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So investieren Sie in Schweizer Immobilien

16. Oktober 2023 - Daniel Dreier

Dieser Ratgeber von moneyland.ch erklärt Ihnen, wie Sie Ihr Geld in den Schweizer Immobilienmarkt investieren können.

Schweizer Immobilien haben in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich an Wert gewonnen, wie etwa der Schweizerische Immobilienpreisindex (IMPI) und die SWX IAZI Indizes zeigen. Auch wenn sich die zukünftige Entwicklung nicht mit Gewissheit voraussagen lässt, waren Schweizer Immobilien in der Vergangenheit eine relativ sichere Anlage mit stetigem Wachstumspotenzial.

Bevor Sie in Schweizer Immobilien investieren, sollten Sie sich mit den drei von der SIX Swiss Exchange publizierten Indizes vertraut machen:

  • Der Index SXI Real Estate Broad (SREAL) umfasst alle an der SIX primärkotierten Immobilienaktien und -fonds, deren Anlageportfolio zu mindestens 75 Prozent aus Schweizer Immobilien besteht.
  • Der SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT) ist ein Subindex des SREAL, der nur Immobilienfonds und keine Aktien von Immobilienaktiengesellschaften enthält.
  • Der SXI Real Estate Shares Broad Index (REAL) ist ein Subindex des SREAL, der nur Immobilienaktien, aber keine Immobilienfonds enthält.

Nachfolgend erläutert moneyland.ch die wichtigsten Möglichkeiten, wie Sie als Privatanleger in der Schweiz in Immobilien investieren können.

1. Immobilien-ETF

Eine der einfachsten und risikoärmsten Möglichkeiten, in Schweizer Immobilien zu investieren, ist der Kauf von Anteilen eines Exchange Traded Fund (ETF), der seinerseits Anteile an vielen verschiedenen Schweizer Immobiliengesellschaften und/oder Immobilienfonds kauft. Die Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds investieren ihrerseits in viele verschiedene Immobilien. Wenn Sie in einen ETF investieren, investieren Sie also in eine Vielzahl von Immobilien in der ganzen Schweiz. Immobilien-ETF bieten eine Reihe von Vorteilen:

  • Ihr Kapital verteilt sich auf viele Schweizer Immobiliengesellschaften oder Immobilienfonds, die ihrerseits in viele verschiedene Immobilien in der ganzen Schweiz investieren. Dadurch ist Ihr Anlagekapital auf eine Vielzahl von Objekten und Immobilientypen in vielen verschiedenen Regionen gestreut. Wenn der Markt für eine Immobilienart oder in einer Region schwächelt, sind die Auswirkungen auf Ihre Gesamtanlage relativ gering.
  • Sie können Anteile an einem Immobilien-ETF ganz einfach über einen günstigen Online-Broker kaufen und verkaufen.
  • Um mit ETF in Schweizer Immobilien zu investieren, benötigen Sie kein grosses Kapital. Schon mit weniger als hundert Franken können Sie in Schweizer Immobilien investieren.
  • Im Gegensatz zu vielen aktiv verwalteten Immobilienfonds fallen bei ETF in der Regel keine einmaligen Ausgabe- und Rücknahmegebühren an. Zudem sind die Gesamtkostenquoten (TER) von ETF tiefer als bei manchen Anlagefonds (siehe Tabelle 1 und Tabelle 4).

Wenn Sie in der Schweiz leben und in Schweizer Unternehmen investieren möchten, ist es in der Regel vorteilhaft, einen in der Schweiz domizilierten und in Schweizer Franken notierenden ETF zu verwenden. Sie sollten physisch replizierende ETF vorziehen, da sie in reale Vermögenswerte investieren und nicht auf Swaps zurückgreifen, um den Index nachzubilden (wie dies bei synthetisch replizierenden ETFs der Fall ist). Derzeit gibt es nur zwei Schweizer Immobilien-ETF, die diese Kriterien erfüllen.

Tabelle 1: Schweizer Immobilien-ETF für Privatanlegerinnen und -anleger

ETF Index ISIN TER Performance
Fonds
2013-2023
Performance
Index
2013-2023
UBS ETF (CH) – SXI
Real Estate (CHF) A-dis
SXI Real Estate® Broad
(SREAL)
CH0124758522 0.79% 50.68% 51.22%
UBS ETF (CH) – SXI
Real Estate Funds
(CHF) A-dis
SXI Real Estate® Funds
Broad (SWIIT)
CH0105994401 0.98% 46.64% 47.00%   

Die Performancedaten wurden von moneyland.ch auf Basis der Tagesschlusskurse vom 20. September 2013 und 20. September 2023 berechnet. Die Zahlen sind auf zwei Dezimalstellen gerundet. Die ETF in Tabelle 1 sind in der Schweiz domiziliert, notieren in Schweizer Franken und
sind vollständig physisch repliziert. Die TER-Daten sind aus dem Jahr 2023.

 

2. Immobilien-Indexfonds

Wie ETF investieren Indexfonds in Immobiliengesellschaften und Investmentfonds mit dem Ziel, einen Index nachzubilden. Im Gegensatz zu ETF werden Indexfonds jedoch nicht an der Börse gehandelt. Für Schweizer Privatanleger ist derzeit nur ein einziger Immobilien-Indexfonds verfügbar.

Tabelle 2: Schweizer Immobilien-Indexfonds für Privatanlegerinnen und -anleger

Indexfonds Index ISIN TER Performance
Fonds
2018-2023
Performance
Index
2018-2023
Swisscanto (CH) Index
Real Estate Fund
Switzerland indirect CHF FA
SXI Real Estate®
Funds Broad
(SWIIT)
CH0315623055 0.92% 18.19% 19.24%   

Die Performancedaten wurden von moneyland.ch auf Basis der Tagesschlusskurse vom 20. September 2018 und 20. September 2023 berechnet. Die Zahlen sind auf zwei Dezimalstellen gerundet. Tabelle 2 enthält nur Indexfonds, die in der Schweiz domiziliert sind, auf Schweizer Franken lauten und eine vollständige physische Replikation verwenden. Die TER-Werte beziehen sich auf das Jahr 2023.

 

3. Immobilienaktien

Anstelle von ETF können Sie auch direkt in Aktien von Schweizer Immobiliengesellschaften investieren. Die Investition in wenige ausgewählte Aktien ist risikoreicher als die Investition in einen ganzen Index, da einzelne Unternehmen an Wert verlieren oder sogar Konkurs gehen können. Es kann aber sinnvoll sein, ein eigenes Portfolio von Schweizer Immobiliengesellschaften zusammenzustellen, indem Sie beispielsweise den Index SXI Real Estate Shares Broad (REAL) nachbilden. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie über viel Kapital verfügen und die Gebühren von Schweizer Immobilien-ETF und Indexfonds vermeiden möchten.

Um in Schweizer Immobilienaktien zu investieren, benötigen Sie lediglich ein Wertschriftendepot. Wenn Sie bei der günstigsten Online-Trading-Bank handeln, können Sie die Investitionskosten minimieren. Suchen Sie einfach die ISIN der gewünschten Aktie auf der Online-Handelsplattform Ihrer Bank und kaufen Sie Aktien für den Betrag, den Sie investieren möchten.

Die in Tabelle 3 aufgeführten Schweizer Immobiliengesellschaften sind im SXI Real Estate Shares Broad Index (REAL) enthalten. Sie sind primär an der SIX Swiss Exchange kotiert und investieren mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Schweizer Immobilien. Die Aktien notieren in Schweizer Franken.

Tabelle 3: Im REAL-Index enthaltene Schweizer Immobilienaktien

Immobilien-Unternehmen Symbol ISIN
Allreal Holding ALLN CH0008837566
Epic Suisse EPIC CH0516131684
Fundamenta Real Estate FREN CH0045825517
Hiag Immobilien HIAG CH0239518779
Ina Invest INA CH0524026959
Intershop Holding ISN CH0273774791
Investis Real Estate Group IREN CH0325094297
Mobimo MOBN CH0011108872
Novavest Real Estate NREN CH0212186248
Plazza PLAN CH0284142913
PSP Swiss Property PSPN CH0018294154
SF Urban Properties SFPN CH0032816131
Swiss Prime Site SPSN CH0008038389
Warteck Invest WARN CH0002619481
Züblin Immobilien ZUBN CH0312309682
Zug Estates Holding ZUGN CH0148052126   

 

Sowohl an der SIX Swiss Exchange als auch an der BX Swiss Exchange sind weitere Immobilienaktien kotiert, die nicht im REAL-Index enthalten sind. Zudem können die Aktien einiger kleiner und mittlerer Schweizer Immobiliengesellschaften, die nicht an einer Börse kotiert sind, an ausserbörslichen Börsen wie OTC-X und der von Lienhardt und Partner betriebenen OTC-Börse gehandelt werden.

Neben der direkten Investition in Unternehmen, die Schweizer Immobilien entwickeln und besitzen, können Sie auch indirekt in Unternehmen investieren, die mit dem Schweizer Immobilienmarkt verbunden, aber nicht an der Immobilien-Entwicklung beteiligt sind und keine Schweizer Immobilien besitzen. Indirekt investieren können Sie zum Beispiel durch den Kauf von Aktien von Bauunternehmen, Unternehmen, die Baumaterialien oder Baumaschinen herstellen, Facility-Management-Unternehmen und Hotelbetreibern.

 

4. Eigenheim kaufen

Wenn Sie in der Schweiz leben, kann sich der Kauf oder Bau eines Eigenheims als Investition eignen. Folgende Kriterien sind wichtig:

  1. Die Kosten für ein Eigenheim sind niedriger als die Kosten für eine Mietwohnung. In diesem Fall können Sie das eingesparte Geld als Rendite betrachten. Mit dem Rechner Mieten oder Kaufen auf moneyland.ch können Sie die mögliche Ersparnis berechnen.
  2. Die Liegenschaft befindet sich an einem Standort, an dem die Immobilienpreise voraussichtlich steigen werden. Die Preisentwicklung in der Vergangenheit kann als Anhaltspunkt dienen, ist aber keine Garantie für die zukünftige Entwicklung. Die Entwicklung der Immobilienpreise nach Kantonen finden Sie im Ratgeber zum Thema Baulandpreise in der Schweiz.
  3. Sie halten die Immobilie instand und renovieren sie werterhaltend.
  4. Sie verfügen über ein relativ hohes Investitionskapital. Sie müssen mindestens in der Lage sein, die Anzahlung (in der Regel 20 Prozent) selbst zu leisten. Grundsätzlich ist es möglich, schweizerische Guthaben aus der 2. Säule und der Säule 3a für den Erwerb von Wohneigentum einzusetzen. Weitere Informationen finden Sie im Ratgeber über die Verwendung von Vorsorgegeldern zur Finanzierung von Wohneigentum.
  5. Sie erfüllen die Tragbarkeitskriterien für eine Schweizer Hypothek (es sei denn, Sie bezahlen direkt den gesamten Kaufpreis).
  6. Ihre steuerliche Situation wird durch den Erwerb von Wohneigentum nicht beeinträchtigt. Es kann sich lohnen, einen Steuerexperten zu konsultieren, der auf Ihren Kanton und Ihre Gemeinde spezialisiert ist.

Weitere Faktoren, die es zu berücksichtigen gilt, sind die kommunalen Anforderungen an Wohneigentümerinnen und -eigentümer sowie die Nutzung des Grundstücks. Was Sie beim Kauf von Wohneigentum in der Schweiz beachten müssen, finden Sie im Ratgeber von moneyland.ch.

Auf Online-Immobilienplattformen wie Comparis, Homegate, immoscout24 oder Newhome finden Sie schnell und unkompliziert viele Schweizer Häuser oder Grundstücke, die zum Verkauf stehen. Sie können auch über einen Immobilienmakler oder über Ihr persönliches Netzwerk von Freundinnen, Freunden und Bekannten eine Immobilie finden. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen möchten, schmälern die Kosten der Hypothek direkt Ihre mögliche Rendite. Deshalb sollten Sie eine möglichst günstige Hypothek aufnehmen. Mit dem Schweizer Hypothekenvergleich von moneyland.ch können Sie die Hypothekarzinsen vergleichen.

Der Schweizerische Immobilienpreisindex (IMPI) und der SWX IAZI Private Real Estate Price Index geben einen Überblick über die Preisentwicklung von Schweizer Wohnimmobilien.

 

5. Kauf einer Schweizer Immobilie als Kapitalanlage

Schweizer Staatsangehörige, Staatsangehörige eines EFTA- oder EU-Landes oder Personen mit einer Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) können in der Schweiz ohne besondere Bewilligung Immobilien als Kapitalanlage erwerben. Staatsangehörige anderer Länder ohne dauerhaften Wohnsitz in der Schweiz benötigen eine Bewilligung für den Erwerb einer Schweizer Immobilie, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird.

Die Voraussetzungen für Hypotheken sind bei Renditeliegenschaften strenger. Sie können zudem keine Vorsorgegelder verwenden. Daher müssen Sie über mehr Investitionskapital verfügen als beim Kauf einer Hauptwohnung. Weitere Informationen finden Sie im Leitfaden für den Erwerb von Anlageimmobilien in der Schweiz.

Wenn Sie eine Anlageimmobilie für die kurzfristige Vermietung (zum Beispiel über Airbnb) nutzen möchten, sollten Sie bei der Suche nach potenziellen Anlageobjekten auch die kommunalen Vorschriften für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietungen sorgfältig prüfen.

 

6. Immobilienanleihen

Einige grosse Schweizer Immobiliengesellschaften geben Anleihen, auch Obligationen genannt, heraus. Diese können eine Überlegung wert sein, wenn Sie einen festen Zinssatz erhalten möchten, ohne zu riskieren, dass Ihr Geld seinen Nennwert verliert.

Sie können Obligationen, die an der SIX Swiss Exchange kotiert sind, über einen Schweizer Broker erwerben. Der Ratgeber zur Kostenminimierung bei Investitionen in Anleihen zeigt Ihnen, wie Sie Ihre Investitionskosten niedrig halten können.

Schweizer Immobiliengesellschaften, deren Anleihen an der SIX Swiss Exchange kotiert sind und in Schweizer Franken notieren, sind unter anderem:

  • Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ)
  • Allreal Holding AG
  • Intershop Holding AG
  • Investis Holding SA
  • Mobimo Holding AG
  • PSP Schweizer Immobilien AG
  • Sitex Immobilien Holding AG
  • Swiss Prime Site AG (mit ihrer Tochtergesellschaft Swiss Prime Site Finance AG)
  • Zug Immobilien Holding AG

 

7. Vermögensverwaltung und Fonds-Sparpläne

Viele Schweizer Vermögensverwalter und Robo Advisor nehmen Schweizer Immobilien in ihre Anlageportfolios auf. Dasselbe gilt für Schweizer Fondssparpläne. Allerdings haben Sie bei diesen Dienstleistungen in der Regel wenig Kontrolle über die verwendeten Anlageinstrumente. Es gibt jedoch Ausnahmen. Der Robo-Advisor Sparen und Investieren mit ETF der VZ Depotbank bietet Ihnen beispielsweise die Möglichkeit, einen Immobilien-ETF (den UBS ETF (CH) - SXI Real Estate Funds (CHF) A-dis) in Ihr Portfolio aufzunehmen.

8. Säule 3a und Freizügigkeitsguthaben

Viele Schweizer Vorsorgefonds haben, in unterschiedlichem Umfang, Schweizer Immobilien in ihren Anlageportfolios. Den durchschnittlichen Immobilienanteil der Schweizer Pensionskassen finden Sie auf den Produktinformationsseiten der Fonds im interaktiven Schweizer Pensionskassen-Vergleich auf moneyland.ch. Bitte beachten Sie, dass sich die Angaben auf Immobilien insgesamt beziehen und nicht zwingend auf Immobilien in der Schweiz beschränkt sind.

Einige Schweizer Online-Vorsorge-Anbieter bieten die Möglichkeit, Immobilienfonds in das Anlageportfolio aufzunehmen. So bietet Viac zwei Schweizer Immobilienfonds an, die sonst nur institutionellen Anlegern zugänglich sind: den Swisscanto (CH) Index Real Estate Fund Switzerland indirect NT CHF (TER: 0.72 Prozent) und den CSIF (CH) I Real Estate Switzerland Blue ZB (TER: 0.77 Prozent). Viac begrenzt den Schweizer Immobilienanteil auf maximal 30 Prozent des Portfolios. In der Säule 3a mit ETF-Angebot der VZ Depotbank steht Ihnen der UBS ETF (CH) - SXI Real Estate Funds (CHF) A-dis zur Verfügung.

9. Aktive Immobilienfonds

Es gibt zahlreiche aktiv verwaltete Anlagefonds, die hauptsächlich oder ausschliesslich in Schweizer Immobilien investieren. Die einfachste und risikoärmste Art, in Schweizer Immobilienfonds zu investieren, ist aber die Investition in passive ETF oder Indexfonds, die wiederum in aktive Schweizer Immobilienfonds investieren, die im SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT) Index vertreten sind. Dieser Index umfasst über 40 verschiedene Immobilienfonds, die an der Schweizer Börse SIX kotiert sind und einen Schweizer Immobilienanteil von mindestens 75 Prozent aufweisen. ETF und Indexfonds, die in den SWIIT investieren, finden Sie in Tabelle 1 und Tabelle 2.

Alternativ können Sie auch Anteile von einzelnen Immobilienfonds kaufen. Wenn ein Schweizer Immobilienfonds an der SIX Swiss Exchange kotiert ist, können Sie seine Anteile über ein Wertschriftendepot bei einer Schweizer Bank kaufen. Beachten Sie, dass bei vielen aktiv verwalteten Anlagefonds beim Kauf oder Verkauf von Anteilen Ausgabegebühren anfallen. Diese einmaligen Gebühren stellen bei kurzfristigen Anlagen einen erheblichen Kostenfaktor dar, der jedoch an Bedeutung verliert, je länger Sie Ihre Anteile halten.

Tabelle 4: Im SWIIT-Index enthaltene Schweizer Immobilienfonds

Immobilienfonds TER ISIN
Baloise Swiss Property Fund 0.69% CH0414551033
Bonhôte-Immobilier SICAV 0.84% CH0026725611
Cronos Immo Fund 0.58% CH0324608568
Credit Suisse Real Estate Fund Green Property 0.64% CH0100778445
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality 0.36% CH0118768057
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss 0.65% CH0002769351
Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus 0.65% CH0031069328
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus 0.64% CH0245633950
Credit Suisse Real Estate Fund Siat 0.68% CH0012913700
Dominicé Swiss Property Fund 0.79% CH0215751527
Fonds Immobilier Romand (FIR) 0.34% CH0014586710
Good Buildings 0.79% CH0142902003
HSC Fund 0.94% CH0335507932
Immo Helvetic 0.57% CH0002770102
Immofonds 0.65% CH0009779769
La Foncière 0.69% CH0002782263
Patrimonium Swiss Real Estate Fund 0.72% CH0034995214
Procimmo Real Estate SICAV 0.92% CH0033624211
Procimmo Swiss Commercial Fund II 0.92% CH0235398572
Procimmo Residential Lemanic Fund 0.75% CH0107006550
Realstone 0.79% CH0039415010
Residentia 0.39% CH0100612339
Edmond de Rothschild Real Estate SICAV - Swiss 0.61% CH0124238004
Schroder Immoplus 0.73% CH0395718866
SF Retail Properties Fund 0.85% CH0285087455
SF Sustainable Property 0.78% CH0120791253
SF Commercial Properties Fund 0.93% CH0344799694
Solvalor 61 0.74% CH0002785456

Streetbox Real Estate Fund

0.94% CH0037237630
Suisse Romande Property Fund 0.81% CH0258245064
Sustainable RE Switzerland 0.73% CH0267501291
Swisscanto (CH) Real Estate Fund Responsible Swiss Commercial 0.78% CH0111959190
Swiss Central City REF 0.77% CH0444142555
Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties 0.76% CH0293784861
Swisscanto (CH) Real Estate Fund Responsible IFCA FA CHF 0.77% CH0037430946
Swissinvest Real Estate Fund 0.60% CH0026168846
UBS (CH) Direct Urban 0.78% CH0192940390
UBS Direct Residential 0.77% CH0026465366
UBS Léman Residential "Foncipars" 0.77% CH0014420852
UBS Swissreal 0.77% CH0014420886
UBS Anfos 0.77% CH0014420829
UBS SWISS SIMA 0.77% CH0014420878   

TER-Daten gemäss den letzten Jahreshauptversammlungen ab Oktober 2023.

Es gibt eine Reihe weiterer Schweizer Immobilienfonds, die in der obigen Liste nicht aufgeführt sind, da sie die Kriterien für die Aufnahme in den SWIIT-Index nicht erfüllen. In nicht-börsenkotierte Fonds können Sie oft nur beim Fondsanbieter selbst investieren. Einige Schweizer Immobilienfonds sind an Schweizer OTC-Börsen wie OTC-X der Berner Kantonalbank oder der Schweizer Privatbank Lienhardt & Partner erhältlich.

 

10. Immobilien-Crowdfunding

Eine weitere Möglichkeit, in Schweizer Immobilien zu investieren, besteht darin, gemeinsam mit anderen Anlegern eine Immobilie zu erwerben. In diesem Fall werden Sie tatsächlich Miteigentümer einer Immobilie. Sie teilen sich das Eigentum mit anderen Miteigentümern und teilen sich die Dividenden (Mieteinnahmen abzüglich der Kosten) und die Kapitalgewinne (wenn die Immobilie mit Gewinn verkauft wird).

Der administrative Aufwand für diese Anlagevariante ist hoch. Aus diesem Grund gibt es in der Schweiz eine Reihe von Immobilien-Crowdfunding-Diensten, die Miteigentums-Plattformen für Investoren anbieten. Nützliche Informationen finden Sie im Ratgeber von moneyland.ch zum Thema Immobilien-Crowdfunding in der Schweiz.

 

Weitere Informationen:
Geld anlegen in der Schweiz
In den SMI investieren
In den SPI investieren

Redaktor Daniel Dreier
Daniel Dreier ist Redaktor und Experte für Geldthemen bei moneyland.ch.
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