Le financement participatif immobilier en Suisse

Le financement participatif immobilier, ou crowdfunding immobilier comme on l’appelle souvent aussi, vous permet d’investir dans des biens immobiliers, puis de bénéficier en retour des revenus provenant des locations. moneyland.ch vous explique ci-après quels sont les avantages mais aussi les risques liés au financement participatif immobilier qui repose sur le modèle de copropriété standard en Suisse.

Comment fonctionne normalement le financement participatif immobilier?

En Suisse, les biens immobiliers peuvent être divisés en différentes parts de copropriété. Ainsi, un même bien immobilier peut avoir plusieurs copropriétaires. Lorsque de tels biens immobiliers sont loués, le revenu qui en découle peut ainsi être réparti entre les différents copropriétaires. Le montant perçu par une seule personne dépend de la quote-part de la valeur du bien qu’elle détient en tant que copropriétaire ainsi que des autres accords existants qui ont été conclus.

Récemment, plusieurs prestataires de services spécialisés sont apparus sur le marché qui proposent de vous aider à acheter des parts de biens immobiliers, ce
qui vous permettra d’en tirer des revenus locatifs.

Quels services puis-je obtenir sur les plates-formes de financement participatif immobilier?

Les plateformes de financement participatif immobilier combinent différents services qui sont proposés usuellement par des agents immobiliers, des courtiers en biens immobiliers et des gestionnaires de patrimoine.

Les services dont vous bénéficierez en détail dépendent de la plateforme en question à laquelle vous vous adressez. Les services suivants peuvent en faire partie:

Quelles sont les plateformes de financement participatif immobilier en Suisse?

Actuellement, il existe en Suisse trois prestataires spécialisés dans le financement participatif immobilier qui proposent le modèle de copropriété standard: Crowdhouse, Crowdli et Foxstone.

Quels sont les coûts du financement participatif immobilier?

Les plateformes de financement participatif facturent des frais. Certains frais ne s’appliquent qu'une seule fois, d'autres sont facturés de manière récurrente. Voici les principaux frais auxquels vous devez faire attention avant d'investir:

En plus des frais que vous payez aux plateformes de financement participatif, il y a encore d'autres frais qui sont déduits de vos revenus locatifs:

Combien d'argent dois-je investir?

Selon la plateforme dont il s’agit, un montant minimum différent s'applique à l'investissement dans l'immobilier. Les montants exacts peuvent être consultés dans le tableau ci-dessous.

Dans tous les cas, une hypothèque de premier rang sert de levier de financement pour l'investissement. Il vous suffit, ainsi qu'à vos copropriétaires, de réunir suffisamment de capital afin de couvrir le montant restant du prix d'achat.

Que se passe-t-il s’il n’y a pas assez d'investisseurs qui souhaitent acheter le bien?

Les plateformes de financement participatif immobilier utilisent les services fiduciaires de banques tierces. Si la plateforme trouve suffisamment d'investisseuses et d’investisseurs pour acheter un objet, la transaction est alors effectuée. Si ce n'est pas le cas, les personnes intéressées se voient rembourser leur argent.

Quelles sont les obligations des copropriétaires?

Le financement participatif immobilier n'est pas une méthode d'investissement complètement passive. Etant donné que les investisseurs sont les propriétaires légaux du bien, ils doivent participer aux assemblées des copropriétaires (qui ont lieu normalement une fois par an). Certains prestataires de financement participatif proposent aussi la possibilité d’envoyer un représentant. Il se peut également que vous deviez prendre part à certaines actions si des frais importants sont engagés ou si des problèmes juridiques surviennent.

Que se passe-t-il à la fin de la période d'investissement?

En général, les plateformes de financement participatif achètent des biens immobiliers avec pour objectif de les vendre à la fin d’une période d'investissement prédéfinie. La plupart du temps, cette durée varie de sept à dix ans. Si l’objet immobilier a pris de la valeur à la fin de la période d'investissement, vous réaliserez dans l’idéal un gain en capital au moment de sa vente (en plus des éventuels revenus locatifs obtenus pendant la période d'investissement). Toutefois, le fait que vous réalisiez effectivement un bénéfice ou non dépendra du montant total des coûts.

Les plateformes de financement participatif immobilier se chargent généralement de la vente du bien à votre place. Le prestataire ne peut toutefois pas vous obliger à vendre un bien immobilier. D’après la loi, les copropriétaires peuvent donc voter s'ils souhaitent vendre le bien ou non.

Quels sont les risques liés au financement participatif immobilier?

Important: en 2025, les électeurs suisses ont approuvé la proposition de suppression de la valeur locative. Cette proposition comprenait des dispositions ayant une incidence sur les déductions fiscales liées à l'entretien et à la rénovation des biens immobiliers. Ces changements, dont la mise en œuvre est prévue en 2029, pourraient avoir des répercussions importantes sur les investissements immobiliers. Il est donc important d'en tenir compte avant d'investir dans l'immobilier.

De quoi dois-je tenir compte à propos des plateformes de financement participatif immobilier?

Tout d'abord, vous feriez bien de réunir des informations indépendantes au sujet des fournisseurs auprès de sources fiables. Prenez en outre le temps d’examiner attentivement les conditions d'utilisation de chaque prestataire avant d'en choisir un.

Un facteur important à prendre en compte est le montant minimum qui doit être investi dans un bien. Un minimum bas vous permet de diversifier vos placements dans plusieurs objets, même lorsque vous ne disposez pas d’un capital très important.

Les rendements escomptés ne devraient pas être votre critère principal de sélection lors du choix de la plateforme, car vous ne pouvez jamais être sûr que ces objectifs soient effectivement atteints.

En revanche, il est important que vous compariez les coûts totaux. Cela peut s’avérer être difficile, car les modèles de frais varient d’une plateforme à une autre. Ce tableau vous fournit une vue d’ensemble des principales différences entre les plateformes de financement participatif immobilier en Suisse:

Qu’est-ce qui différencie le financement participatif standard des fonds immobiliers?

Investir sur le marché immobilier suisse via des fonds immobiliers est une approche de placement établie de longue date. Contrairement au financement participatif, les fonds ne vous permettent pas de posséder directement des biens immobiliers. Au lieu de cela, vous achetez des parts dans un fonds qui, lui, investit dans l’immobilier. Si le fonds obtient des rendements avec ses investissements, les propriétaires de ce fonds peuvent recevoir un dividende. La valeur de vos parts de fonds peut en outre augmenter, de sorte que vous réalisez éventuellement un gain en capital lorsque vous vendez vos parts.

Vous pouvez acheter facilement des parts d’ETF immobiliers suisses auprès de courtiers en ligne suisses bon marché. Il existe également des fonds indiciels et des fonds de placement qui sont gérés de façon active.

Opter pour des fonds immobiliers plutôt que le financement participatif présente les avantages principaux suivants:

Certes, les dividendes versés par les fonds immobiliers ont été historiquement plus faibles que les revenus annuels que l’on peut attendre des plateformes de financement participatif. Mais les coûts des fonds ont aussi été généralement plus faibles. Soyez également conscient que l'investissement avec de telles plateformes de financement participatif est encore relativement nouveau. C'est pourquoi, il n'existe pas encore suffisamment de données historiques relatifs à une longue période pour savoir si les rendements visés sont effectivement atteints.

Le ratio du total des frais sur encours, ou Total Expense Ratio (TER), des fonds immobiliers suisses atteint en moyenne 0,76 pour cent – toutefois, le TER effectif varie en fonction des fonds.

En revanche, l’un des inconvénients possibles des fonds immobiliers est qu'ils ne vous permettent pas de posséder directement des biens immobiliers et donc de détenir un actif matériel. L'évolution de votre investissement dépend donc fortement de la qualité de la gestion du fonds.

Modèles de financement participatif alternatifs

Outre le modèle de copropriété standard, il existe aussi quelques autres modèles de financement participatif immobilier. Les sociétés de crowdfunding proposent ainsi parfois plusieurs modèles.

Certaines plateformes de financement participatif immobilier (par exemple immozins) proposent un ou plusieurs de ces modèles, et non pas le modèle de copropriété standard.

Ces modèles alternatifs comportent leurs propres risques et caractéristiques, mais ce n'est pas le sujet de l’article présent.

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