Comparaison des hypothèques variables

Contrairement aux hypothèques fixes et Libor, les hypothèques variables n’ont pas de durée fixe et sont résiliables à tout moment en prenant en compte le délai de résiliation de trois à six mois en général.

Le délai de résiliation s’éteint totalement lorsque le client change vers une hypothèque fixe ou Libor chez le même prestataire. Par rapport aux hypothèques fixes, certaines banques et assurances ne demandent de surcroît aucun montant ou un montant minimal plus faible pour des hypothèques variables.

Les hypothèques variables ne sont pas populaires

Malgré cette flexibilité, l’hypothèque variable constitue en Suisse un segment de niche. Des estimations comptent sur une part de marché de moins de 5%. Les hypothèques fixes sont les plus populaires en Suisse, suivies des hypothèques Libor. Dans d’autres pays comme par exemple l’Espagne ou l’Italie, c’est l’inverse: là-bas, les formes variables de financement dominent.

Il y a de nombreuses années, l’hypothèque variable était la forme préférée dans le financement de logements en propriété, en Suisse également. A cette époque, le taux d’intérêt variable a encore été déterminé au niveau politique et a été pris en compte jusqu’en 2008 pour le calcul du loyer. La politique a par conséquent tenu les intérêts à un niveau relativement bas, ce qui a rendu la forme de financement de l’hypothèque variable attrayante.

Les hypothèques variables sont onéreuses

Les taux d’intérêt hypothécaires variables atteignent des montants vertigineux allant jusqu’à 4% pour des hypothèques de premier rang. Pour des hypothèques de deuxième rang, les taux d’intérêt peuvent être même encore plus élevés. Les hypothèques en ligne variables sont généralement les meilleures marché, comme celles de la Banque cantonale de Glaris (Hypomat): celles-ci ne sont pourtant pas vraiment avantageuses, avec actuellement un taux d’intérêt de 2%.

Dans l’environnement actuel d’intérêts bas, la différence par rapport à des hypothèques à taux fixes est particulièrement marquée. Le même taux d’intérêt est souvent valable pour tous les clients, contrairement aux hypothèques fixes, indépendamment de la solvabilité des preneurs d’hypothèque. Dans le cas d’hypothèques fixes au contraire, les banques s’écartent souvent des taux indicatifs pour les offres hypothécaires réelles.

Pour quelle raison pourtant les taux d’intérêt des hypothèques variables sont-ils si élevés en comparaison aux hypothèques fixes et Libor?

Actuellement, le taux d’intérêt de référence politiquement indépendant de la Banque nationale suisse sert de base pour le niveau de loyer général. Les banques et assurances peuvent maintenant fixer elles-mêmes le niveau d’intérêt pour des hypothèques variables. Cela a conduit à la situation paradoxale suivante: la plupart des taux d’intérêt variables ne changent quasiment plus et restent à un niveau élevé.

Les taux d’intérêt «variables» sont fixés

Certaines banques ont le même taux d’intérêt variable depuis déjà huit ans. Bien que les taux d’intérêt des hypothèques fixes et Libor ont constamment plongé au cours de ces dernières années, les hypothèques variables sont restées tout aussi chères.

Les hypothèques variables ne valent donc depuis longtemps plus leur appellation. L’explication de nombreuses banques préconisant que le taux d’intérêt variable s’adapte au niveau d’intérêt général n’est plus exacte.

En réalité, les banques et assurances n’adaptent pas leurs taux d’intérêt variables à la situation du marché, mais se basent simplement sur les taux d’intérêt de la concurrence. Etant donné que personne ne bouge sur le marché, le niveau des intérêts des hypothèques variables reste généralement élevé.

La question se pose alors: qui achète actuellement en Suisse encore des hypothèques variables?

Il peut s’agir d’une part de preneurs d’hypothèque mal informés, croyant que les taux d’intérêt de la situation du marché seraient régulièrement adaptés.

Le choix d’hypothèques variables pour les propriétaires d’immobiliers est plus raisonnable, ceux-ci désirant vendre leur maison dans un avenir proche. Une hypothèque ayant une durée fixe peut être ici défavorable, alors que l’hypothèque variable est résiliable à court terme après une vente réalisée avec succès.

Hypothèque variable: désavantages

En résumé, on peut dire que le principal désavantage de l’hypothèque variable pèse lourd en Suisse. Le désavantage est avant tout le prix élevé en raison des taux d’intérêt élevés, qui n’ont pas été adaptés à la baisse ces dernières années. Les hypothèques fixes ou Libor sont recommandées à tous les preneurs d’hypothèques pouvant acheter des hypothèques sur des durées fixes plus longues.

Un risque théorique de modification des intérêts a en outre lieu dans le cas où les taux d’intérêt iraient à nouveau à la hausse à l’avenir. Contrairement aux hypothèques Libor, où les adaptations d’intérêts sont clairement définies, des conditions claires d’intérêt manquent dans le cas des hypothèques variables opaques.

Hypothèque variable: avantages

L’hypothèque variable est offerte à la clientèle suisse désirant une flexibilité élevée lors du remboursement. Lorsque vous ne pouvez pas répondre à une durée fixe de plus de deux ans, parce que vous êtes par exemple sur le point de vendre votre maison, vous pouvez envisager une hypothèque variable comme «solution de secours».

Selon le besoin, un autre avantage peut être constitué par la faible importance du montant minimal. Plusieurs prestataires n’exigent aucun montant minimal pour leurs hypothèques variables, d’autres demandent entre 50’000 et 100’000 francs.

Hypothèque variable: comparaison des intérêts

Comparez en tous les cas les divers prestataires: il peut aussi y avoir de grandes différences de frais à un niveau d’intérêt élevé.

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