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Kredite & Hypotheken

Hypotheken für Schweizer Ferienimmobilien

10. Februar 2023 - Benjamin Manz

Sind Sie auf der Suche nach der optimalen Hypothek für Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung? Dann lesen Sie den folgenden Ratgeber-Beitrag von moneyland.ch.

Mehr als zwei Drittel der Schweizer Hypothekenanbieter offerieren auch Hypotheken für Ferienwohnungen und Ferienhäuser. Allerdings gelten für Hypotheken für Ferienobjekte andere Richtlinien und Konditionen als für selbstbewohnte Immobilien.

Richtlinien für Ferienobjekte

Die Swiss-Banking-Richtlinien (2014) definieren verschiedene Mindestanforderungen bezüglich Eigenkapital, der Belehnung, Tragbarkeit und Amortisation von Schweizer Hypotheken. Diese gelten sowohl für selbstgenutztes Wohneigentum als auch für Renditeobjekte. Ferienimmobilien und solche für Zweitwohnsitze sind also ebenfalls den definierten Mindestrichtlinien unterworfen.

Strengere Vorschriften für Ferienimmobilien

Zusätzlich zu den definierten Standesregeln kennen die meisten Schweizer Banken und Versicherungen für Ferienobjekte strengere Vorschriften als für den selbstbewohnten Hauptwohnsitz. So sind die Anbieter bei der Hypothekenvergabe für Zweitwohnsitze und Ferien-Renditeobjekte bezüglich Amortisation, Belehnung und Tragbarkeit deutlich strenger. Der Grund: Das Ausfallrisiko sei bei Zweitimmobilien grösser, da Ferienobjekte bei finanziellen Engpässen noch vor dem Hauptwohnsitz und im Notfall unter ihrem Wert veräussert werden müssten, so die Banken.

Geringere Belehnung

Der maximal zugelassene Belehnungsgrad ist für Ferienwohnungen und Ferienhäuser meistens deutlich kleiner als für selbstbewohnte Eigenheime. Während die Belehnung für den Hauptwohnsitz bei vielen Anbietern bis zu 80 Prozent betragen darf, wird bei Ferienimmobilien in der Regel ein tieferer Verschuldungsgrad gefordert. Dieser kann zwar in Einzelfällen auch 80 Prozent betragen, liegt aber meist zwischen 50 Prozent bis 75 Prozent. Das heisst, dass Sie unter Umständen bis zur Hälfte des Kaufpreises aus der eigenen Tasche bezahlen müssen.

Erschwerte Tragbarkeit

Auch bezüglich der Tragbarkeit einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses sind die Vorschriften strenger. Erschwerend kommt dazu, dass die Nebenkosten für Ferienobjekte häufig höher sind als für einen vergleichbaren Hauptwohnsitz.

Kein Vorbezug von Vorsorgegeldern

Der Vorbezug und die Verpfändung des Vorsorgeguthabens sind gesetzlich nicht zugelassen für den Erwerb eines Ferienobjekts. Das gilt für Gelder aus der zweiten Säule – der Pensionskasse oder dem Freizügigkeitskonto – als auch für die Säule 3a. Ihre Eigenmittel müssen also aus anderen Quellen stammen.

Wie Ferienimmobilien amortisiert werden

Im Fall der selbstbewohnten Hauptimmobilie muss die Hypothek nach 15 Jahren und spätestens bis zur Pensionierung in der Regel auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden. Bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern sind die Banken strenger und verlangen häufig eine Amortisation von bis zu 50%. Manchmal muss sogar die ganze Hypothek innerhalb einer angegebenen Frist zurückbezahlt werden oder es wird eine jährliche Mindestzahlung gefordert.

Ferienhäuser im Ausland

Noch strenger sind die Hypothekarvorschriften für Ferienwohnungen und Ferienhäuser im Ausland. Manche Banken vergeben prinzipiell keine Hypotheken für Immobilien ausserhalb der Schweiz, andere nur für bestimmte Länder. Crédit Agricole next bank beispielsweise vergibt Hypotheken für Ferien- und Renditeobjekte in Frankreich, sofern die Eigenmittel mindestens einen Drittel des Kaufpreises betragen.

Zinssätze und Konditionen verhandeln

Ferienhypotheken sind häufig etwas teurer als Hypotheken für selbstbewohntes Wohneigentum. Scheuen Sie sich aber nicht davor, die Konditionen wie auch die Kosten zu verhandeln. Häufig sind die Zinssätze nicht in Stein gemeisselt und entsprechend verhandelbar.

Tipp: Im Hypothekenvergleich auf moneyland.ch werden automatisch nur diejenigen Zinsangebote angezeigt, welche für den gewählten Immobilientyp und die entsprechende Belehnung in Frage kommen.

Weiterführende Informationen:
Hypotheken: Zinsen im interaktiven Vergleich
Hypotheken für Renditeobjekte in der Schweiz

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Experte Benjamin Manz
Benjamin Manz ist Geschäftsführer von moneyland.ch und unabhängiger Experte für Banken- und Finanzthemen.
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