Hypothèques swap Libor sous la loupe

Un modèle hypothécaire largement utilisé est le contrat hypothécaire Libor. Les intérêts d’une hypothèque sont variables et sont constamment adaptés au taux d’intérêt Libor général.

Avec une hypothèque Libor, le preneur d’hypothèque profite donc d’un niveau d’intérêt à la baisse et doit payer plus lorsque le niveau d’intérêt croît. Afin de se prémunir contre le risque d’intérêts à la hausse, un soi-disant swap d’intérêts peut être acheté.

Dans le cas d’un soi-disant payer swap, le preneur d’hypothèque paie à la banque un taux d’intérêt de frais fixe et reçoit pour cela un taux d’intérêt variable en retour (par exemple un taux d’intérêt Libor). La banque est dans ce cas le soi-disant «receiver» (des explications complémentaires concernant le swap d’intérêt se trouvent ici).

Dans le cas d’un taux d’intérêt Libor positif, un scénario du type suivant pourrait avoir lieu:

Coûts d’une hypothèque Libor: 0,05% (Libor) + 0,5% (supplément par la banque) = 0,55%

Frais d’un intérêt swap (payer swap): 1% (frais d’intérêt fixe) - 0,05% (Libor) = 0,95%

Coûts réels pour le preneur d’hypothèque avec hypothèque Libor et intérêt swap: 0,55% + 0,95% resp. 1% + 0,5% = 1,5%

En principe, la situation suivante a lieu: plus le taux d’intérêt Libor est élevé, plus un swap d’intérêt en vaut la peine avec un remboursement Libor variable. Dans le cas où le taux d’intérêt variable du produit swap d’intérêt correspond exactement au Libor, les frais restent constants au cours de la durée, comme cela serait également le cas lors d’une hypothèque fixe.

Face aux hypothèques fixes, la combinaison d’hypothèque Libor et de produit swap d’intérêts en a valu longtemps la peine, puisque les taux d’intérêt sont souvent plus bas. Les hypothèques swap offrent d’autres possibilités, comme celle de très longues durées (jusqu’à plus de 30 ans) ainsi que des frais inférieurs d’une clôture prématurée face à des hypothèques fixes.

Hypothèques Libor suisses lors d’intérêts négatifs

La Banque nationale suisse a actuellement introduit des intérêts négatifs. Un Libor suisse de trois mois est ainsi ciblé entre -1,25 et 0,25. En effet, le Libor pour le franc suisse est actuellement dans les chiffres négatifs pour toutes les durées.

De nombreux preneurs d’hypothèque n’ont cependant pas compté avec des intérêts négatifs, ou n’ont pas vu que dans le cas de contrats hypothécaires Libor suisses les intérêts négatifs ne sont pas transmis aux preneurs d’hypothèque. Le taux d’intérêt est plutôt limité dans le pire des cas à 0%. La banque ajoute à cela un supplément, c’est-à-dire sa marge.

Les preneurs d’hypothèque ne reçoivent donc pas d’argent pour avoir reçu une hypothèque Libor de la banque, mais doivent continuer de payer des taux d’intérêt correspondant momentanément à la marge.

Hypothèque Libor avec swap d’intérêt lors d’intérêts négatifs

Le modèle Libor avec swap d’intérêt a actuellement une conséquence déplaisante lors d’un taux d’intérêt Libor négatif. Les banques continuent ainsi de facturer les mêmes frais fixes pour le swap d’intérêt et exigent des clients l’intérêt Libor négatif. Parallèlement à cela, les intérêts négatifs ne sont cependant pas transmis dans le cadre de l’hypothèque Libor.

Un exemple avec un taux d’intérêt Libor négatif illustre le scénario actuel:

Coûts d’une hypothèque Libor: 0% (limitation de taux d’intérêt) + 0,5% (supplément par la banque) = 0,5%

Coûts d’un intérêt swap (payer swap): 1% (frais d’intérêt fixe) + 0,8% (moins Libor de – 0,8%) = 1,8%

Coûts réels pour le preneur d’hypothèque avec hypothèque Libor et intérêt swap: 0,5% + 1,8% = 2,3%

Les hypothèques swap Libor sont donc momentanément devenues bien plus onéreuses. Les clients concernés sont avant tout des preneurs d’hypothèque institutionnels importants, tels des propriétaires d’immobiliers importants et de coopératives avec des montants hypothécaires d’au moins quelques millions de francs.

Les coûts majorés peuvent cependant également toucher les locataires «simples». Puisque de nombreuses coopératives ont acquis des hypothèques swap Libor, certaines doivent transférer aux locataires les nouveaux coûts dans le cadre de loyers majorés. Cette situation pourrait encore durer quelques années, étant donné qu’aucun rétablissement n’est visible actuellement au niveau du contexte défavorable des intérêts.

Votre rédaction de moneyland.ch

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