Acheter un ETF immobilier: aperçu des aspects les plus importants

Souhaitez-vous investir dans l'immobilier à l’aide d’ETF? Le guide suivant de moneyland.ch répond aux principales questions en lien avec cette thématique. 

Pourquoi les investisseurs s'intéressent-ils à l'immobilier?

L'immobilier a depuis longtemps la réputation d'être un investissement stable et sûr. Dans de nombreux pays, posséder un logement n'est pas seulement considéré comme un objectif à atteindre dans sa vie mais aussi comme un moyen éprouvé d’assurer sa sécurité financière.

Au cours des dernières années, les prix des maisons et des appartements ont atteint des sommets dans de nombreux pays industrialisés. Il n'est donc pas surprenant que les investisseuses et les investisseurs souhaitent eux aussi participer aux bénéfices.

Que sont les ETF immobiliers?

L'achat direct de biens immobiliers ne constitue pas une option réaliste pour la majorité des investisseurs, notamment en raison des besoins exorbitants en capitaux requis par de tels placements. De plus, en achetant un ou plusieurs biens immobiliers, vous vous exposez à un énorme risque de concentration.

Les Exchange Traded Funds (ETF) spécialisés dans le secteur de l’immobilier entrent en ligne de compte comme étant une alternative plus accessible, plus liquide et aussi plus diversifiée. Vous pouvez investir dans des ETF avec quelques francs seulement.

Ces ETF reproduisent généralement des indices d'actions composés entièrement ou principalement de ce que l'on appelle en anglais des Real Estate Investment Trusts (REIT), ou sociétés d’investissement immobilier cotées en français. Un REIT est une entreprise du secteur immobilier qui répond à différentes exigences légales. Il s'agit par exemple d'une distribution minimale déterminée de dividendes aux actionnaires. En outre, l'immobilier doit être l’axe principal d’investissement de l'entreprise, par exemple via la location et le bail à ferme ou encore grâce aux bénéfices réalisés par la vente d'immeubles. D'un point de vue juridique, il n'existe pas de REIT en Suisse, mais de nombreux indices d'actions spécialisés dans les REIT comprennent également des titres suisses. Swiss Prime Site et PSP Swiss Property sont quelques exemples d'actions suisses.

Contrairement aux fonds immobiliers actifs, les ETF immobiliers se distinguent également par des frais courants relativement faibles (indiqués sous forme de TER). De plus, il n'y a généralement pas de montant minimum à respecter. Notez toutefois qu'il existe aussi des ETF actifs qui investissent dans des actions immobilières.

Quels sont les indices boursiers existants?

Il existe plusieurs indices boursiers diversifiés à l’échelle mondiale qui se concentrent sur les REIT:

• Dow Jones Global Select Real Estate Securities Index: cet indice du prestataire de services financiers américain Dow Jones & Company rassemble plus de 200 sociétés immobilières issues de 22 pays, dont des pays développés et émergents. 
• Indice FTSE EPRA Nareit Developed: cet indice, publié par l'European Public Real Estate Association (EPRA) ainsi que le prestataire de services financiers britannique FTSE, comprend plus de 300 titres de 22 pays industrialisés. D’autres sous-indices font partie de la famille d’indices: en font partie l'indice FTSE EPRA Nareit Developed Dividend+, qui se concentre sur les titres à dividendes, et l'indice FTSE EPRA Nareit Developed Green, qui tient davantage compte des critères de durabilité.
• GPR Global 100 Index: selon la fiche d'information qui y est consacrée, l’indice comprenant exactement 100 titres est une image représentative du marché mondial des actions immobilières. Le baromètre boursier est publié par Global Property Research, un prestataire de services basé à Amsterdam (Pays-Bas).

Il existe en outre des indices d'actions qui sont spécialisés uniquement dans les actions immobilières européennes ou suisses. Vous trouverez des informations sur les indices immobiliers suisses dans le guide de moneyland.ch consacré à l’investissement dans l’immobilier suisse.

Dans quels ETF puis-je investir?

Les investisseuses et les investisseurs suisses ont accès à différents ETF qui leur permettent d’investir dans les indices d’actions susmentionnés (voir tableau 2).

Les ETF sont négociés en bourse tout comme c’est le cas pour les actions. Pour investir dans des ETF, vous avez besoin de disposer d’un dépôt de titres d’un courtier. Il vaut la peine de comparer les frais des différents prestataires de trading sur moneyland.ch.

Il est également possible d’acheter des ETF via les banques sur smartphone Neon et Yuh. Il convient toutefois de noter que l'offre d'ETF de ces deux banques est plutôt limitée. Chez Yuh, aucun des ETF présentés ci-dessus n'est actuellement disponible, tandis que Neon propose tout de même l'un des ETF mentionnés, le SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF (situation: mars 2025).

Quels sont les risques et les inconvénients dont je dois tenir compte?

Si vous vous intéressez aux ETF immobiliers, ne croyez pas que votre argent est directement investi dans des biens immobiliers. Au lieu de cela, vous placez votre capital dans différentes entreprises qui, à leur tour, gagnent de l'argent grâce à leurs investissements effectués dans des maisons et des appartements. Relevez ainsi que les ETF ne vous permettent d’investir qu’indirectement dans l’immobilier. Cela a pour conséquence que ces placements sont plus fortement corrélés au marché des actions que si vous investissez dans des placements immobiliers hors bourse (par exemple via du financement participatif ou crowdfunding immobilier).

Investir dans des titres comme les ETF implique de s’exposer à des risques de perte. Certes, les investissements dans des ETF diversifiés comportent généralement moins de risques que les paris effectués sur quelques actions individuelles. Néanmoins, des pertes sont possibles à court et à long terme. Notez en outre qu'avec les ETF immobiliers, vous n'investissez votre argent que dans un seul secteur. Or, un portefeuille multisectoriel est généralement considéré comme la clé du succès. Il est donc conseillé de ne considérer les ETF immobiliers que comme un moyen de diversifier davantage ses placements.

A quel point les ETF immobiliers sont-ils rentables?

Il est impossible de prédire si les ETF immobiliers obtiendront de bons ou mauvais rendements à l’avenir. La seule indication qui permet d’envisager la performance future possible est de regarder quelle a été celle-ci par le passé. Comme le montre la comparaison des rendements ci-dessous, les ETF sur le secteur immobilier ont réalisé un rendement très inférieur à la moyenne par rapport à un ETF sur l’indice mondial FTSE All-World. Cela vaut aussi bien sur cinq que sur dix ans (voir tableau 3).

Remarque: cet article ne constitue pas un conseil en investissement et n’a qu'une valeur informative. Données non garanties.

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