Conclure des hypothèques auprès de caisses de pension? Ce qu’il faut savoir

En matière d’hypothèques, les Suissesses et les Suisses pensent en premier lieu d’abord à se rendre auprès d’une banque. La plupart des hypothèques en Suisse sont d’ailleurs toujours conclues auprès d’un établissement bancaire.

Beaucoup de clientes et de clients ne sont pas au courant que des hypothèques sont aussi proposées par des caisses de pension. D'autant plus qu'il existe de nombreuses caisses de retraite suisses qui accordent des prêts hypothécaires à des clients qui ne sont pas assurés auprès de la même caisse de retraite.

moneyland.ch répond aux questions les plus importantes que vous vous posez au sujet des hypothèques octroyées par des caisses de pension.

Quelles caisses de pension suisses octroient des hypothèques?

De nombreuses caisses de retraite suisses accordent des prêts hypothécaires aux particuliers. Vous trouverez un aperçu détaillé des taux d'intérêt pratiqués par 29 caisses de retraite dans le document PDF.

Est-ce que les caisses de pension accordent des hypothèques uniquement à leurs propres assurés?

Certaines caisses de retraite n'accordent des prêts hypothécaires qu'à leurs propres assurés. Le tableau 2 du document PDF répertorie les caisses de retraite qui accordent des prêts hypothécaires exclusivement à leurs assurés.

Quels sont les avantages des hypothèques proposées par les caisses de pension?

Leur principal avantage concerne le faible niveau des taux d'intérêt: les hypothèques proposées par des caisses de pension sont souvent relativement bon marché. Vous trouverez un aperçu détaillé des taux d'intérêt moyens dans le guide consacré aux prêts hypothécaires proposés par les banques, les compagnies d'assurance et les caisses de retraite.

Quels sont les inconvénients des hypothèques des caisses de pension?

Contrairement aux hypothèques commercialisées par les banques suisses, de nombreuses caisses de pension offrent un choix plus limité de modèles dans le domaine hypothécaire. Par exemple, les hypothèques basées sur le Saron, les crédits de construction ou des formes de financement plus complexes ne sont que rarement proposés. Certaines caisses de pension sont également plus restrictives en ce qui concerne le type de propriétés et elles ne financent pas les immeubles de rendement ou les appartements de vacances, par exemple.

Par ailleurs, les caisses de pension ont généralement moins d'expérience dans le domaine du conseil que les banques. Certaines caisses de retraite confient à des courtiers hypothécaires externes la prospection, le conseil et le suivi de la clientèle.

Y a-t-il des restrictions sur le plan géographique?

Oui. Et ces restrictions sont plus strictes que celles qui sont appliquées par des grandes banques ou des assurances. Ainsi, la Caisse de pension argovienne (APK), la Caisse de prévoyance du canton de Zurich (BVK) ainsi que la Caisse de pension de Saint-Gall ne financent que des objets immobiliers situés en Suisse alémanique. La caisse de prévoyance du personnel de la ville de Berne finance exclusivement des biens immobiliers situés dans le canton de Berne.

Quels modèles hypothécaires sont proposés par les caisses de pension?

Les caisses de pension se concentrent sur les hypothèques fixes mais beaucoup d’entre elles offrent toutefois aussi des hypothèques variables. Certaines caisses de retraite proposent également des prêts hypothécaires Saron.

Certaines caisses de pension proposent aussi des hypothèques à terme d’une durée allant jusqu’à 24 mois.

Quels objets immobiliers sont financés par les caisses de pension?

Les caisses de pension helvétiques financent avant tout des logements à usage propre. Certaines caisses de pension proposent en outre aussi des financements d’autres objets tels que des logements de vacances ou des immeubles de rendement.

Quelles prescriptions s’appliquent concernant le taux d’avance?

Tout comme c’est le cas chez des banques et des compagnies d’assurance, beaucoup de caisses de pension appliquent aussi un taux d’avance maximal de 80%. Chez certaines caisses de pension, le taux d’endettement maximal autorisé se situe à 75%. De manière générale, les caisses de pension sont un peu plus restrictives concernant le financement de la deuxième hypothèque (hypothèques avec un taux d’avance dépassant les 66%).

Quelles prescriptions y a-t-il concernant le taux d’endettement?

Comme c’est le cas chez les banques et les assurances, le taux d’endettement autorisé par les caisses de pension se situe aux environs de 33%. La charge totale des intérêts, des amortissements et des coûts annexes devrait atteindre au maximum un tiers du revenu.

Quelles échéances sont proposées par les caisses de pension?

La plupart des caisses de pension octroient des hypothèques fixes avec des durées comprises entre 2 et 10 ans. Quelques caisses de pension accordent en outre aussi des hypothèques dont l’échéance s’étend jusqu’à 15 ans.

Quels sont les montants hypothécaires minimaux et maximaux?

Comme c’est le cas chez les banques et les assurances, quelques caisses de pension exigent une somme minimale située entre 100'000 et 200'000 francs, respectivement un montant maximal atteignant 1, 1,5 ou 2 millions de francs.

Les caisses de pension offrent-elles des rabais spéciaux?

À l'instar des banques, certaines caisses de retraite proposent également des taux hypothécaires préférentiels pour les biens immobiliers écologiques. Contrairement à de nombreuses banques, les taux pratiqués par les caisses de retraite ne sont toutefois généralement pas négociables.

Est-ce que les caisses de pension offrent la possibilité de faire des amortissements indirects?

Si une caisse de pension propose une hypothèque de second rang, celle-ci doit alors être amortie dans un délai maximal de 15 ans (et au plus tard jusqu’à l’âge de la retraite). Cet amortissement peut être effectué de manière directe ou indirecte. A la différence d’un amortissement direct, où les versements effectués sont directement déduits de l’hypothèque, on procède différemment lorsqu’il s’agit d’un amortissement indirect, l’argent étant versé ici sur un compte du pilier 3a qui bénéficie d’avantages fiscaux.

Certains prestataires permettent un amortissement indirect, comme le propose par exemple la Caisse de pension argovienne (APK) via un versement effectué sur un compte de pilier 3a auprès de la Banque cantonale d’Argovie (AKB).

Informations supplémentaires:
Grand comparatif des taux d’intérêt hypothécaires
Calculateur des hypothèques suisses