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Hypothèques Saron: ce que vous devez savoir

27 août 2021 - Benjamin Manz

Découvrez dans l’article suivant de la rédaction de moneyland.ch tout ce qu’il vous faut savoir concernant les hypothèques Saron.

Qu’est-ce, au juste, une hypothèque Saron?

L’hypothèque Saron est le nouveau modèle d’hypothèque du marché monétaire suisse. Les hypothèques Saron ont remplacé les hypothèques Libor.

Contrairement à l’hypothèque à taux fixe, le taux d’intérêt de l’hypothèque Saron n’est pas fixé pour toute la durée du prêt, mais se base sur le taux d’intérêt de référence Saron. Le taux d’intérêt Saron peut changer au jour le jour. 

Le taux d’intérêt d’une hypothèque Saron se calcule à partir du taux Saron plus une marge. Si, par contre, le Saron est négatif (ce qui est le cas depuis quelque temps déjà), les banques suisses facturent la marge en guise du taux d’intérêt de l’hypothèque Saron.

Quels prestataires proposent des hypothèques Saron?

Les hypothèques Saron sont principalement proposées par des banques. La plupart des établissement bancaires qui offrent des hypothèques à taux fixe proposent aussi (ou vont proposer) des hypothèques Saron. Les caisses de pension ne proposent pas d’hypothèques Saron.

Le comparatif d’hypothèques sur moneyland.ch présente de manière transparente tous les principaux prestataires d’hypothèques Saron.

Y a-t-il aussi des hypothèques Saron en ligne?

Oui. Certains prêteurs hypothécaires en ligne proposent également des hypothèques Saron. Le comparatif d’hypothèques sur moneyland.ch répertorie tous les prestataires en question.

Pour quels biens immobiliers les hypothèques Saron sont-elles disponibles?

De manière générale, l’hypothèque Saron convient à tout type de bien immobilier, soit pour les logements en propriété pour usage personnel, les résidences secondaires, les logements de vacances, les objets de rendement et les propriétés commerciales.

Le financement d’un bien immobilier par le biais d’une hypothèque Saron, et les conditions auxquelles celui-ci est soumis, dépendent fortement du prestataire ainsi que de la solvabilité du preneur d’hypothèque. Comme pour les autres modèles, les hypothèques pour un logement en propriété pour usage personnel sont proposées par tous les prestataires, tandis que les hypothèques pour financer des objets immobiliers particuliers, tels que des propriétés commerciales ou des objets de rendement, ne sont disponibles qu’auprès de certains prestataires.

Pour qui une hypothèque SARON en vaut-elle la peine?

D’une manière générale, les hypothèques Saron sont moins chères que les hypothèques fixes à long terme lorsque les taux d’intérêt du marché monétaire baissent ou restent au même niveau haut/bas. 

Quel que soit l’environnement des taux d’intérêt, les hypothèques Saron sont une solution plus flexible que les hypothèques à long terme. Elles peuvent s’avérer judicieuses pour les preneurs d’hypothèque qui souhaitent par exemple vendre leur propriété à court ou moyen terme. De nombreux prestataires proposent de convertir gratuitement une hypothèque Saron vers une hypothèque fixe, à condition que cette dernière soit également conclue chez eux. En outre, les hypothèques Saron sont nettement moins chères que les soi-disant hypothèques variables.

Combien coûte une hypothèque Saron?

Le taux d’une hypothèque Saron se compose du taux Saron composé plus une marge. 

Dans le contexte actuel de taux d’intérêt négatifs, le Saron composé est négatif. Dans le cas d’un Saron négatif, les banques calculent un taux de base de 0%. Le taux d’intérêt de l’hypothèque Saron est donc égal à la marge de la banque.

Actuellement, les taux d’intérêt sont équivalents à la marge et varient entre 0,5% et 1,25%.

Généralement, la marge reste inchangée pendant toute la durée de l’accord-cadre (souvent entre 3 et 5 ans).

Puis-je résilier une hypothèque Saron de manière anticipée?

Oui. Mais attention: tout comme pour les hypothèques à taux fixe, la plupart des banques appliquent des frais de pénalité, parfois même majorés des frais de traitement. De plus, les indemnités découlant de la résiliation anticipée varient en fonction de la banque.

Y a-t-il d’autres coûts relatifs aux hypothèques Saron?

Au même titre que les hypothèques à taux fixe, les hypothèques Saron peuvent engendrer divers coûts, outre le taux d’intérêt et les indemnités de résiliation anticipée. Parmi ces taxes figurent les frais occasionnés par une prolongation, une modification de l’hypothèque, l’accord-cadre, le rachat par un tiers ou le passage à un autre modèle hypothécaire. Selon la banque, de telles modifications peuvent rapidement se monter à plusieurs centaines de francs.

Quels sont les hypothèques Saron les moins chères?

Le comparatif d’hypothèques sur moneyland.ch vous permet découvrir en toute facilité les taux indicatifs des hypothèques Saron les moins chères. Les hypothèques proposées en ligne sont généralement plus avantageuses.

Puis-je négocier les taux d’intérêt des hypothèques Saron?

Pour ce qui est des hypothèques suisses, la réponse est oui. Essayez donc de négocier. Sachant que la marge de manœuvre dépend du prestataire. Alors que le taux d’intérêt des hypothèques en ligne n’est généralement pas négociable, il est possible d’économiser des milliers de francs par an si on arrive à bien négocier une hypothèque traditionnelle. 

À quelle fréquence les taux hypothécaires sont-ils à payer?

La fréquence de paiement des intérêts correspond généralement à la période d’intérêt qui est habituellement de 3 mois. Les intérêts sont donc généralement facturés sur une base trimestrielle, c’est-à-dire quatre fois par an. Or, cette règle comporte parfois des exceptions.

Qu’est-ce qui distingue le Saron du Libor?

Le Saron est calculé sur la base des transactions effectivement conclues du marché monétaire sécurisé (où les banques se prêtent de l’argent à court terme en échange contre des garanties telles que des titres).

Le Libor reposait essentiellement sur de simples recommandations qui provenaient d’un nombre restreint de banques et se basaient sur le marché monétaire non sécurisé. De ce fait, le Saron est considéré comme moins susceptible d’être manipulé et plus résistant aux crises que le Libor. 

Quelle est la différence entre une hypothèque Saron et une hypothèque Libor?

L’hypothèque Libor était le modèle prédécesseur de l’hypothèque Saron. En principe, les deux hypothèques sont très similaires. Il s’agit dans les deux cas d’une hypothèque du marché monétaire. En bref: si auparavant, il était judicieux pour vous d’opter pour une hypothèque Libor, vous pouvez désormais opter pour une hypothèque Saron.

Les principales différences:

  • l’hypothèque Saron est basée sur le nouveau taux de référence suisse Saron et non plus sur le Libor.
  • autre méthode de calcul: dans le cas des hypothèques Libor, le taux d’intérêt était fixé au début de la période d’intérêt. Pour les hypothèques Saron, la plupart des méthodes de calcul ne prévoient plus cette possibilité: le taux d’intérêt est habituellement calculé à la fin de la période d’intérêt. Pour le preneur d’hypothèque, cela n’a pas vraiment d’importance.
  • Les nouveaux taux d’intérêt et les marges des hypothèques Saron peuvent présenter de légères différences par rapport aux hypothèques Libor. 

Quelle est la différence entre une hypothèque Saron et une hypothèque à taux fixe?

  • Dans le cas d’une hypothèque à taux fixe, le taux d’intérêt est fixé à l’avance pour une durée déterminée (généralement entre 1 an et 20 ans). Pour les hypothèques Saron, en revanche, le taux d’intérêt de l’hypothèque est régulièrement ajusté au Saron. 
  • En principe, les taux d’intérêt Saron sont légèrement supérieurs aux taux d’intérêt des hypothèques fixes à très court terme avec une durée de 2 ou 3 ans. Pour se justifier, les banques prétendent souvent que l’opération de calcul du Saron composé des hypothèques Saron est plus complexe que pour une hypothèque à taux fixe.
  • En ce qui concerne la résiliation et les modifications, la gestion des hypothèques Saron est plus simple que celle des hypothèques à taux fixe à long terme. 

Puis-je encore convertir une hypothèque Saron en une hypothèque à taux fixe après l’avoir contractée?

Oui, généralement c’est possible. Toutefois, la durée de la nouvelle hypothèque à taux fixe doit être au moins égale à la durée restante de l’hypothèque Saron. Chez de nombreuses banques, le basculement est gratuit. En revanche, certaines banques appliquent pour ce passage des coûts tels que des frais de traitement.

Comment sont calculés les taux d’intérêt hypothécaires du Saron?

Le taux d’intérêt client des hypothèques Saron correspond au taux d’intérêt de base (dit Saron composé) plus la marge. Étant donné que, dans un contexte de taux d’intérêt négatifs, le Saron composé est lui aussi négatif, les prêteurs hypothécaires utilisent un taux plancher zéro (on parle également de «flooring»»). Le taux d’intérêt client sur une hypothèque Saron dans un environnement de taux d’intérêt négatifs correspond donc exactement à la marge.

Il faut dire, le calcul du Saron composé est généralement un peu plus complexe. Mais soyez tranquille, cela n’affecte pas les preneurs d’hypothèque (et certainement pas dans l’actuel contexte de taux d’intérêt négatifs). Pas besoin de se préoccuper des détails liés aux calculs.

Selon le groupe de travail de la Banque nationale suisse, il existe 7 variantes de calcul différentes. Les prestataires d’hypothèques sont libres de choisir la variante qui leur convient le mieux. 

La plupart des banques ont opté pour la variante «lookback» (paiement différé). Avec cette variante, le taux d’intérêt est fixé à la fin de la période d’observation et décompté quelques jours plus tard à la fin de la période d’intérêt. 

Certaines banques, comme la Banque cantonale d’Appenzell, Credit Suisse et la Banque WIR, ont opté pour la variante «Last Reset» (période avancée), où le taux d’intérêt (similaire à l’hypothèque Libor) est fixé au début de la période d’intérêt.

Certaines banques appliquent la variante «Plain», où le taux d’intérêt est calculé et décompté à la fin de la période d’intérêt.

Les différentes variantes de calcul sont expliquées sur les pages d’information relatives aux hypothèques Saron du comparatif d’hypothèques sur moneyland.ch

Quelle est la durée des périodes d’intérêt?

Chez la plupart des prestataires suisses, les périodes d’intérêt des hypothèques Saron sont de 3 mois. Certains prestataires proposent une durée d’un mois. Selon la variante de calcul, la période d’observation (pendant laquelle les taux d’intérêt Saron au jour le jour sont «observés» pour le calcul du Saron composé) est identique ou inférieure à la période d’intérêt. Pour le preneur d’hypothèque, les périodes d’intérêt n’ont généralement pas d’importance. 

Quelles durées de contrat existe-t-il?

Bien que le taux d’intérêt Saron soit en constante évolution, la plupart des banques proposent des hypothèques Saron uniquement avec des contrats-cadres pour des durées minimales d’un an ou plus. Alors que le taux d’intérêt varie en fonction de la période d’intérêt (par exemple, tous les 3 mois), la marge reste inchangée sur toute la durée. 

La durée des contrats-cadres pour les hypothèques Saron en Suisse varie normalement entre 1 et 5 ans. Les durées comprises entre 3 et 5 ans sont les plus courantes.

Il existe néanmoins des hypothèques Saron avec une durée dite «illimitée». Dans ce cas, il s’agit d’hypothèques Saron sans échéance précise, qui sont relativement souples en termes de résiliation. Ces hypothèques peuvent généralement être résiliées en moins de 12 mois, et ce sans devoir s’acquitter d’indemnités de résiliation anticipée.

Le comparatif d’hypothèques de moneyland.ch permet de voir l’impact que la durée a sur les marges (et donc sur les taux d’intérêt). 

En principe, la marge est toujours la même, indépendamment de la durée de contrat, ou diminue au fur et à mesure que le contrat se prolonge. Selon le prestataire et l’hypothèque Saron, il peut toutefois y avoir des exceptions à cette règle.

Est-il possible d’amortir une hypothèque Saron?

Normalement, les amortissements directs et indirects sont possibles dans le cadre de l’hypothèque de second rang – mais il peut y avoir des exceptions. Selon le prestataire et l’accord-cadre conclu, l’amortissement volontaire de l’hypothèque de premier rang peut également être possible.

Existe-t-il un montant minimum pour les hypothèques Saron?

Oui. Celui-ci varie en fonction de la banque. Bien souvent, le montant minimum s’élève à CHF 100’000, chez certaines banques, il peut cependant comporter CHF 50’000 ou seulement CHF 25'000. Il existe également des établissements bancaires qui ne prévoient aucun montant minimum.

Existe-t-il un montant maximum pour les hypothèques Saron?

Habituellement, les banques ne fixent pas de plafond. Cela dépend fortement du profil du client et du bien immobilier. L’essentiel est que le client ait la capacité à supporter financièrement l’hypothèque.

Quels sont les avantages d’une hypothèque Saron?

  • Contrairement à une hypothèque à taux fixe, le taux d’intérêt n’est pas fixé pour toute la durée du prêt. En période de baisse des taux d’intérêt, les ajustements réguliers des taux d’intérêt vous permettent de profiter directement de la baisse du Saron. 
  • Un grand nombre de banques offrent également la possibilité de passer d’une hypothèque Saron à une hypothèque à taux fixe avant son terme.
  • En ce qui concerne la résiliation et les possibilités de modification, les hypothèques Saron à court terme s’avèrent plus flexibles que les hypothèques à taux fixe à long terme.

Quels sont les inconvénients d’une hypothèque Saron?

  • Risque de variation du taux d’intérêt: lorsque les taux d’intérêt augmentent, les hypothèques Saron sont plus chères que les hypothèques à taux fixe. 
  • La possibilité de planifier est plus limitée avec les hypothèques Saron qu’avec les hypothèques à taux fixe de longue durée.

Puis-je me protéger contre une hausse des taux d’intérêt?

Personne ne peut dire avec exactitude à quel moment les taux d’intérêt remonteront. En cas de forte hausse des taux d’intérêt, les hypothèques à taux fixe s’avèrent plus favorables. Une hypothèque à taux fixe vous protège contre la hausse des taux d’intérêt sur toute la durée du prêt. Ce n’est pas le cas des hypothèques Saron. Néanmoins, il est parfois possible de convenir avec la banque d’une couverture du taux d’intérêt (appelée «capping»), même pour les hypothèques Saron. Cette solution étant onéreuse, elle n’est cependant pas recommandée.

Informations complémentaires:
Comparer maintenant les taux d’intérêt hypothécaires des hypothèques Saron et des hypothèques à taux fixe

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Expert Benjamin Manz
Benjamin Manz est le directeur de moneyland.ch et il est expert indépendant des domaines bancaires et financiers.
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