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Kredite & Hypotheken

Tipps für den Abschluss einer Hypothek

1. Dezember 2023 - Felix Oeschger

Stehen Sie vor dem Abschluss einer neuen oder der Ablösung einer bestehenden Hypothek? In diesem Ratgeber von moneyland.ch erfahren Sie, wie Sie sich optimal vorbereiten und worauf Sie beim Abschluss einer Hypothek achten sollten.

Beim Abschluss einer Neuhypothek oder der Ablösung einer bestehenden Hypothek geht es um viel Geld. Mit dem richtigen Vorgehen lassen sich jedoch jährlich Tausende von Franken an Zinskosten sparen. Statt überstürzt und schlecht vorbereitet eine Hypothek bei Ihrer Hausbank abzuschliessen, sollten Sie den Abschluss frühzeitig planen und sich über die aktuellen Zinssätze informieren. Worauf Sie dabei achten sollten, zeigt Ihnen moneyland.ch in diesem Ratgeber.

1. Hypothekarzinsen vergleichen

Verschaffen Sie sich frühzeitig einen Überblick über die aktuellen Hypothekarzinsen. Nutzen Sie dazu den unabhängigen und neutralen Hypothekarzinsvergleich von moneyland.ch. Im Vergleich finden Sie die tagesaktuellen Richtzinssätze von über 140 verschiedenen Hypothekarprodukten.

Der definitive Zinssatz hängt zwar von weiteren Faktoren wie Bonität oder Verhandlungsgeschick ab. Trotzdem ist ein Zinsvergleich nützlich, um günstige Anbieter zu identifizieren und sich einen Überblick zu verschaffen.

Beispiel: Bei einer Zinsdifferenz von 0.5 Prozentpunkten zwischen zwei Anbietern und einer Hypothek von 800’000 Franken können Sie jährlich 4000 Franken sparen, wenn Sie sich für den günstigeren Anbieter entscheiden.

2. Angebote einholen

Wenn Sie einige günstige Hypotheken gefunden haben, sollten Sie bei den entsprechenden Anbietern Offerten einholen. Dies ist zwar mit etwas Aufwand verbunden, dafür erhalten Sie konkrete Zinsangebote, die auf Ihre Bonität zugeschnitten sind. Diese haben im Gegensatz zu unverbindlichen Richtzinssätzen mehr Gewicht. Zudem stärkt es Ihre Verhandlungsbasis gegenüber anderen Anbietern, wenn Sie sich auf bereits eingeholte Offerten stützen können.

Beachten Sie aber, dass sich die Hypothekarzinssätze laufend verändern und Zinsangebote, die sich auf verschiedene Zeitpunkte beziehen, nicht direkt miteinander verglichen werden können.

Wenn Sie die Offerten nicht selbst einholen möchten, können Sie auch einen Hypothekarvermittler beauftragen (siehe Tipp 7).

3. Verhandeln

Die von den Banken veröffentlichten Richtzinssätze sind grundsätzlich verhandelbar. Die meisten Banken geben zwar an, dass die Richtzinsen bei guter Bonität gelten. Das heisst aber nicht, dass bei weniger guter Bonität kein Verhandlungsspielraum besteht. Der Schweizer Hypothekarmarkt ist hart umkämpft. Oft können Sie das Zinsangebot einer Bank oder Versicherung nach unten verhandeln.

Auch wenn Sie den Anbieter nicht wechseln und Ihrer Hausbank treu bleiben wollen, gibt es Verhandlungsspielraum, wenn Sie eine neue Hypothek abschliessen oder Ihre alte verlängern wollen. Stärken Sie Ihre Verhandlungsposition, indem Sie dem Anbieter ein günstiges Konkurrenzangebot vorlegen. Manchmal genügt auch der Hinweis auf günstigere Richtzinsen im Hypothekenvergleich von moneyland.ch.

Ausnahme: Bei den publizierten Zinssätzen für Online-Hypotheken handelt es sich oft um verbindliche Angaben, die nicht verhandelbar sind.

4. Das richtige Hypothekenmodell wählen

Beim Abschluss einer Hypothek stellt sich in der Regel die Frage, ob Sie eine Festhypothek oder eine Saron-Hypothek wählen und wie lange die Laufzeit (bei der Saron-Hypothek die sogenannte Rahmenlaufzeit) sein soll.

Wenn Ihnen Planungssicherheit wichtig ist oder Sie mit langfristig steigenden Hypothekarzinsen rechnen, sollten Sie eine Festhypothek mit langer Laufzeit wählen.

Ansonsten sollten Sie auch eine Saron-Hypothek in Betracht ziehen. Denn in der Vergangenheit waren Saron-Hypotheken (beziehungsweise das Vorläufermodell Libor-Hypotheken) fast immer die günstigere Lösung als Festhypotheken.

Überlegen Sie auch, wie wahrscheinlich es ist, dass Sie Ihre Wohnung oder Ihre Liegenschaft verkaufen müssen. Gründe dafür können ein Umzug wegen Familienzuwachs oder eine Scheidung sein. Wenn Sie davon ausgehen, dass Sie in absehbarer Zeit verkaufen müssen, sollten Sie eine Hypothek mit kurzer Laufzeit abschliessen. Übrigens: Auch Saron-Hypotheken haben eine Rahmenlaufzeit, während der eine Kündigung nicht möglich ist.

Nicht zu verwechseln mit Saron-Hypotheken sind sogenannte variable Hypotheken. Variable Hypotheken können zwar relativ kurzfristig gekündigt werden, sind aber deutlich teurer als Fest- und Saron-Hypotheken und daher in der Regel nicht empfehlenswert. Gut zu wissen: Auch wenn Sie eine flexible Finanzierung suchen, gibt es Saron-Hypotheken mit ähnlich kurzen Kündigungsfristen, aber deutlich tieferen Zinssätzen.

Einige Anbieter empfehlen, die Hypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen. Ein solches Splitting verkompliziert jedoch die Finanzierung und erschwert einen Anbieterwechsel, wenn die einzelnen Tranchen unterschiedliche Laufzeiten haben. Daher ist von einer Splittung mit unterschiedlichen Laufzeiten grundsätzlich abzuraten.

5. Online-Hypotheken berücksichtigen

Im Gegensatz zur klassischen Hypothek ist bei der Online-Hypothek der Prozess bis zur Hypothekenvergabe teilweise automatisiert, was sich oft in günstigeren Zinssätzen niederschlägt. Im Vergleich zu den Richtzinsen für klassische Hypotheken sind Online-Hypotheken im Durchschnitt rund 15 Prozent günstiger.

Wer über genügend Erfahrung verfügt und nicht auf eine umfassende Beratung angewiesen ist, sollte deshalb Online-Angebote auf jeden Fall prüfen. Besonders häufig werden Online-Hypotheken von erfahrenen Hypothekarnehmern für Ablösungen oder Verlängerungen gewählt.

6. Versicherer und Pensionskassen berücksichtigen

Neben Banken bieten auch Versicherungen und Pensionskassen Hypotheken an. Diese sind bei der Hypothekenvergabe etwas restriktiver, bieten aber im Durchschnitt etwas günstigere Zinssätze als Banken. Prüfen Sie deshalb auch die Angebote von Versicherungen und Pensionskassen, insbesondere wenn Sie keine umfassende Beratung oder komplexe Finanzierung benötigen.

7. Beizug eines Vermittlers erwägen

Unter Umständen kann es sinnvoll sein, einen Hypothekenvermittler beizuziehen. Ein guter Vermittler ist näher am Markt. Er kennt im Idealfall die Verhandlungsspielräume bei den Anbietern. Ausserdem kann Ihnen ein Vermittler den Aufwand beim Vergleichen, Einholen von Offerten und Verhandeln ersparen. Neben den klassischen Vermittlern gibt es mittlerweile auch Online-Vermittlungsplattformen.

Bei der Auswahl des richtigen Vermittlers ist jedoch Vorsicht geboten: Nicht alle Vermittlerinnen und Vermittler sind seriös und unabhängig. Informieren Sie sich daher möglichst genau über das Geschäftsmodell, bevor Sie einen Vermittler beauftragen. Beispielsweise gibt es Vermittler, die Abschlussprovisionen von Anbietern erhalten, was sich tendenziell negativ auf den vermittelten Hypothekarzinssatz auswirkt.

Zudem ist es keinesfalls sicher, dass Sie mit einem Vermittler günstiger fahren, als wenn Sie die Hypothek auf eigene Faust abschliessen.

8. Zinsrabatte nicht überschätzen

Viele Anbieter von Hypotheken gewähren Zinsrabatte, wenn Sie bestimmte Bedingungen erfüllen. Die folgenden vergünstigten Hypotheken sind in der Schweiz weit verbreitet:

  • Starthypothek

Einige Banken bieten sogenannte Start- oder Willkommenshypotheken an. Der Startbonus richtet sich an Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer, die zum ersten Mal eine Hypothek abschliessen oder mit ihrer bestehenden Hypothek zu einem anderen Anbieter wechseln.

  • Familien-Hypothek

Auch Familienrabatte sind bei Hypotheken weit verbreitet. Voraussetzung für die Vergünstigung ist in der Regel, dass es sich um eine Familie oder eine alleinerziehende Person mit mindestens einem Kind handelt.

  • Öko-Hypothek

Viele Banken gewähren eine Zinsreduktion, wenn das Eigenheim bestimmte Standards bezüglich Energieeffizienz erfüllt. Die Bezeichnung der Öko-Hypothek variiert je nach Anbieter, so werden auch die Begriffe Energieeffizienzhypothek oder Umwelthypothek verwendet. Auch die genauen Anforderungen an die Energieeffizienz variieren.

In der Regel wird auf die genannten Hypotheken eine Zinsvergünstigung von 0.15 bis 0.5 Prozentpunkten auf den vereinbarten Zinssatz gewährt. Aber Achtung: Oft gilt die Zinsvergünstigung nur für eine beschränkte Anzahl Jahre (zum Beispiel drei Jahre) und nur für einen beschränkten Hypothekarbetrag (zum Beispiel 300’000 Franken).

Solche Vergünstigungen sollten deshalb nicht überbewertet werden. Wer die Zinsen umfassend vergleicht und geschickt verhandelt, fährt mit einem Angebot ohne Rabatte meist besser.

9. Hypothekarvertrag prüfen

Nicht nur der Zinssatz, sondern auch die Vertragsbedingungen sollten vor dem Abschluss genau geprüft werden.

Auf folgende Bestimmungen im Kleingedruckten sollten Sie besonders achten:

  • Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie Ihre Festhypothek vorzeitig kündigen müssen, wird eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese kann unter Umständen mehrere zehntausend Franken betragen. Die Berechnung und die Höhe variieren jedoch stark je nach Anbieter und Vertrag. Es lohnt sich also, auch das Kleingedruckte zu lesen.

  • Freiwillige Amortisation

Eine freiwillige Amortisation während der Vertragslaufzeit ist in der Regel nicht möglich. Wenn Sie also während der Laufzeit über die gesetzlich vorgeschriebene Amortisation hinaus Amortisationszahlungen leisten möchten, sollten Sie sich dies vertraglich zusichern lassen.

  • Kündigung der Hypothek durch den Anbieter

Unter welchen Umständen und zu welchen Bedingungen Ihre Bank die Hypothek kündigen kann, kann ebenfalls von Bedeutung sein. Einige Banken behalten sich beispielsweise vertraglich das Recht vor, die Hypothek bei einer Wertminderung einseitig zu kündigen.

  • Verrechnungsverbot

Je nach Bank kann der Hypothekarvertrag ein sogenanntes Verrechnungsverbot enthalten. Dieses besagt, dass Ihre Hypothek im Falle eines Konkurses der Bank nicht mit allfälligen Guthaben verrechnet werden darf. Mit anderen Worten: Im schlimmsten Fall verlieren Sie Ihr Guthaben, aber Ihre Hypothekarschuld bleibt bestehen. Dies gilt allerdings nur für Guthaben über 100’000 Franken, die nicht durch die Einlagensicherung geschützt sind. Zumindest wenn Sie Guthaben über 100’000 Franken bei der Bank haben, sollten Sie prüfen, ob Ihr Vertrag eine solche Klausel enthält.

Da das Kleingedruckte im Einzelfall sehr wichtig sein kann, aber oft nicht leicht zu verstehen ist, kann es sich lohnen, rechtzeitig eine unabhängige Fachperson zu konsultieren. Einige Vertragsklauseln können auch ausgehandelt werden.

10. Höhe der Hypothek festlegen

Vor dem Abschluss einer neuen Hypothek sollten Sie sich überlegen, welchen Teil des Kaufpreises Sie als Hypothek aufnehmen und wie viel Eigenmittel Sie beisteuern wollen oder können. Auch bei einer Ablösung sollten Sie sich überlegen, ob eine Aufstockung oder eine Amortisation der Hypothek sinnvoll ist.

Je höher Ihre Hypothek ist, desto höher ist der Verschuldungsgrad, die sogenannte Belehnung. Eine hohe Belehnung hat Vor- und Nachteile.

Eine hohe Belehnung bietet zum einen steuerliche Vorteile. Je höher Ihre Steuerbelastung, desto mehr fallen diese ins Gewicht. Zum anderen steht Ihnen mehr Geld zur freien Verfügung. Sofern Sie dieses Geld gewinnbringend anlegen können, kann eine hohe Belehnung sinnvoll sein.

Auf der anderen Seite bietet eine tiefe Belehnung mehr Sicherheit. Denn hohe Schulden sind immer riskant, da unvorhergesehene Ereignisse dazu führen können, dass Sie die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen können und im schlimmsten Fall Ihr Eigenheim verlieren.

Wie hoch die Hypothek sein soll, ist jedoch eine komplexe Frage und noch von vielen weiteren Faktoren abhängig. Oft sind Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer ausserdem gezwungen, eine hohe Hypothek aufzunehmen, weil sie nur über das notwendige Minimum an Eigenmitteln verfügen.

11.  Direkte oder indirekte Amortisation?

Gerade junge oder weniger vermögende Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer müssen oft eine zweite Hypothek aufnehmen, weil sie noch nicht über genügend Eigenkapital verfügen. Diese muss innerhalb von maximal 15 Jahren, spätestens aber bis zur Pensionierung, vollständig amortisiert sein.

In diesem Fall sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie die zweite Hypothek direkt oder indirekt amortisieren. Der Ratgeber von moneyland.ch hilft Ihnen bei der oft komplexen Entscheidung, wann sich die direkte und wann sich die indirekte Amortisation lohnt.

Falls Sie sich für die indirekte Amortisation entscheiden, sollten Sie auch die Verzinsung des 3a-Sparkontos oder allenfalls das Angebot an Vorsorgefonds der Hypothekaranbieter prüfen, da die indirekte Amortisation in der Regel über 3a-Produkte des gleichen Anbieters abgeschlossen werden muss.

Weitere Informationen:
Zinssätze vergleichen mit dem umfassenden Hypothekenvergleich
Hypotheken richtig ablösen

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Felix Oeschger ist Analyst und Experte bei moneyland.ch.
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