie sich für einen entscheiden.

Ein wichtiger Faktor ist der Mindestbetrag für die Investition in ein Objekt. Ein niedriges Minimum ermöglicht es Ihnen, sich über mehrere Objekte zu diversifizieren, selbst wenn Ihnen kein sehr grosses Kapital zur Verfügung steht.

Die zu erwartenden Renditen sollten bei der Wahl der Plattform nicht Ihr Hauptfokus sein, weil Sie nie sicher sein können, dass diese Ziele tatsächlich erfüllt werden.

Wichtig ist es hingegen, dass Sie die Gesamtkosten vergleichen. Das kann schwierig sein, weil die Gebührenmodelle je nach Plattform unterschiedlich sind. Diese Tabelle gibt Ihnen eine Übersicht zu den grössten Unterschieden bei Schweizer Immobilien-Crowdfunding-Plattformen:

Wie unterscheidet sich das Standard-Crowdfunding von Immobilien-Fonds?

Mit Immobilien-Fonds in den Schweizer Immobilienmarkt zu investieren, ist eine seit langem etablierte Anlagemethode. Im Gegensatz zu Crowdfunding besitzen Sie bei Fonds selbst gar keine Immobilien. Stattdessen kaufen Sie Anteile an einem Fonds, der in Immobilien investiert. Falls der Fonds mit seinen Anlagen eine Rendite erzielt, können Fonds-Besitzerinnen und -Besitzer eine Dividende erhalten. Der Wert Ihrer Fondsanteile kann zudem steigen, sodass Sie allenfalls einen Kapitalgewinn erzielen, wenn Sie Ihre Anteile verkaufen.

Sie können bei günstigen Schweizer Online-Brokern unkompliziert Anteile in Schweizer Immobilien-ETFs kaufen. Es gibt auch Indexfonds und aktiv verwaltete Anlagefonds.

Immobilien-Fonds statt Crowdfunding zu verwenden, hat folgende Hauptvorteile:

Zwar waren die Dividenden von Immobilien-Fonds historisch niedriger als die erwarteten jährlichen Erträge von Crowdfunding-Plattformen. Aber auch die Kosten waren generell niedriger. Seien Sie sich zudem bewusst, dass das Investieren mit solchen Crowdfunding-Plattformen noch relativ neu ist. Darum gibt es noch nicht genügend historische Daten, um zu wissen, ob die angepeilten Renditen effektiv erreicht werden.

Die durchschnittliche Total Expense Ratio (TER) beträgt bei Schweizer Immobilien-Fonds um die 0.76 Prozent – aber die effektive TER variiert je nach Fonds.

Ein möglicher Nachteil von Immobilien-Fonds ist, dass Sie damit nicht direkt Immobilien und damit keinen materiellen Vermögenswert besitzen. Die Entwicklung Ihrer Investition hängt stark davon ab, wie gut der Fonds verwaltet wird.

Alternative Crowdfunding-Modelle

Zusätzlich zur Standard-Miteigentümerschaft gibt es noch einige andere Immobilien-Crowdfunding-Modelle. Crowdfunding-Firmen bieten teils mehrere Modelle an.

Manche Immobilien-Crowdfunding-Plattformen (zum Beispiel Immozins) bieten eines oder mehrere dieser Modelle, aber nicht das Standard-Miteigentümer-Modell.

Diese alternativen Modelle haben ihre eigenen Risiken und Eigenschaften, die allerdings nicht Thema dieses Ratgeber-Artikels sind.

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