Untervermietung Schweiz Ratgeber
Geld im Alltag

Untervermieten in der Schweiz: Das müssen Sie wissen

5. Juli 2023 - Daniel Dreier

Mit dieser Checkliste vermeiden Sie Konflikte und rechtliche Probleme, wenn Sie Ihre Mietwohnung ganz oder teilweise untervermieten.

Wenn Sie über längere Zeit abwesend sind, kann die Untervermietung Ihrer Mietwohnung dabei helfen, Kosten zu decken – ohne dass Sie Ihren bestehenden Mietvertrag verlieren. Und wenn Sie Mitbewohner aufnehmen, können Sie dank Untervermietung Miete sparen.

In der Schweiz gibt es Regeln und Grundsätze für die Untervermietung. Wenn Sie diese befolgen, können Sie Probleme vermeiden. Die folgende Checkliste von moneyland.ch ermöglicht Ihnen einen reibungslosen Ablauf der Untervermietung.

1. Setzen Sie einen Vertrag auf

Als Erstes sollten Sie einen schriftlichen Untermietvertrag aufsetzen. Die Bedingungen für die Untermiete sollten möglichst denjenigen Ihres ursprünglichen Mietvertrags entsprechen. Sie müssen klar angeben, wie hoch die Miete ist, die Sie verlangen. Vermeiden Sie Sonderkonditionen, denn die sind womöglich nicht rechtsgültig. Verschiedene Schweizer Mieterverbände bieten Vorlagen für Untermietverträge, die Sie Ihren Bedürfnissen anpassen können.

2. Fragen Sie Ihren Vermieter

Das Schweizer Gesetz verlangt, dass Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters einholen, bevor Sie Ihre Wohnung untervermieten. Der Vermieter muss zudem den Untermietvertrag mit allen Bedingungen und Konditionen prüfen können.

Ihr Vermieter kann den Untermietvertrag nur in diesen Fällen ablehnen:

  • Sie weigern sich, den Untermietvertrag vorzulegen.
  • Die Bedingungen im Untermietvertrag weichen deutlich von denen Ihres Hauptmietvertrags ab (zum Beispiel, wenn Sie Haustiere erlauben, obwohl das im Hauptmietvertrag verboten ist).
  • Die Untervermietung würde erhebliche Nachteile für den Vermieter mit sich bringen. Diese Bedingung ist etwas vage, könnte aber zum Beispiel die Ablehnung potenziell zerstörerischer oder störender Untermieter ermöglichen.

Wenn Sie diese Vorschriften nicht einhalten, ist der Vermieter berechtigt, Ihren Mietvertrag nach einer Abmahnung vorzeitig zu kündigen.

3. Legen Sie eine realistische Miete fest

Die Untermiete darf nicht wesentlich höher sein als die Miete und Nebenkosten, die Sie selbst für die Immobilie zahlen – ausser Sie haben eine Sondergenehmigung des Vermieters. Zudem sollten Mieten auch den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen.

In der Regel sollte die Untermiete nicht mehr als 10 Prozent über der Miete liegen, die Sie selbst zahlen. Wenn Sie die Wohnung selbst eingerichtet haben, kann der Aufschlag bis zu 20 Prozent betragen. Ihr Vermieter kann einen Untermietvertrag ablehnen, wenn er die Miete für missbräuchlich hält.

Sie können auch bei Untermietverhältnissen eine Kaution in der Höhe von maximal drei Monatsmieten verlangen, wie bei regulären Wohnungsmietverträgen. Diese Kaution muss auf einem Mietkautionskonto hinterlegt werden. Die Untermieterin oder der Untermieter erhält sie zurück, wenn das Untermietverhältnis zufriedenstellend beendet wurde.

4. Versichern Sie sich richtig

Es ist sehr empfehlenswert, dass Sie von Untermietern eine Haftpflichtversicherung verlangen, die Schäden deckt, die sie an der Wohnung oder Ihren Einrichtungsgegenständen verursachen. Beachten Sie jedoch: Selbst wenn die Untermieterinnen oder Untermieter eine solche Versicherung haben, sind Sie als Hauptmieter dafür verantwortlich, dass die Schäden behoben werden.

Eine Rechtsschutzversicherung, die Streitigkeiten mit Ihrem Vermieter und Untermietern abdeckt, kann von Vorteil sein – besonders wenn Sie Streitpotenzial sehen. Sie sollten aber vor Versicherungsabschluss die genauen Leistungen der Rechtsschutzversicherung prüfen. Nicht alle Rechtsschutzversicherungen decken Streitigkeiten rund um das Mietrecht.

5. Beachten Sie die Kündigungsfristen

Das Schweizer Mietrecht gewährt Untermietern viele der gleichen Rechte wie Hauptmietern. Wenn im Untermietvertrag keine befristete Dauer festgelegt ist, müssen Sie als Hauptmieter Ihren Untermietern mindestens drei Monate vor Ende des Untermietverhältnisses kündigen. Bei einem möblierten Einzelzimmer gilt eine kürzere Kündigungsfrist von zwei Wochen. Wenn Untermieterinnen oder Untermieter den Vertrag kündigen möchten, müssen sie ebenfalls die Kündigungsvorschriften gemäss Untermietvertrag einhalten.

Untermieter haben das Recht, einen Nachmieter vorzuschlagen. Wenn zumutbare und zahlungsfähige Nachmieterinnen oder Nachmieter gefunden wurden, kann der Untermietvertrag auf diese übertragen werden, ohne dass Sie die Kündigungsfrist einhalten müssen.

6. Achtung vor finanziellen Verpflichtungen

Selbst wenn Ihr Vermieter einen Untermietvertrag akzeptiert, sind Sie trotzdem weiterhin allein für die Zahlung der Hauptmiete verantwortlich. Das gilt auch, wenn Ihre Untermieterinnen oder Untermieter sich weigern, die geschuldete Miete zu zahlen. Berücksichtigen Sie ein solches Szenario in Ihrer Budgetplanung.

Der Untermieter kann zudem eine finanzielle Entschädigung verlangen, wenn er gezwungen ist, ohne Einhaltung der Kündigungsfrist auszuziehen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie oder Ihr Vermieter den Hauptmietvertrag kündigen, Sie aber vergessen, dem Untermieter zu kündigen. Hinweis: Es ist wichtig, dass die Kündigungsfrist im Untermietvertrag niemals länger ist als diejenige im Hauptmietvertrag.

7. Untervermieter können Verlängerung beantragen

Untermieterinnen und Untermieter können die Auflösung des Untermietverhältnisses anfechten und eine Verlängerung beantragen, wenn die Räumung sie oder ihre Familie in eine schwierige Wohnsituation bringen würde. Das kann etwa der Fall sein, wenn ein Untermieter keine andere Wohnung finden kann. Dieses Recht, eine Verlängerung zu beantragen, kann Sie in eine unangenehme Lage bringen – etwa wenn sich Ihr Untermieter weigert, vor Ihrer Rückkehr von einem längeren Auslandsaufenthalt auszuziehen.

8. Seien Sie nicht nachlässig

Schlechtes Verhalten von Untermietern gefährdet auch Ihren Hauptmietvertrag mit Ihrem Vermieter. Dieser hat das Recht, sich mit Beschwerden oder Hinweisen direkt an Untermieter zu wenden – aber letztlich tragen Sie selbst die Verantwortung für das gesamte Verhalten Ihrer Untermieter. Sie können einen Untermietvertrag kündigen, wenn ein Untermieter seine Miete nicht pünktlich zahlt oder sich nicht an die Hausordnung hält. Dabei müssen Sie die Kündigungsfristen im Untermietvertrag einhalten.

9. Auch Airbnb gilt als Untervermietung

Die Regeln zur Untervermietung gelten auch für Home-Sharing (zum Beispiel via Airbnb). Das bedeutet, dass Ihr Vermieter entweder jeder einzelnen Untervermietung zustimmen oder Ihnen eine allgemeine Verzichtserklärung erteilen muss. Zudem dürfen Sie ohne die Erlaubnis des Vermieters keinen deutlichen Aufschlag auf die Miete erheben. Auch müssen Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnungen und möblierte Zimmer einhalten. Weitere Informationen finden Sie im Schweizer Leitfaden zum Teilen Ihrer Wohnung auf Airbnb.

Weitere Informationen:
Chancen bei der Wohnungssuche verbessern
Rechtsschutzversicherungen vergleichen
Hausratversicherungen für Mitbewohner
Home-Sharing mit Airbnb in der Schweiz

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Redaktor Daniel Dreier
Daniel Dreier ist Redaktor und Experte für Geldthemen bei moneyland.ch.
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