13 aspects à considérer avant d’acheter un logement en Suisse

Si vous prévoyez d’acheter un logement en Suisse, vous feriez bien de vous familiariser avec quelques-uns des thèmes suivants – et cela si possible avant même de commencer de partir à la recherche d’objets concrets. Dans l’article ci-après de moneyland.ch, vous découvrirez quels sont les aspects importants que vous devez prendre en compte avant d’acheter une propriété immobilière.

1. Capacité financière

Avez-vous les moyens de souscrire à une hypothèque? Les banques suisses appliquent des règles en matière de capacité financière plutôt strictes pour les preneurs d’hypothèques. A côté des hypothèques elles-mêmes, il y a aussi de nombreux autres frais administratifs et d'entretien.

La règle de base lors de l'achat d'une maison comme résidence principale est que les coûts totaux (intérêts hypothécaires, amortissements, autres coûts liés à la propriété) ne peuvent pas dépasser le tiers de votre revenu brut. Grâce au calculateur de capacité financière de moneyland.ch, vous pouvez évaluer si vous avez les moyens ou non de vous offrir une hypothèque.

2. Droit de propriété ou droit de construire

Acheter un bien immobilier avec droit de construire signifie que vous achetez une maison – mais pas le terrain qui se situe en-dessous de celle-ci. Vous payez ainsi un bail pour l’utilisation du terrain sur lequel le bâtiment se trouve.

Le terrain tend à gagner en valeur sur la durée, alors que les bâtiments ont, eux, tendance généralement à en perdre avec le temps. C’est pourquoi il est plus sensé d’un point de vue financier de disposer d’un droit de propriété (vous possédez ainsi aussi bien le sol que le bâtiment).

Renseignez-vous toujours lors de l’achat d’un bien immobilier si vous obtenez le droit de propriété ou seulement le droit de construire – en cas de doute, recourrez dans tous les cas à l’aide d’un avocat spécialisé dans le droit immobilier. En aucun cas, vous ne devriez partir du principe qu’il s’agit d’un droit de propriété lorsque vous achetez un bien immobilier avec droit de construire.

3. Propriété individuelle ou copropriété

En Suisse, les biens immobiliers peuvent être détenus par une seule personne ou par plusieurs personnes dont les parts de copropriété sont clairement définies.

La copropriété et la propriété par étages en particulier sont plus compliquées que la propriété individuelle. Vous devez en effet participer aux frais communs, à l'assurance du bâtiment, à l'entretien ainsi qu’au fonds de rénovation. En outre, vous êtes aussi responsable de l’immeuble avec les autres copropriétaires. De surcroît, vous devez participer aux assemblées de copropriétaires et vous conformer aux décisions prises lors des votes.

Il est très important que vous compreniez bien les détails de la copropriété d’un bien immobilier qui vous intéresse. Vous devriez également prendre le temps de vous familiariser avec les copropriétaires de la propriété avant d'acheter, pour savoir si vous vous identifiez à leurs plans et objectifs pour la propriété. Par exemple, si vous souhaitez simplement acheter une maison pour y vivre tout en ne couvrant que les coûts minimaux nécessaires, alors partager une propriété avec des copropriétaires qui ont des projets de rénovation luxueuse peut ne pas être idéal.

Si vous envisagez la propriété par étages, étudiez dès lors aussi attentivement les statuts de l'immeuble d'habitation, car les règles qu’ils prévoient s'appliquent en plus des lois relatives à la copropriété.

4. Potentiel de placement à long terme

La valeur qu’un bien immobilier peut gagner à long terme dépend presque exclusivement de son emplacement. Parmi les facteurs pertinents qui entrent en ligne de compte, on peut citer la viabilisation de l’endroit, les prescriptions fiscales, les restrictions en matière de construction, la disponibilité de terrains à construire, l'économie locale et la densité de population.

L’endroit exact où vous achetez un logement peut être décisif pour savoir s’il s'agira à long terme d'un investissement ou d'un amortissement.

5. Impôts

Les impôts sont un facteur de coût important lorsque l’on possède un logement en propriété. L'impôt sur la fortune et sur le revenu, que vous devez payer chaque année en rapport avec ce bien immobilier, dépend de la commune dans laquelle se trouve le bien.

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous payez en outre des frais de notaire et des droits de mutation. Et si vous vendez un bien, vous payez l’impôt sur les gains en capital. Ces frais et taxes sont également prélevés là où se trouve le bien immobilier.

La taxe immobilière est prélevé par le canton et la commune où se trouve le bien immobilier. Vous devez y rendre une déclaration d'impôt en rapport avec le bien, même si vous vivez vous-même dans un autre canton ou pays.

Dans la moitié des cantons, le canton, la commune, ou les deux, prélèvent un taxe immobilière. Dans les cantons d’Argovie, d’Appenzell Rhodes-Extérieures, de Bâle-Campagne, de Glaris, de Lucerne, de Nidwald, d’Obwald, de Schwyz, de Soleure, d’Uri, de Zoug et de Zurich, il n’existe pas d'impôt foncier.

Comme les impôts diffèrent massivement d'un canton à un autre, il vaut la peine de comparer les impôts cantonaux et communaux. Cela suppose bien sûr que vous puissiez choisir en toute flexibilité l’endroit où vous habitez, respectivement investissez.

6. Frais d’entretien

La règle de base suivante s’applique ici: vous devriez mettre de côté chaque année au moins 0,7 pour cent de la valeur de marché d’un bien immobilier pour les frais d’entretien courants. A cela s’ajoute une part de 0,3 pour cent pour financer des rénovations futures. Cette règle est habituellement aussi utilisée par les banques dans le cadre du calcul de la capacité financière.

De nombreux experts recommandent toutefois de mettre de côté des montants plus élevés: 1 à 2,5 pour cent par an pour les frais annexes et l'entretien, et 0,5 à 1 pour cent par an pour les rénovations.

Il arrive souvent que les maisons et chalets anciens aient besoin de plus de travaux d’entretien et de rénovation que les bâtiments plus récents. Les biens immobiliers situés dans des régions où il gèle et dégèle régulièrement doivent aussi généralement être rénovés plus souvent que les bâtiments situés dans des régions où les conditions météorologiques sont moins extrêmes.

Si vous ne pouvez pas entretenir correctement un bien immobilier, sa valeur en pâtira à long terme et elle pourrait même diminuer.

7. Raccordement aux services collectifs

Si vous envisagez de construire votre propre maison ou de rénover une maison abandonnée, le coût des raccordements aux services collectifs joue un rôle. Vous devez en effet prendre en compte les coûts d'installation des raccordements à l'électricité, à l'eau, aux eaux usées, aux télécoms et aux routes.

Le coût total de tous les raccordements nécessaires peut varier entre 10’000 et 40’000 francs. Tenez donc absolument compte de ces coûts dans vos calculs.

8. Assurance immobilière

Dans la plupart des cantons, les propriétaires de logements sont tenus de souscrire à une assurance bâtiment. Cette assurance couvre des dangers éventuels tels que l'incendie, la foudre et les inondations. L’assurance immobilière est obligatoire dans tous les cantons, à l'exception d'Appenzell Rhodes-Intérieures (sauf s’agissant de la commune d'Oberegg), de Genève, du Tessin et du Valais.

Dans la plupart des cantons, il existe des assurances immobilières cantonales, alors dans d'autres vous devez souscrire à une assurance auprès d’un prestataire privé. Vous trouverez des informations détaillées à ce sujet dans les articles du guide sur les assurances bâtiment et tremblement de terre.

Même dans les cantons où l’assurance bâtiment n'est pas obligatoire, il est presque toujours sensé de souscrire à une telle assurance, car les coûts de construction et de réparation en cas de dommage sont très élevés en Suisse. Les primes varient en fonction des assurances et vous devriez tenir compte de ces coûts lorsque vous achetez un logement.

9. Transports publics

Dans quelle mesure un bien immobilier est-il correctement desservi par les transports publics (TP)? La disponibilité des transports publics peut être déterminante pour déterminer la valeur d'un bien immobilier et la valeur qu'il prendra à l'avenir.

Les logements situés dans des zones bien desservies par les liaisons de bus ont tendance à être plus chers que ceux situés dans des endroits dépourvus de transports publics. Et si, en plus, il y a une gare à proximité, vos chances de pouvoir louer un objet immobilier à un bon prix augmentent considérablement, surtout lorsqu’il existe une liaison ferroviaire directe avec les centres urbains.

Soyez toujours attentif à l’offre de transports publics lorsque vous êtes à la recherche d’un logement. Il est également judicieux de vérifier s’il existe, en plus des liaisons actuelles, d’éventuels projets d'extension de l’offre de transports publics. Vous aurez ainsi une idée des développements futurs à proximité de l’endroit où se trouve un bien immobilier.

10. Valeur historique

En comparaison avec ce qui existe dans d’autres pays, la Suisse compte de nombreux bâtiments d'habitation historiques. Qu'il s'agisse d'une maison mitoyenne datant de la Renaissance ou d’un chalet vieux de 200 ans, il y a de bonnes chances que vous puissiez trouver un bijou immobilier à caractère historique. Pour autant, la valeur historique d’un bien immobilier est difficile à mesurer, car il en va ici avant tout d’aspects uniques ou de sentiments envers un objet immobilier.

Dès lors, avant d’acheter un bâtiment historique, vous feriez bien d’envisager de consulter un agent immobilier spécialisé dans les bâtiments anciens.

Certes, vous pouvez obtenir un prix élevé d’un bâtiment historique bien rénové et bien situé si vous le vendez par la suite ou le louez. Toutefois, si vous ne disposez pas des compétences, des connaissances, du temps et de l’argent qui sont nécessaires pour remettre une maison en état, un bâtiment «vintage» peut rapidement devenir un hobby coûteux pour vous.

11. Protection du patrimoine

En Suisse, les bâtiments qui revêtent une importance culturelle ou historique particulière sont protégés par la loi. Cette protection est appelée protection du patrimoine. Environ 93’000 biens immobiliers en Suisse sont classés en tant que monuments historiques.

Les propriétaires de ces bâtiments protégés bénéficient d’avantages fiscaux pour les investissements qu’ils effectuent dans l’entretien et la rénovation. Toutefois, en raison des nombreuses prescriptions et restrictions existantes qui s’appliquent à ceux-ci, posséder de tels biens peut s'avérer coûteux et frustrant. De plus, les bâtiments protégés ne sont pas appréciés par les acheteurs – vous pourriez ensuite avoir des difficultés à revendre un tel bien à l'avenir.

Si vous envisagez d’acheter des bâtiments historiques, il est donc important de vérifier au préalable si un bien est protégé et si oui dans quelle mesure.

12. Problèmes juridiques

Les lois suisses relatives à la planification de l’immobilier et à l'aménagement du territoire sont complexes et elles peuvent changer en permanence. Il peut donc arriver qu’un bien immobilier soit soudainement soumis à de nouvelles règles et restrictions particulières.

Par exemple, en 2014, les lois sur l'aménagement du territoire ont été modifiées de sorte qu’une commune ne pouvait plus disposer que d’une quantité limitée de terrains à bâtir. Le nouveau plan de zones qui s’en est suivi a eu pour conséquence que certains bâtiments ont été soumis à des restrictions spéciales parce qu’ils ne se trouvaient désormais plus sur des terrains à bâtir. Les biens immobiliers qui ont été rénovés ou transformés par le passé sans disposer d’une autorisation adéquate ont fait l’objet de procédures judiciaires, car les lois sur l’aménagement du territoire et de la construction sont appliquées de façon plus centralisée.

Si vous achetez un bien immobilier qui ne dispose pas d’une autorisation en bonne et due forme, les conséquences financières et juridiques qui en résultent peuvent être graves. Il est généralement conseillé de souscrire une assurance juridique avant de commencer à chercher une maison.

Il est ainsi particulièrement important d’examiner attentivement la situation juridique lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier résidentiel ancien ou situé en zone rurale. Si vous souhaitez acheter une ruine – par exemple, une vieille grange ou une bergerie – afin de la rénover, vous devriez absolument vérifier au préalable si une rénovation ou une transformation est autorisée d’un point de vue juridique.

13. Restrictions s’appliquant aux étrangères et étrangers

Les Suissesses et les Suisses ainsi que les personnes disposant d’un permis d'établissement en Suisse peuvent acheter des biens immobiliers en n’étant soumis à peu de restrictions. Il en va de même pour les ressortissants des pays de l'AELE et de l'UE qui possèdent un permis de séjour B (séjour temporaire).

En tant que frontalière ou frontalier disposant d’un permis G, vous pouvez acheter un bien immobilier qui se situe à proximité de votre employeur suisse – mais uniquement afin de l’utiliser comme résidence secondaire.

Si vous êtes au bénéfice du permis B, mais que vous ne provenez pas d’un pays de l’AELE ou de l’UE, vous pouvez acheter un bien immobilier uniquement afin de l’utiliser comme résidence principale. Si vous souhaitez acheter une résidence secondaire ou de vacances, vous devez d’abord obtenir une autorisation avant de procéder à l’achat.

Si vous ne possédez pas le passeport helvétique et que vous n’habitez pas en Suisse, vous devez obtenir une autorisation afin de pouvoir acheter un bien immobilier en Suisse, peu importe de quel type d’objet il s’agit.

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