Hypothèques: que coûte une résiliation anticipée?

Dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, les emprunteurs hypothécaires ayant souscrit une hypothèque à taux fixe se réjouissent. En revanche, dans un contexte de baisse des taux, de nombreux emprunteurs regrettent d’avoir conclu leur hypothèque à taux fixe auparavant à un taux nettement plus élevé.

En particulier lorsqu’il s’agit d’hypothèques dont la durée s’étendra pendant encore de nombreuses années, beaucoup de personnes se demandent si elles pourraient se débarrasser de l'hypothèque fixe existante et la remplacer par un nouveau crédit hypothécaire offrant de meilleures conditions du point de vue des intérêts.

La survenance de coups du sort comme une maladie grave, une invalidité, un divorce ou une faillite du preneur d’hypothèque peuvent même contraindre certaines personnes à effectuer une résiliation anticipée.

Ce que coûte une résiliation anticipée

Une hypothèque à taux fixe vous garantit par contrat hypothécaire un taux d'intérêt fixe pour la durée convenue. Si vous souhaitez résilier l'hypothèque à taux fixe de manière anticipée parce que le niveau actuel des taux a entretemps fortement baissé, vous devrez alors généralement payer une pénalité, appelée indemnité de résiliation anticipée.

Toutefois, le cas inverse est également possible, à savoir que le preneur d’hypothèque souhaite résilier l’hypothèque en cas de hausse des taux. Dans ce cas, il se peut même que vous obteniez une indemnisation de la part de la banque – à condition qu’une telle indemnisation soit prévue dans le contrat.

En tout, les indemnités de résiliation anticipée peuvent rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs, voire plus de cent mille francs pour les biens immobiliers plus importants.

En plus de l'indemnité de remboursement anticipé, des frais de dossier peuvent être facturés par certaines banques.

Il existe toutefois aussi des banques qui sont plus conciliantes et qui demandent une indemnité de remboursement anticipé fixe (par exemple de seulement 1000 francs), et cela quel que soit le montant de l’hypothèque. C'est le cas de certaines hypothèques en ligne.

Comment calculer l'indemnité de résiliation anticipée

L'indemnité de résiliation anticipée est généralement fixée à un niveau si élevé que la résiliation prématurée d’une hypothèque à taux fixe revient cher.

La banque calcule combien elle aurait gagné grâce aux intérêts versés pour la durée restante. Le preneur d’hypothèque doit donc payer les intérêts qu'il doit encore, comme c’est défini par le contrat, pour toute la durée restante.

A partir de ce montant, on déduit le taux de réinvestissement, c'est-à-dire l'intérêt que la banque pourrait gagner en plaçant le montant de l'hypothèque sur le marché des capitaux.

Exemple de calcul pour une hypothèque fixe sur 10 ans portant sur 1’000 ‘000 de francs: avec un taux d'intérêt fixe de 2% par an, une durée résiduelle de 5 ans et un taux de réinvestissement de 1% par an, vous devez payer la différence d'intérêt de 1% par an en cas de sortie, soit au total une indemnité de sortie de 50’000 francs.

A l’aide du calculateur de résiliation anticipée de votre hypothèque fixe, vous pouvez facilement calculer le montant de l'indemnité de remboursement anticipé qui correspond à votre cas.

Quand vaut-il la peine de résilier une hypothèque?

Si le potentiel d’économies obtenu en cas de conclusion anticipée d’une nouvelle hypothèque est plus important que la pénalité, il vaut alors la peine de procéder à une résiliation anticipée. Dans le calcul, vous devez également tenir compte du fait que l’indemnité de résiliation anticipée peut être déduite des impôts dans de nombreux cantons.

Attention: en souscrivant une hypothèque à taux fixe, vous vous engagez contractuellement sur un taux d’intérêt fixe qui est valable pour toute la durée du prêt. La possibilité d’effectuer une résiliation anticipée et les conditions dans lesquelles celle-ci est faisable dépendent uniquement du prêteur hypothécaire ou des clauses contractuelles convenues. Vous n’avez donc aucune influence sur la manière avec laquelle la banque calcule les pénalités de résiliation anticipée. La banque peut, par exemple, faire son calcul avec un taux de réinvestissement relativement bas, ce qui entraîne une indemnité de résiliation anticipée plus élevée.

Demandez des offres pour mettre fin au contrat hypothécaire

Le mieux est de demander à votre banque à combien s'élèverait la pénalité en cas de résiliation anticipée se rapportant à votre situation personnelle. N’oubliez pas que vous pouvez négocier non seulement le taux d’intérêt d’une nouvelle hypothèque mais aussi le montant de la pénalité. Demandez donc une offre pour pouvoir sortir du contrat actuel.

Si vous estimez que l'indemnité de résiliation anticipée exigée est encore disproportionnée après avoir négocié, le recours à un expert indépendant ou à l'Ombudsman des banques en tant qu'instance de conciliation constitue une option.

Alternatives à la pénalité

Si vous vendez un bien immobilier, la transmission de l’hypothèque existante à l’acheteur est une autre option à envisager. Les éventuelles différences de taux d'intérêt par rapport aux hypothèques en vigueur sur le marché peuvent également être compensées par un prix immobilier réduit.

Si vous achetez un nouveau bien immobilier après avoir vendu un appartement ou une maison, vous pouvez également discuter avec la banque du transfert de l'hypothèque existante sur le nouveau logement que vous souhaitez acquérir.

Pour en savoir davantage:
Calculateur d’hypothèques: sortie anticipée
Hypothèques: comparer les taux en toute indépendance