Les avantages et les inconvénients des hypothèques à taux fixe

Les hypothèques à taux fixe sont de loin le modèle hypothécaire le plus populaire en Suisse. Les hypothèques à taux fixe sur dix ans, en particulier, sont très appréciées dans le pays. Comme tous les modèles hypothécaires, les hypothèques à taux fixe présentent toutefois aussi bien des avantages que des inconvénients. La comparaison suivante vous aidera à décider s’il est judicieux de conclure ou non une hypothèque à taux fixe.

Les avantages et inconvénients mentionnés s’appliquent surtout aux hypothèques à taux fixe à long terme. Pour les hypothèques fixes à court terme, les avantages, mais aussi les inconvénients, sont moins marqués.

Trois avantages des hypothèques à taux fixe

1. Elles sont bon marché en cas de hausse des taux: le taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe est fixé pour toute la durée choisie et il ne peut donc ni augmenter ni baisser. Si le niveau des taux d’intérêt augmente après la conclusion du contrat, vous êtes alors protégé contre une hausse des taux jusqu’à l'échéance de l’hypothèque.
2. Sécurité de planification: les hypothèques fixes en Suisse sont généralement conclues pour une durée comprise entre deux et dix ans mais il arrive aussi que des durées plus longues soient proposées, jusqu’à 25 ans. Vous pouvez ainsi calculer quels seront les coûts des intérêts avec précision à l'avance dans votre budget.
3. Une charge administrative réduite: plus la durée est longue, moins vous avez besoin de vous occuper de votre hypothèque. Si la durée est de dix ans ou plus, vous êtes tranquille pendant cette période et vous ne devez ainsi pas vous occuper du rachat ou de la prolongation de l’hypothèque tous les deux ans, comme c’est souvent le cas avec les hypothèques Saron, par exemple.

Trois inconvénients des hypothèques à taux fixe

1. Elles sont chères en cas de baisse des taux: si les taux baissent après la conclusion d'une hypothèque à taux fixe, vous ne pouvez pas en profiter pendant toute la durée du prêt du fait que vous êtes lié au taux d'intérêt élevé qui a été convenu au début de la période.
2. Une résiliation anticipée est coûteuse: les choses deviennent problématiques si vous devez résilier l’hypothèque à taux fixe de manière anticipée, par exemple en raison d’un divorce. En effet, lors de la conclusion d'une hypothèque à taux fixe, vous convenez par contrat d’un taux d’intérêt qui reste inchangé pour toute la durée. Si vous souhaitez vous résilier l’hypothèque de manière anticipée avant la fin du contrat, c’est le prêteur qui est en position de force. La banque exige en général une indemnité de remboursement anticipé ainsi que des frais de traitement qui peuvent s'avérer élevés.
3. Impossibilité de procéder à un amortissement volontaire: en Suisse, quel que soit le modèle d’hypothèque choisi, vous êtes tenu de rembourser une éventuelle deuxième hypothèque dans un délai maximal de 15 ans. En revanche, ce n’est pas le cas lorsqu’il s’agit d’une première hypothèque. La possibilité d’amortir la première hypothèque fixe dépend du prestataire ou des accords contractuels. En particulier lorsqu’il s’agit d’hypothèques fixes à long terme, le fait que vous deviez en général attendre la fin de la durée pour amortir peut représenter une contrainte importante.

Hypothèque à taux fixe ou Saron: qu'est-ce qui est le plus cher?

Depuis les années 1990, les hypothèques Libor (les prédécesseurs des hypothèques Saron) étaient en moyenne généralement nettement plus avantageuses que les hypothèques fixes avec des échéances à moyen et long terme.

Ce n’est qu’à la fin de l’année 2023, après que la Banque nationale suisse (BNS) eut relevé son taux directeur cinq fois de suite, que les hypothèques à taux fixe sont redevenues plus avantageuses que les hypothèques Saron. En effet, les hausses du taux directeur de la BNS ont fait grimper les taux des hypothèques Saron, alors que les hypothèques à taux fixe étaient, elles, déjà en train de baisser dans l’attente d’une baisse prochaine des taux.

Cette observation historique plaide donc plutôt en faveur des hypothèques Saron et à l’encontre des hypothèques fixes à moyen et à long terme. Toutefois, il convient également de relever que le niveau des taux d’intérêt a globalement diminué au cours des 30 dernières années, ce qui a en principe joué en faveur des hypothèques Saron tout au long de cette période.

Une décision personnelle

Outre les avantages et les inconvénients susmentionnés, la question de savoir si une hypothèque à taux fixe est un choix judicieux ou non dépend fortement des besoins individuels et de la situation financière de chacun.

Si vous n'êtes par exemple pas certain de devoir revendre votre bien immobilier dans un avenir proche, vous feriez au moins mieux d’éviter d’opter pour une hypothèque à taux fixe de durée moyenne ou longue.

Le choix d’un bon prestataire et la négociation du taux d'intérêt sont souvent plus décisifs que celui du modèle adéquat.

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