Saron-Hypotheken: Das müssen Sie wissen

Was ist eigentlich eine Saron-Hypothek?

Die Saron-Hypothek ist das neue Modell der Schweizer Geldmarkt-Hypothek. Saron-Hypotheken haben die bisherigen Libor-Hypotheken abgelöst.

Bei Saron-Hypotheken ist der Zinssatz im Gegensatz zu Festhypotheken nicht für die ganze Laufzeit fixiert, sondern orientiert sich an der Höhe des Saron-Referenzzinssatzes. Der Saron-Zinssatz kann sich täglich ändern. 

Der Zinssatz einer Saron-Hypothek berechnet sich aus dem Saron-Zinssatz plus einer Marge. Wenn der Saron allerdings negativ ist (und das ist schon seit längerem der Fall), verrechnen die Schweizer Banken als Zinssatz der Saron-Hypothek einfach die Marge.

Von welchen Anbietern werden Saron-Hypotheken angeboten?

Saron-Hypotheken werden primär von Banken angeboten. Die Mehrheit der Banken, die Festhypotheken anbieten, haben Saron-Hypotheken im Angebot (oder werden diese noch einführen). Pensionskassen haben keine Saron-Hypotheken im Angebot.

Im Hypothekenvergleich auf moneyland.ch finden Sie alle wichtigen Anbieter mit Saron-Hypotheken transparent aufgelistet.

Gibt es auch digitale Saron-Hypotheken?

Ja. Es gibt einige Online-Hypothekaranbieter, die auch Saron-Hypotheken im Angebot haben. Im Hypothekenvergleich auf moneyland.ch sind die entsprechenden Anbieter gelistet.

Für welche Immobilien sind Saron-Hypotheken im Angebot?

Saron-Hypotheken sind grundsätzlich für alle Immobilien verfügbar. Also für selbstbewohntes Wohneigentum, Zweitwohnsitze, Ferienobjekte, Renditeobjekte und Gewerbeobjekte.

Ob und unter welchen Bedingungen eine Immobilie mittels Saron-Hypothek finanziert wird, hängt stark vom Anbieter sowie der Bonität des Hypothekennehmers ab. Wie auch bei anderen Modellen wird selbstbewohntes Wohneigentum von allen Anbietern finanziert, während Hypotheken für spezielle Immobilien wie Gewerbe- oder Renditeobjekte nicht von allen Anbietern angeboten werden.

Für wen lohnt sich eine Saron-Hypothek?

Generell gilt, dass Saron-Hypotheken günstiger als langfristige Festhypotheken sind, wenn die Zinssätze am Geldmarkt sinken oder gleich hoch/tief bleiben. 

Unabhängig vom Zinsumfeld sind Saron-Hypotheken flexibler einsetzbar als langfristige Hypotheken. Sie können deshalb zum Beispiel eine gute Wahl sein für Hypothekarnehmer, die Ihre Immobilie in den kommenden Jahren unter Umständen verkaufen möchten. Bei vielen Anbietern ist überdies eine kostenlos Umwandlung in eine Festhypothek beim gleichen Anbieter möglich. Ausserdem sind Saron-Hypotheken deutlich günstiger als so genannte variable Hypotheken.

Wie teuer ist eine Saron-Hypothek?

Die Kosten einer Saron-Hypothek setzen sich zusammen aus dem Compounded-Saron-Zinssatz plus einer Marge. 

Im derzeitigen Negativzinsumfeld ist der Compounded Saron negativ. Bei einem negativen Saron rechnen die Banken mit einem Basiszinssatz von 0%. Der Zinssatz für die Saron-Hypothek entspricht deshalb der Marge der Bank.

Zurzeit sind also die Zinssätze gleich hoch wie die Marge und variieren von rund 0.5% bis 1.25%.

Die Marge gilt in der Regel unverändert für die ganze Laufzeit des Rahmenvertrags (häufig zwischen 3 und 5 Jahren).

Kann ich eine Saron-Hypothek frühzeitig kündigen?

Ja. Allerdings verrechnen die meisten Banken wie bei einer Festhypothek eine Strafgebühr und häufig noch eine Bearbeitungsgebühr. Die Vorfälligkeitsentschädigungen können je nach Bank unterschiedlich hoch sein.

Gibt es weitere Gebühren rund um Saron-Hypotheken?

Rund um Saron-Hypotheken können wie bei Festhypotheken neben dem Zinssatz und der Vorfälligkeitsentschädigung diverse weitere Kosten anfallen. Dazu gehören Gebühren für Verlängerungen, Kreditänderungen, für den Rahmenvertrag, die Ablösung durch Dritte oder bei Umwandlungen in ein anderes Hypothekarmodell. Häufig kosten solche Änderungen je nach Bank einige Hundert Franken.

Welches sind die günstigsten Saron-Hypotheken?

Im Hypothekenvergleich von moneyland.ch können Sie sich die Richtzinsen der günstigsten Saron-Hypotheken ganz einfach anzeigen lassen. Meistens handelt es sich bei den günstigsten Angeboten um Online-Hypotheken.

Kann ich die Zinsen von Saron-Hypotheken verhandeln?

Bei Schweizer Hypotheken gilt: Verhandeln Sie wenn möglich. Der Verhandlungsspielraum ist je nach Anbieter aber unterschiedlich gross. Während sich der Zinssatz von Online-Hypotheken häufig nicht verhandeln lässt, können Sie bei traditionelleren Hypotheken-Angeboten mit gutem Verhandeln unter Umständen Tausende von Franken pro Jahr einsparen. 

Wie häufig werden die Zinsen belastet?

In der Regel entspricht die Häufigkeit der Zinsbelastung der Zinsperiode. Häufig dauert die Zinsperiode 3 Monate. Die Zinsen werden also meistens quartalsweise – das heisst viermal pro Jahr – verrechnet. Es gibt jedoch auch Abweichungen von dieser Regel.

Was unterscheidet den Saron vom Libor?

Der Saron wird auf Basis von tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen berechnet. Er beruht auf dem besicherten Geldmarkt (auf dem sich Banken gegenseitig kurzfristig Geld gegen Sicherheiten wie Wertpapiere ausleihen).

Der Libor basierte grösstenteils auf blossen Empfehlungen einer wesentlich kleineren Anzahl Banken und beruhte auf dem unbesicherten Geldmarkt. Der Saron gilt deshalb als weniger manipulationsanfällig und krisensicherer als der Libor. 

Was ist der Unterschied zwischen einer Saron- und einer Libor-Hypothek?

Die Libor-Hypothek war die Vorgängerin der Saron-Hypothek. Prinzipiell sind sich die beiden Hypotheken sehr ähnlich. Beides sind Geldmarkt-Hypotheken. Sprich: Wenn für Sie bisher eine Libor-Hypothek sinnvoll war, wird neu auch eine Saron-Hypothek für Sie empfehlenswert sein.

Die wichtigsten Unterschiede:

• Die Saron-Hypothek beruht auf dem neuen Schweizer Referenzinssatz Saron, nicht mehr dem Libor.
• Andere Berechnung: Bei Libor-Hypotheken wurde die Höhe der Zinssätze zu Beginn der Zinsperiode festgelegt. Bei Saron-Hypotheken ist das bei den meisten Berechnungsmethoden nicht mehr der Fall. Meistens wird der Zinssatz am Ende der Zinsperiode berechnet. Für Sie als Hypothekarnehmer ist der Unterschied in der Regel nicht relevant.
• Die neuen Zinssätze und Margen von Saron-Hypotheken können leicht von Libor-Hypotheken abweichen. 

Was ist der Unterschied zwischen einer Saron- und einer Festhypothek?

• Bei einer Festhypothek wird im Voraus für eine bestimmte Laufzeit (in der Regel zwischen 1 Jahr und 20 Jahren) ein Zinssatz fixiert. Bei Saron-Hypotheken passt sich der Zinssatz der Hypothek hingegen regelmässig dem Saron an. 
• In der Regel sind Saron-Zinssätze etwas höher als die Zinssätze sehr kurzfristiger Festhypotheken mit Laufzeiten von 2 oder 3 Jahren. Oft wird dies seitens der Banken damit begründet, dass der Aufwand seitens Anbieter bei Saron-Hypotheken wegen der Berechnung des Compounded Saron etwas grösser sei als bei Festhypotheken.
• Saron-Hypotheken sind bezüglich Kündigung und Wechsel flexibler als langfristige Festhypotheken. 

Kann ich eine Saron-Hypothek nach Abschluss in eine Festhypothek umwandeln?

Ja, das ist in der Regel möglich. Die Laufzeit der neuen Festhypothek muss jedoch mindestens der Restlaufzeit der Saron-Hypothek entsprechen. Bei vielen Banken ist der Wechsel kostenlos. Bei manchen fallen bei einem Wechsel aber Kosten wie zum Beispiel Bearbeitungsgebühren an.

Wie werden die Zinssätze von Saron-Hypotheken berechnet?

Der Kundenzinssatz von Saron-Hypotheken ergibt sich aus dem Basiszinssatz (so genannter Compounded Saron) zuzüglich der Marge. Da der Compounded Saron im Negativzinsumfeld ebenfalls negativ ausfällt, verwenden die Hypothekengeber in diesem Fall einen Basiszinssatz von Null (man spricht dann von «Flooring»). Folglich entspricht der Kundenzinssatz einer Saron-Hypothek im Negativzinsumfeld genau der Marge.

Die allgemeine Berechnung des Compounded Saron ist leider etwas kompliziert. Aber zu Ihrer Beruhigung: Für Sie als Hypothekarnehmer sind die Unterschiede in der Regel nicht relevant (momentan schon gar nicht aufgrund des Negativzinsumfelds). Sie müssen sich nicht um die Berechnungsdetails kümmern.

Gemäss der Arbeitsgruppe der Schweizerischen Nationalbank gibt es 7 verschiedene Berechnungsvarianten. Den Hypotheken-Anbietern steht es frei, welche der sieben Berechnungsvarianten sie wählen möchten. 

Die meisten Banken haben sich für die Variante «Lookback» (zurückversetzte Tage) entschieden. Bei dieser Variante wird der Zinssatz am Ende der Beobachtungsperiode festgelegt und einige Tage später zum Ende der Zinsperiode verrechnet. 

Manche Banken wie die Appenzeller Kantonalbank, die Credit Suisse und die Bank WIR verwenden die Variante «Last Reset» (verschobene Periode), bei welcher der Zinssatz (ähnlich wie bei der Libor-Hypothek) zu Beginn der Zinsperiode festgelegt wird.

Einige Banken wenden die Variante «Plain» an, bei welcher der Zinssatz per Ende der Zinsperiode berechnet und verrechnet wird.

Im Hypothekenvergleich auf moneyland.ch werden die einzelnen Berechnungsvarianten auf den Infoseiten der Saron-Hypotheken aufgeführt. 

Wie lange sind die Zinsperioden?

Die Zinsperioden von Schweizer Saron-Hypotheken betragen bei den meisten Anbietern 3 Monate. Manche Anbieter rechnen mit einem Monat. Die Beobachtungsperiode (während deren die täglichen Saron-Zinssätze für die Berechnung des Compounded Saron «beobachtet» werden) ist je nach Berechnungsvariante gleich lang oder kürzer wie die Zinsperiode. Für Sie als Hypothekarnehmer ist die Definition der Zinsperiode in der Regel nicht direkt relevant. 

Welche Vertragslaufzeiten gibt es?

Obwohl sich der Saron-Zinssatz laufend ändert, bieten die meisten Banken Saron-Hypotheken nur mit Rahmenverträgen für Mindestlaufzeiten ab einem Jahr an. Während sich der Zinssatz je nach Zinsperiode (zum Beispiel alle 3 Monate) ändern kann, bleibt die Marge dann während der ganzen Laufzeit gleich hoch. 

In der Regel werden für Schweizer Saron-Hypotheken Vertragslaufzeiten der Rahmenverträge zwischen 1 Jahr und 5 Jahren angeboten. Laufzeiten zwischen 3 und 5 Jahren sind am häufigsten.

Manche Anbieter bieten jedoch auch Saron-Hypotheken mit so genannter «unbeschränkter Laufzeit» an. In diesem Fall handelt es sich um Saron-Hypotheken ohne genau definierte Laufzeit, die bezüglich Kündigung verhältnismässig flexibel sind. Solche Hypotheken können in der Regel innerhalb weniger als einem Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden.

Die Margen (und damit die Zinssätze) können je nach Laufzeit variieren, wie Sie im Hypothekenvergleich von moneyland.ch sehen können. 

In der Regel gilt: Die Marge ist für alle Vertragslaufzeiten gleich hoch oder sinkt mit der Dauer der Laufzeit. Je nach Anbieter und Saron-Hypothek kann es aber Abweichungen von dieser Regel geben.

Kann ich eine Saron-Hypothek amortisieren?

Meistens sind sowohl direkte als auch indirekte Amortisationen im Rahmen der zweitrangigen Hypothek möglich – es kann allerdings Ausnahmen geben. In Abhängigkeit des Anbieters und abgeschlossenen Rahmenvertrags kann auch die freiwillige Amortisation der erstrangigen Hypothek möglich sein.

Gibt es einen Minimalbetrag für Saron-Hypotheken?

Ja. Dieser kann jedoch je nach Bank unterschiedlich hoch sein. Häufig beträgt der Minimalbetrag 100'000 Franken, je nach Bank aber auch 50'000 oder sogar nur 25'000 Franken. Auch gibt es Banken, die keinen fixen Minimalbetrag definieren.

Gibt es einen Maximalbetrag für Saron-Hypotheken?

In der Regel legen Banken keinen fixen Maximalbetrag fest. Dieser hängt weitgehend vom Kundenprofil und Immobilien-Objekt ab. Entscheidend ist, ob die Hypothek für den Kunden tragbar ist.

Welches sind die Vorteile von Saron-Hypotheken?

• Der Zinssatz ist im Gegensatz zur Festhypothek nicht während der ganzen Laufzeit fixiert. In Zeiten mit sinkendem Zinsniveau profitieren Sie vom fallenden Saron aufgrund der regelmässigen Zinsanpassungen. 
• Bei vielen Banken können Sie auch während der Laufzeit die Saron-Hypothek in eine Festhypothek umwandeln.
• Saron-Hypotheken mit kürzeren Laufzeiten sind flexibler bezüglich Kündigung und Wechsel als langfristige Festhypotheken.

Welches sind die Nachteile von Saron-Hypotheken?

• Das Zinsänderungsrisiko: Wenn das Zinsumfeld ansteigt, sind Saron-Hypotheken teurer als Festhypotheken. 
• Die Planbarkeit ist mit Saron-Hypotheken eingeschränkter als bei Festhypotheken mit langen Laufzeiten.

Kann ich mich gegen steigende Zinsen absichern?

Niemand kann genau sagen, wann die Zinsen wieder steigen werden. Bei stark ansteigenden Zinsen sind Festhypotheken mit fixen Zinsen günstiger. Während der festgelegten Laufzeit sind Sie mit einer Festhypothek gegen steigende Zinsen abgesichert. Bei Saron-Hypotheken ist das nicht der Fall. Allerdings kann es sein, dass Sie mit der Bank auch bei einer Saron-Hypothek eine Zinsabsicherung (ein so genanntes Capping) vereinbaren können. Das kostet allerdings und ist deshalb in der Regel nicht empfehlenswert.

Weitere Informationen:
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