Hypotheken von Pensionskassen: Das müssen Sie wissen

Beim Thema Hypotheken denken Schweizerinnen und Schweizer in erster Linie an Banken. Die meisten Hypotheken werden in der Schweiz denn auch immer noch in einer Bank abgeschlossen. 

Dass Hypotheken auch von Pensionskassen angeboten werden, ist vielen Kundinnen und Kunden noch nicht bekannt. Zumal es auch viele Schweizer Pensionskassen gibt, die Hypotheken an Kunden vergeben, die nicht bei der gleichen Pensionskasse versichert sind.

moneyland.ch beantwortet für Sie die wichtigen Fragen rund um Hypotheken von Pensionskassen.

Welche Schweizer Pensionskassen vergeben Hypotheken?

Zahlreiche Schweizer Pensionskassen vergeben Hypotheken an Privatpersonen. Eine ausführliche Übersicht mit den Zinssätzen von 29 Pensionskassen finden Sie im PDF-Dokument.

Vergeben Pensionskassen nur Hypotheken an eigene Versicherte? 

Manche Pensionskassen vergeben Ihre Hypotheken nur an die eigenen Versicherten. In Tabelle 2 des PDF-Dokuments sind die Pensionskassen aufgeführt, die Hypotheken ausschliesslich an ihre Versicherten vergeben.

Welches sind die Vorteile von Pensionskassen-Hypotheken?

Der Hauptvorteil sind die tiefen Zinsen: Häufig sind Pensionskassen-Hypotheken verhältnismässig günstig. Einen detaillierten Überblick über die durchschnittlichen Zinssätze finden Sie im Ratgeber zu Hypotheken von Banken, Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen.

Welches sind die Nachteile von Pensionskassen-Hypotheken?

Im Gegensatz zu Hypotheken von Schweizer Banken gibt es bei vielen Pensionskassen eine eingeschränktere Auswahl bezüglich der Modelle. So werden Saron-Hypotheken, Baukredite oder komplexere Finanzierungsformen nur selten angeboten. Auch bezüglich der Objektart sind einige Pensionskassen konservativer und finanzieren zum Beispiel keine Renditeobjekte oder Ferienwohnungen. 

Ausserdem haben Pensionskassen im Vergleich zu Banken in der Regel weniger Erfahrung im Bereich Beratung. Einige Pensionskassen beauftragen externe Hypothekenmakler mit der Kundenakquise, der Beratung und der Kundenbetreuung.

Gibt es geographische Einschränkungen?

Ja, diese sind häufig strenger als bei grösseren Banken oder Versicherungen. So finanzieren zum Beispiel die Aargauische Pensionskasse, die Personalvorsorge des Kantons Zürich (BVK) sowie die St. Galler Pensionskasse nur Objekte in der Deutschschweiz. Die Personalvorsorgekasse der Stadt Bern finanziert ausschliesslich Objekte im Kanton Bern.

Welche Hypothekarmodelle bieten Pensionskassen an?

Pensionskassen fokussieren sich auf Festhypotheken, viele bieten jedoch auch variable Hypotheken an. Saron-Hypotheken werden auch von einigen Pensionskassen angeboten.

Einige Pensionskassen bieten auch Terminhypotheken mit einer Vorlaufzeit von bis zu 24 Monaten an.

Welche Objekte finanzieren Pensionskassen?

Schweizer Pensionskassen finanzieren vor allem selbstgenutztes Wohneigentum. Manche Pensionskassen finanzieren darüber hinaus aber auch weitere Objekte wie Ferienwohnungen oder Renditeobjekte.

Welche Vorschriften gibt es bezüglich Belehnung?

Ähnlich wie bei Banken und Versicherern kennen auch viele Pensionskassen eine maximale Belehnung von 80 Prozent. Bei einigen Pensionskassen beträgt der maximal erlaubte Verschuldungsgrad 75 Prozent. Im Allgemeinen sind Pensionskassen etwas restriktiver in der Vergabe von zweiten Hypotheken (Hypotheken mit einer Belehnung über 66 Prozent).

Welche Vorschriften gibt es bezüglich Tragbarkeit?

Ähnlich wie bei Banken und Versicherern beträgt der Tragbarkeitsgrad bei den meisten Pensionskassen rund 33 Prozent. Die Belastung für Zins-, Amortisations- und Nebenkosten sollte also maximal einen Drittel des Einkommens betragen.

Welche Laufzeiten bieten Pensionskassen an?

Der Grossteil der Pensionskassen vergeben Festhypotheken mit Laufzeiten von 2 bis 10 Jahren. Einige Pensionskassen vergeben überdies Laufzeiten von bis zu 20 Jahren.

Wie gross sind die minimalen und maximalen Hypothekarbeträge?

Ähnlich wie bei Banken und Versicherern verlangen einige Pensionskassen einen Minimalbetrag von 100'000 bis 200'000 Schweizer Franken beziehungsweise einen Maximalbetrag von 1, 1.5 oder 2 Millionen Schweizer Franken.

Bieten Pensionskassen spezielle Rabatte an?

Ähnlich wie bei Banken gibt es auch einige Pensionskassen, die vergünstigte Hypothekenzinsen für energieeffiziente Immobilien anbieten. Im Gegensatz zu vielen Banken lassen sich die Zinsen von Pensionskassen jedoch in der Regel nicht verhandeln.

Bieten Pensionskassen indirekte Amortisation an?

Bietet eine Pensionskasse eine zweitrangige Hypothek an, so muss diese innert maximal 15 Jahren (und bis spätestens zur Pensionierung) amortisiert werden. Diese kann direkt oder indirekt stattfinden. Im Unterschied zur direkten Amortisation, bei der die Zahlungen direkt bei der Hypothek in Abzug gebracht werden, fliessen diese bei der indirekten Amortisation auf ein steuerbegünstigtes Säule-3a-Konto.

Einige Anbieter erlauben eine indirekte Amortisation, wie beispielsweise die Aargauische Pensionskasse (APK) via Säule-3a-Konto bei der Aargauischen Kantonalbank.

Weitere Informationen:
Hypotheken im grossen Zinsvergleich
Schweizer Hypotheken-Rechner