Haus Wohnung kaufen Pensionskasse Saeule 3a Schweiz
Kredite & Hypotheken

So können Sie mit Vorsorgeguthaben ein Haus oder eine Wohnung kaufen

6. Dezember 2022 - Daniel Dreier

Sie können Ihr Vorsorgevermögen in der Pensionskasse und der Säule 3a für den Kauf oder Unterhalt von Wohneigentum vorzeitig beziehen. In diesem Ratgeber-Artikel erhalten Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Die Schweizer Verordnung über die Wohneigentumsförderung erlaubt es Ihnen, steuerbegünstigtes Schweizer Vorsorgeguthaben für den Kauf von Wohneigentum vorzeitig zu beziehen. In diesem Artikel beantwortet moneyland.ch die wichtigsten Fragen rund um die Nutzung des Schweizer Vorsorgeguthabens für den Eigenheimkauf.

Für welche Arten von Wohneigentum-Finanzierung ist ein Vorbezug des Vorsorgevermögens erlaubt?

Der Vorbezug von Guthaben der Pensionskasse oder Säule 3a ist für folgende Zwecke erlaubt:

  • Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung als Hauptwohnsitz
  • Eigenmittel für den Kauf eines Hauptwohnsitzes
  • Amortisation einer Hypothek auf Ihren Hauptwohnsitz
  • Werterhaltende Renovierung Ihres Hauptwohnsitzes
  • Wertsteigernde Sanierungen Ihres Hauptwohnsitzes
  • Kauf von Anteilen an einer Wohnungsbaugenossenschaft, bei der Sie Ihren Hauptwohnsitz mieten werden
  • Kauf von Anteilen an einer Mieter-Aktiengesellschaft, bei der Sie Ihren Hauptwohnsitz mieten werden
  • Gewährung eines Beteiligungsdarlehens an einen gemeinnützigen Wohnbauträger, von dem Sie eine Wohnung als Hauptwohnsitz nutzen werden

Wenn Sie eine Immobilie als Hauptwohnsitz kaufen, kommt es für den Vorbezug nicht darauf an, ob Sie das Grundstück im Eigentums- oder Baurecht erwerben.

Abgesehen von Wohneigentum gibt es noch einige weitere Zwecke, für die Sie das 3a-Guthaben vorbeziehen können. Welche das sind, erfahren Sie im Ratgeber-Artikel zum Vorbezug der Säule 3a.

Mit welchem Vorsorgegeld kann ich ein Eigenheim kaufen?

Sowohl das Guthaben aus Ihrer Pensionskasse (inklusive Freizügigkeitsguthaben) als auch das freiwillige, steuerbegünstigte Altersguthaben (Säule 3a) können vor Erreichen des ordentlichen Rentenalters zur Finanzierung von Wohneigentum bezogen werden. Allerdings gelten für Pensionskassenbezüge andere Regeln und Einschränkungen als für die Säule 3a.

Übersicht der Regeln für Pensionskassen- und 3a-Bezüge zur Finanzierung von Wohneigentum:

  Pensionskasse und Freizügigkeit
(2. Säule)
Freiwillige, gebundene Altersvorsorge
(Säule 3a)
Altersgrenze Ein Bezug der gesamten Leistungen für
Wohneigentum ist nur bis zum Alter von 50
Jahren möglich. Danach ist der Bezug
beschränkt:
  • auf die bis zum 50. Lebensjahr
    angesparten Beträge, oder
  • die Hälfte des gesamten
    Vorsorgevermögens
Nachdem Sie das Rentenalter erreicht haben,
können Sie keine Bezüge für die Finanzierung
von Wohneigentum mehr tätigen. Aber je nach
Pensionskasse können Sie sich das
Pensionskassenkapital ganz auszahlen lassen.

Vorbezüge für Wohneigentum sind bis 5 Jahre
vor dem ordentlichen AHV-Rentenalter möglich.

Danach sind Sie unabhängig vom Zweck
berechtigt, 3a-Guthaben zu beziehen. Sie
können sich ein 3a-Konto nur vollständig
auszahlen lassen.

Bezug Der Mindestbezug beträgt 20’000 Franken.
Es ist möglich, nur einen Teil des Pensions-
oder Freizügigkeitsguthabens zu beziehen.
Für 3a-Vorbezüge gibt es kein Minimum. Es ist
möglich, nur einen Teil des Guthabens auf einem
3a-Konto zu beziehen.
Häufigkeit Sie können alle fünf Jahre einen Bezug tätigen. Sie können alle fünf Jahre einen Bezug tätigen.
Steuern
  • Kapitalbezugssteuer: Wenn Sie in der Schweiz wohnen, bezahlen Sie auf den bezogenen Betrag
    eine Kapitalbezugssteuer. Sie wird an Ihrem Wohnort erhoben und ist kantonal unterschiedlich.
    Sie können die Kapitalbezugssteuern bei Rückzahlungen zurückfordern (mehr dazu weiter unten).
  • Quellensteuer: Wenn Sie ausserhalb der Schweiz wohnen, behält die Freizügigkeitsstiftung
    (2. Säule) beziehungsweise die Vorsorgestiftung (Säule 3a) eine Quellensteuer ein. Sie wird
    vom Sitzkanton der Stiftung erhoben. Sie können die schweizerische Quellensteuer
    zurückfordern, wenn Ihr Wohnsitzland mit der Schweiz ein entsprechendes
    Doppelbesteuerungsabkommen hat.
Grundbuch Vorbezüge von Vorsorgeguthaben für
Wohneigentum werden im Grundbuch
eingetragen.
Der Vorbezug der Säule 3a für Wohneigentum
wird nicht im Grundbuch eingetragen.
Rückzahlung

Geld, das Sie für Wohneigentum beziehen,
können Sie freiwillig an Ihre Pensionskasse
oder Freizügigkeitsstiftung zurückzahlen
(mindestens 10’000 Franken pro Rückzahlung).

Die beim Bezug entrichtete
Kapitalbezugssteuer wird bei der Rückzahlung
zurückerstattet.

Rückzahlungen sind nicht steuerlich absetzbar.
Vorbezüge können Sie nur bis zum
Rentenalter zurückzahlen.

Für Wohneigentum bezogene Leistungen aus der
Säule 3a können Sie nicht zurückzahlen. Darum
können Sie auch die Kapitalbezugssteuer nicht
zurückfordern.
Eigenmittel

Sie können mit Pensionskassen-Vermögen
maximal die Hälfte der 20-prozentigen
Eigenmittel für die Hypothek finanzieren. Die
andere Hälfte müssen Sie mit anderem Geld
finanzieren.

Dieses Maximum kann anders festgelegt
werden, wenn die Eigenmittel mehr als 20
Prozent betragen oder wenn der Marktwert
der Immobilie niedriger ist als der Kaufpreis.

Es gibt keine Begrenzung, wie viel des 3a-
Guthabens Sie als Eigenmittel verwenden
dürfen.

Sie können das 3a-Guthaben auch für
denjenigen Teil der Eigenmittel verwenden,
den Sie nicht mit Pensionskassen-Guthaben
finanzieren dürfen.

Gesamt-
und
Miteigentum

Pensionskassen- und 3a-Guthaben können nur für die Finanzierung von Immobilien im
Gesamteigentum genutzt werden, wenn die Eigentümer Ehepartner oder eingetragene
Lebenspartner sind.

Sie können mit einem Vorbezug den Kauf von Stockwerkeigentum finanzieren, solange Sie
der alleinige Besitzer oder die alleinige Besitzerin des entsprechenden Eigentumsanteils sind
(beziehungsweise Sie und Ihr Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner zusammen).
Dasselbe gilt für Anteile einer Wohnbaugenossenschaft.


Welche Regeln gelten für Eigenheime, die mit Vorsorgegeld finanziert werden?

Wenn Sie vor der Pensionierung zur Finanzierung eines Eigenheims Guthaben aus der zweiten Säule oder der Säule 3a beziehen, gelten für dieses Eigenheim bestimmte Regeln. Es ist wichtig, diese Regeln zu verstehen, bevor Sie entscheiden, ob Sie Ihr Vorsorgegeld für Wohneigentum verwenden möchten oder nicht.

Übersicht der Regeln für Wohneigentum, das mit Pensionskassen- und 3a-Bezügen finanziert wurde:

  Pensionskasse und Freizügigkeit
(2. Säule)
Freiwillige, gebundene Altersvorsorge
(Säule 3a)
Vermietung

Voraussetzung für den Bezug ist in erster Linie, dass die
Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird.

Sie können die Wohnung später vorübergehend vermieten,
wenn Sie nachweisen können, dass Sie aufgrund
besonderer Umstände daran gehindert werden, selbst
dort zu wohnen.

Wenn Sie eine Immobilie mit Geld aus der Säule
3a finanzieren wollen, muss es sich um Ihren
Hauptwohnsitz handeln.

Zu einem späteren Zeitpunkt können Sie die
Liegenschaft jedoch ohne Einschränkungen
vermieten.

Verkauf

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie die
Vorbezüge zu deren Finanzierung zurückzahlen. Das Geld
muss in Ihre bestehende Pensionskasse oder
Freizügigkeitsstiftung eingezahlt werden. Die
Kapitalbezugssteuer wird Ihnen nach Rückführung des
bezogenen Geldes in Ihre Pensionskasse zurückerstattet.

Wenn Sie in naher Zukunft eine andere Immobilie kaufen
möchten, können Sie das Geld an eine Freizügigkeitsstiftung
überweisen und dort bis zu 2 Jahre lang halten. Zur
Finanzierung eines neuen Hauptwohnsitzes können Sie es
von der Freizügigkeitsstiftung beziehen.

Diese Einschränkungen gelten nur bis zum Erreichen
des Rentenalters.

Beim Verkauf einer mit 3a-Vermögen finanzierten
Immobilie gibt es keine Einschränkungen. Eine
Rückzahlung in die Säule 3a ist nicht möglich.

Vererbung
und
Schenkung

Mit einem Vorbezug finanzierte Liegenschaften können an
bestimmte Erben übertragen werden, ohne Geld an Ihre
Pensionskasse oder Freizügigkeitsstiftung zurückzahlen zu
müssen. Hauptvoraussetzung ist, dass der betreffende Erbe
die Bedingungen für die Vererbung von
Pensionskassenleistungen erfüllt.

Verkauft Ihr Erbe die Liegenschaft an Dritte, die nicht
erbberechtigt sind, müssen Sie die bezogene
Vorsorgeleistung an Ihre Pensionskasse oder
Freizügigkeitsstiftung zurückzahlen.

Die bezogenen Vorsorgeleistungen müssen Sie auch dann
zurückzahlen, wenn Ihr Erbe (zum Beispiel aufgrund des
Alters) die Erbberechtigung für Ihre
Vorsorgeleistungen verliert.

Es bestehen keine besonderen Einschränkungen
beim Erben oder Verschenken von mit 3a-
Guthaben finanzierten Liegenschaften.


Was kostet der Bezug von Vorsorgegeld für Wohneigentum?

Schweizer Pensionskassen und Freizügigkeitsstiftungen erheben in der Regel eine Gebühr, wenn Sie Geld für den Kauf von Wohneigentum beziehen. Typischerweise liegt diese Gebühr zwischen 200 und 400 Franken pro Bezug. Die genauen Gebühren für den Vorbezug für Wohneigentum finden Sie auf den Produktseiten im Freizügigkeitskonto-Vergleich auf moneyland.ch.

Bei vielen 3a-Sparkonten, -Vorsorge-Apps und -Lebensversicherungen fallen Gebühren für den Vorbezug von Wohneigentum an. Wie hoch diese Gebühren sind, sehen Sie im Feld «Vorbezug – selbstbewohntes Wohneigentum» auf den Produktseiten im 3a-Sparkonto-Vergleich von moneyland.ch.

Kann ich Vorsorgeguthaben für ein Eigenheim ausserhalb der Schweiz verwenden?

Ja. Solange die betreffende Liegenschaft als Hauptwohnsitz genutzt wird, können Sie Guthaben der Pensionskasse beziehen, um einen Eigenheimkauf, Hypothekenzahlungen sowie Renovationen oder Umbauten zu finanzieren.

Die Regeln variieren je nach Ihrer Situation und je nachdem, in welchem Land Sie leben und welche Arten von Schweizer Altersguthaben Sie beziehen möchten.

  • Säule 3a und überobligatorische Pensionskasse

Wenn Sie ausserhalb der Schweiz wohnen, sind Sie grundsätzlich berechtigt, das Guthaben der Säule 3a und aus überobligatorischen Pensionskassenbeiträgen zu beziehen – einfach weil Sie ausserhalb der Schweiz wohnen. Für Wohneigentum müssen Sie keinen speziellen Vorbezug tätigen und es gibt keine Einschränkungen in der Verwendung des Geldes oder der damit gekauften Immobilien.

  • Obligatorische Pensionskasse in EFTA- und EU-Staaten

Wohnen Sie in einem Land, das Mitglied der EFTA oder der EU ist, sind Sie nicht grundsätzlich berechtigt, die obligatorischen Pensionskassenleistungen zu beziehen, nur weil Sie ausserhalb der Schweiz leben. Sie können jedoch einen Vorbezug zur Finanzierung von Wohneigentum tätigen – genau gleich, wie wenn Sie in der Schweiz leben würden. Die Regeln für Wohneigentum in der EFTA und EU sind die gleichen wie für Objekte in der Schweiz. Der einzige Unterschied ist, dass Beschränkungen und Rückzahlungsverpflichtungen nur für den obligatorischen Teil der Pensionskassenleistungen gelten.

  • Obligatorische Pensionskasse ausserhalb der EFTA und EU

Wohnen Sie in einem Land, das weder der EFTA noch der EU angehört, können Sie Ihr Guthaben aus der obligatorischen Schweizer Pensionskasse allein deshalb beziehen, weil Sie ausserhalb der EFTA und der EU wohnen. Für Wohneigentum müssen Sie keinen speziellen Vorbezug tätigen. Für Immobilien, die mit obligatorischen schweizerischen Pensionskassenleistungen finanziert werden, gelten in diesem Fall keine besonderen Einschränkungen.

  • Grenzgänger

Wenn Sie als Grenzgänger in der Schweiz arbeiten, aber in einem Nachbarland wohnen, können Sie keine Leistungen beziehen, nur weil Sie nicht in der Schweiz wohnen. Sie können jedoch Ihr Schweizer Pensionskassen- und 3a-Guthaben für Wohneigentum vorbeziehen. Die Regeln sind identisch mit denen für Immobilien in der Schweiz.

Wichtig: Der Bezug Ihres Freizügigkeits- oder 3a-Guthabens kann für Sie in Ihrem Heimatland steuerliche Auswirkungen haben. Informieren Sie sich unbedingt über die Steuervorschriften Ihres Landes zur Auszahlung ausländischer Altersguthaben und zu möglichen Steuerabzügen oder -befreiungen für Wohneigentum.

Worauf sollten Personen in Partnerschaft beim Immobilienkauf achten?

Wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, muss Ihr Ehepartner zustimmen, bevor Sie Guthaben aus der Pensionskasse oder Säule 3a für Wohneigentum vorzeitig beziehen können.

Beide Partner können unabhängig voneinander maximal alle fünf Jahre Vorsorgegelder zur Finanzierung von Wohneigentum vorbeziehen.

Bei einer Scheidung vor Beginn des Rentenanspruchs (zum Beispiel durch Erreichen des Rentenalters) werden die während der Ehe angesparten Rentenleistungen und das 3a-Guthaben geteilt. Bezüge für Wohneigentum werden bei der Vermögensaufteilung berücksichtigt.

 

Kann ich Vorsorgeguthaben auch verpfänden, statt es zu beziehen?

Ja. Pensionskassen-, Freizügigkeits- und 3a-Guthaben können Sie zur Finanzierung von Wohneigentum auch verpfänden. Es gelten die gleichen Regeln wie für den Vorbezug. Die Regel, dass Sie nur einen Bezug alle fünf Jahre tätigen dürfen, gilt jedoch nicht für die Verpfändung. Sie können Ihr Vorsorgeguthaben einmalig (zum Beispiel, um die Eigenmittel aufzubringen) oder laufend (zum Beispiel für eine indirekte Amortisation) verpfänden.

Weitere Informationen:
Ratgeber zum Bezug der Säule-3a-Guthaben
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Redaktor Daniel Dreier
Daniel Dreier ist Redaktor und Experte für Geldthemen bei moneyland.ch.
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